Censo 2022: entenda 5 pontos essenciais para o mercado imobiliário

Com famílias menores, mais pessoas morando sozinhas e um país que envelhece, o Censo 2022 mostrou como a população e as novas configurações de domicílios impactam o setor imobiliário brasileiro de forma profunda.

Diante desse novo retrato demográfico, cinco conclusões se destacam e ajudam a explicar as transformações demográficas que devem moldar a configuração habitacional no Brasil nas próximas décadas. Dentre elas, está o crescimento acelerado dos domicílios mesmo com baixo crescimento populacional; a redução do tamanho das famílias; a interiorização; o envelhecimento; e a redistribuição regional da demanda por habitação. Neste artigo, você pode compreender melhor como essas tendências afetam o futuro do mercado a partir dos seguintes tópicos:

• Por que o Censo importa para o mercado imobiliário?
• 1. O número de domicílios cresce mais do que a população
• 2. Casais sem filhos crescem, e isso tem mais razões do que as que você imagina
• 3. O envelhecimento demanda novos formatos de moradia
• 4. Interiorização: o Brasil se expande para além das capitais
• 5. O mercado imobiliário deve ser lido localmente
• Perguntas frequentes (FAQ)

Por que o Censo importa para o mercado imobiliário?

O Censo Demográfico é o principal retrato da população brasileira. Realizado a cada dez anos em território nacional pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o levantamento investiga variáveis como as características dos domicílios, identificação étnico-racial dos residentes, taxa de fecundidade, deslocamentos, entre diversos outros aspectos.

“[No Censo] temos três principais vetores que impulsionam a demanda por novas habitações”, resume Claudio Tavares de Alencar, professor do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli / USP).

“Você tem, principalmente, a questão do crescimento da população: evidentemente, quanto maior esse crescimento, maior será a demanda por novas habitações. Depois, tem a questão da formação de domicílio, [que engloba], digamos, as separações de casais que estão constituídos, o que gera uma outra demanda que busca uma nova habitação. E tem a questão das migrações também”.

É por meio do Censo, portanto, que são produzidos dados confiáveis para saber se a população cresce, onde as pessoas moram e como são essas habitações. Todos esses fatores, em conjunto, exercem pressão sobre o mercado imobiliário.

No caso, o último Censo foi realizado no Brasil em 2022, e a divulgação de seus dados pelo IBGE segue ao longo de 2025. Veja, a seguir, 5 conclusões da pesquisa e seus impactos no mercado imobiliário:

1. Os domicílios crescem mais do que a população

A conclusão mais gritante do Censo de 2022 é a diminuição no ritmo de crescimento da população brasileira. Isso porque a taxa de crescimento anual da população ficou em 0,52%, a menor desde que o primeiro Censo foi realizado no Brasil, em 1872.

“O ano de 2030, quando ocorrerá o próximo Censo, provavelmente será o último em que veremos algum crescimento da população”, diz Márcio Mitsuo Minamiguchi, gerente de Estudos e Análises da Dinâmica Demográfica do IBGE.

O que não deixou de crescer foi o número de domicílios: o último Censo calculou 90,7 milhões de residências. Isso significa que, enquanto a população cresceu apenas 6,5% de 2010 (ano do Censo anterior) a 2022, os domicílios cresceram 34%.

Os números são explicados por um aumento na quantidade de pessoas morando sozinhas — os chamados lares unipessoais — e a fragmentação, de modo geral das famílias. O dado também se correlaciona com a diminuição da média de moradores por domicílio, que saiu de 3,31 em 2010 para 2,79 em 2022.

O que isso significa para o mercado imobiliário?

A primeira consequência é um mercado imobiliário aquecido no curto prazo no que diz respeito à locação: o aluguel no Brasil tem mantido tendência crescente, saltando de 12,3% no Censo de 2000 para 16,4% em 2010 e, agora, chegou a 20,9% em 2022. É o equivalente a dizer que um em cada cinco brasileiros mora de aluguel.

Já no longo prazo, porém, o cenário de baixo crescimento populacional pode indicar uma desaceleração no mercado. Segundo o estudo “Demanda Futura por Moradias: Demografia, Habitação e Mercado”, a demanda anual de domicílios no Brasil deve cair de 1,023 milhão de unidades por ano entre 2026 e 2030 para 434 mil novas habitações por ano entre 2036 e 2040 — podendo chegar a menos de 400 mil domicílios por ano entre 2039 e 2040.

2. Casais sem filhos crescem, e isso tem mais razões do que as que você imagina

Embora casais com filhos sigam sendo o tipo de arranjo familiar mais comum, o Censo de 2022 foi o primeiro no qual esse grupo representou menos da metade do total de famílias.

“A gente tem por um lado a diminuição, realmente, da quantidade de filhos que as pessoas vão ter. Mas pessoas, normalmente, continuam tendo filhos, pelo menos um. O que diminuiu bastante foi a pessoa que tem muitos filhos”, pontua Márcio Minamiguchi.

Em paralelo, os casais sem filhos saltaram de 13% do total de famílias em 2000 para mais de 24% em 2022. Mas, segundo o pesquisador, esse número não está atrelado apenas à menor taxa de fecundidade, e sim ao envelhecimento populacional.

“Isso ocorre nem tanto porque os casais não querem ter filhos, mas o que a gente vê crescer é a fase do chamado ‘ninho vazio’ entre pessoas mais velhas. O tipo mais frequente de família entre as pessoas idosas é o casal sem filhos. Mas não é porque eles não tiveram filhos: é porque eles já não moram com esses filhos [no momento do Censo]”, explica.

