Impacto da taxa Selic e juros no financiamento imobiliário: o que esperar?

A taxa de juros do financiamento de um imóvel ou qualquer operação de crédito está ligada ao comportamento da taxa Selic. Além disso, o impacto da taxa Selic acontece tanto em novos contratos de financiamento como no valor mensal das parcelas.

Para quem pensa em financiar um imóvel ou já possui um financiamento, acompanhar a Selic é essencial para se preparar para todos os custos.

O que é a taxa Selic e como ela funciona?

A Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira, definida pelo Banco Central (BC). Todos os juros do país usam essa referência. Significa dizer que, com algumas exceções, o patamar mínimo de juros no Brasil é a Selic.

O que a Selic influencia, afinal?

• Taxa de juros de operações de crédito (empréstimo pessoal, consignado, cheque especial)
• Taxa de juros de financiamentos (imóveis, veículos e outros bens de consumo)
• Retorno dos investimentos em renda fixa

Quando a Selic sobe, o crédito e os financiamentos tendem a ficar mais caros. Quando a Selic cai, as operações de crédito e os financiamentos tendem a ficar mais acessíveis. O objetivo do Banco Central ao subir a Selic é conter a inflação.

Esse não é um processo necessariamente automático: o reajuste no custo de empréstimos e financiamentos pode ser imediato e, em outros casos, demorar alguns meses para ser repassado ao consumidor.

A Selic estava em julho de 2025 no maior patamar desde 2006, em 15% ao ano. Alguns economistas estimam que a taxa deve começar a cair em 2025, mas ainda permanecer em nível elevado. Ou seja, é provável que a Selic fique acima de dois dígitos em 2025 e 2026.

Como a taxa Selic afeta os juros do financiamento imobiliário?

Nem todas as operações de crédito e financiamentos são reajustadas na mesma velocidade do que a Selic.

Há aquelas significativamente mais caras do que a Selic, como o cheque especial, um tipo de crédito visto como de alto risco pelos bancos e que pode chegar a cobrar 500% ao ano.

Por outro lado, o financiamento imobiliário é de baixo risco para os bancos, uma vez que o imóvel é a própria garantia de pagamento.

Além disso, há subsídios que diminuem o custo dessas operações para imóveis abaixo de R$ 1,5 milhão e os enquadrados no Minha Casa Minha Casa.

A taxa de juros de um financiamento varia de banco a banco, mas tende a ficar um pouco abaixo da Selic.

Vale ressaltar que, além dos juros, há outras tarifas e taxas embutidas no financiamento que, somadas, formam o Custo Efetivo Total (CET). É este valor que deve ser usado para comparar as ofertas entre os bancos.

Até aqui, falamos de novos financiamentos. Mas o que acontece para quem já está pagando a casa própria?

Tipos de financiamento e quanto são afetados pela taxa Selic

Para quem já possui um contrato de financiamento ativo, a Selic pode ter impacto nas parcelas mensais. O tamanho do aumento de custo depende do indexador utilizado. Veja alguns exemplos:

• Contrato indexado pela TR + juros fixos: modelo mais estável, com pouco impacto direto.
• Contrato indexado pelo IPCA + juros: geralmente, a Selic sobe para tentar diminuir a inflação medida pelo IPCA. Se a Selic está alta, é provável que o IPCA também esteja – logo o reajuste deve ser sentido diretamente.
• Contrato com juros atrelados ao rendimento da poupança: nesta modalidade, quanto maior a Selic, maior tende a ser o reajuste. Isso porque, quando a Selic está acima de 8,5% ao ano (como em 2025), a poupança rende 0,5% ao mês + Taxa Referencial (TR).
• Taxa fixa: é definida no momento da contratação, já considerando o cenário da Selic à época.

Selic alta: ainda vale a pena financiar?

Mesmo com juros altos, pode ser vantajoso financiar, especialmente se:

• Você encontra um imóvel com bom preço e potencial de valorização
  Por quê? A valorização do metro quadrado pode compensar os juros mais altos. Além disso, há chance de renegociar o financiamento no futuro se a taxa Selic cair.
• Há margem para negociar descontos ou melhores condições
  Por quê? Juros mais altos para financiar um imóvel podem diminuir as vendas. Logo, há mais espaço para negociar descontos com o proprietário.
• Você tem urgência para sair do aluguel
  Por quê? Comprar um imóvel passa por analisar as condições financeiras e também por questões comportamentais e de momento de vida. Um jovem investidor, sem filhos e com renda estável, pode entender que o momento atual é o melhor para começar a formar patrimônio.

Faça simulações online antes de tomar uma decisão!

Amortizar ou investir? O que compensa com a Selic atual

Se você tem uma reserva financeira para dar de entrada em um imóvel, vale comparar:

• Qual é o Custo Efetivo Total (CET) do seu financiamento?
• Quanto você ganharia aplicando o mesmo valor em renda fixa?

Se a rentabilidade for menor do que os juros pagos no financiamento, amortizar pode ser melhor. Também é possível usar o FGTS para amortização, reduzindo o saldo devedor ou o prazo do contrato.

Confira o exemplo:

No patamar atual da Selic, o Tesouro Selic com vencimento em 2026 (um investimento seguro e que acompanha a variação dos juros no Brasil) tem uma rentabilidade em 12 meses estimada em 12,11%, segundo a Quantum Finance.

• Se o CET do seu financiamento for menor do que 12,11%: faz mais sentido investir o dinheiro e amortizar em outro período.
• Se o CET for maior do que 12,11%: faz mais sentido amortizar a dívida.

Alternativas para reduzir o custo do financiamento

• Portabilidade de crédito: transferir o financiamento para outro banco com taxa menor. Essa tática tende a funcionar melhor quando a taxa Selic atual é menor do que a taxa Selic do momento da contratação.
• Entrada maior: reduz o valor financiado e a incidência de juros. Mas lembre-se: o valor total do imóvel ao fim do financiamento sempre será maior do que o negociado.
• Composição de renda: juntar a renda com o(a) cônjuge para facilitar a aprovação do crédito ou financiar um imóvel de valor maior.
• Melhorar o score de crédito: quitar dívidas e outras pendências financeiras ajudam na negociação.

Checklist prático antes de financiar em tempos de Selic alta

• Simule o financiamento em vários bancos
• Entenda os indexadores do seu contrato. De modo geral, é mais indicado escolher indicadores prefixados para ter mais previsibilidade
• Se for empregado registrado, utilize o FGTS para amortizar a dívida a cada três anos
• Avalie se a renda atual permite pagar as parcelas, considerando também eventuais reajustes

Selic alta não impede financiamento imobiliário

A taxa Selic é um dos principais fatores que influenciam o financiamento imobiliário. Ela afeta tanto quem pretende financiar quanto quem já está pagando um contrato.

Mesmo com a Selic alta, ainda pode fazer sentido financiar, desde que a decisão seja tomada com planejamento, simulações e entendimento claro sobre os custos envolvidos.

Use simuladores confiáveis, converse com especialistas e acompanhe os movimentos da economia. Isso pode fazer toda a diferença entre um bom negócio e um endividamento desnecessário.