O que isso significa para o mercado imobiliário?

Mesmo com a diminuição no número de filhos, a demanda por apartamentos que comportem pelo menos três pessoas deve se manter. O estudo “Demanda Futura por Moradias: Demografia, Habitação e Mercado” projeta, inclusive, um incremento gradativo na proporção de domicílios com 3 ou mais dormitórios, que deve passar de 21,2% em 2015 para 36,9% em 2040 — o que também engloba projeções de aumento de renda.

“A questão de você ter os imóveis para famílias tradicionais vai continuar, porque essa demanda existe. E esse produto vai continuar existindo, ainda que, claro, vá se modernizando”, diz Claudio Tavares.

Na opinião do docente, o que tende a ocorrer é uma diversificação na oferta de produtos habitacionais: “No sentido de fazer produtos com uma configuração arquitetônica que atenda demandas e anseios de um novo tipo de público, que é o indivíduo solteiro. É um produto que tem menores dimensões, e são pessoas, em geral, que demandam também um conjunto de serviços e amenidades no condomínio, que talvez uma família não demande”.

3. O envelhecimento demanda novos formatos de moradia

O envelhecimento populacional é a constatação mais presente no Censo de 2022. Para se ter uma ideia, Marcio Minamiguchi destaca que o Brasil tem 1 milhão de novos idosos (ou seja, pessoas com 60 anos ou mais) por ano.

Esse envelhecimento é a causa de diversas outras tendências, incluindo o aumento de lares unipessoais: isso porque, do total de pessoas morando sozinhas, os idosos representam mais de 40%, segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad Contínua).

O que isso significa para o mercado imobiliário?

“Existe uma nova tipologia de produto que está meio incipiente, mas que já existe em algumas cidades como São Paulo, que é o senior living”, aponta o professor Claudio Tavares. Trata-se de um tipo de moradia adaptada ao público com mais de 60 anos, e que oferece uma gama de serviços para facilitar o dia a dia desse público.

De maneira mais ampla, o envelhecimento populacional deve levar a uma maior demanda por imóveis adaptados — ou adaptáveis — para os mais velhos. Ou seja, imóveis cujo layout permite a locomoção com cadeira de rodas, banheiros com pisos antiderrapantes e barras de apoio, pisos sem desníveis e áreas comuns com soluções de acessibilidade, no caso dos condomínios.

4. Interiorização: o Brasil se expande para além das capitais

Outro fato bastante relevante ressaltado pelo pesquisador Márcio Minamiguchi é o encolhimento populacional de algumas capitais: “A gente teve, por exemplo, Belo Horizonte, Porto Alegre, Salvador, Fortaleza e Natal diminuindo o tamanho da população. Outras, como São Paulo, e Rio de Janeiro, tiveram crescimento perto de zero também”. Salvador, inclusive, foi a cidade que mais perdeu habitantes desde o último Censo.

“A maioria desses grandes municípios têm tido crescimento próximo a zero. No geral, essas cidades já tem uma mancha urbana já bastante consolidada”, complementa.

Na contrapartida, as cidades de médio porte (entre 100 mil e 499 mil habitantes) foram as que mais cresceram. Os municípios que apresentaram maior crescimento populacional, em geral, também estão atrelados a cadeias produtivas, sendo polos agrícolas ou industriais ou pontos de exportação, ressalta o docente Claudio Tavares.

O que isso significa para o mercado imobiliário?

Para quem procura comprar imóveis a título de investimento, a aquisição de imóveis fora das capitais pode estar no radar.

Confira abaixo um mapa interativo que mostra a variação da população nos municípios brasileiros. Nele, é possível observar que os maiores crescimentos urbanos se concentraram nas regiões Norte e Centro-Oeste:

5. O mercado imobiliário deve ser lido localmente

Apesar dos movimentos migratórios identificados pelo último Censo, o mercado imobiliário se comporta de maneira muito distinta mesmo dentro de uma única cidade. Por isso, Tavares de Alencar reforça a necessidade de avaliar fatores locais ao decidir investir ou não em um imóvel.

Questionado se acreditava que grandes capitais como São Paulo e Rio de Janeiro estariam experimentando uma bolha imobiliária, por exemplo, o docente da Escola Politécnica respondeu que não.

“Você pode ter, por exemplo, regiões ou bairros na cidade de São Paulo cujos preços estão acima do que deveriam ser. Em outras localidades, outras regiões e outros bairros, os preços estão se comportando normalmente”, disse.

“Mas o recado aqui é: é perigoso você olhar para uma metrópole como São Paulo e entender que o mercado se comporta de forma igual em todos os seus pontos. O mercado imobiliário não pode ser lido em uma abrangência muito grande, ele é muito local”.

Perguntas frequentes (FAQ)

O número de domicílios está crescendo mais que a população?
Sim. Famílias menores e lares unipessoais impulsionam a criação de novas moradias.

Quais tipos de imóvel devem ganhar valor?
Compactos, funcionais, com boa localização, manutenção baixa e, principalmente, imóveis que possam ser adaptados para abrigar idosos no futuro.

Quais são algumas das principais tendências constatadas pelo Censo 2022?
Além do êxodo de algumas capitais, o último Censo identificou um envelhecimento acelerado da população. Como consequência, além do fortalecimento das cidades de médio porte, a participação de idosos no mercado imobiliário e de empreendimentos voltados para essa faixa etária deve crescer.