Entenda o Impacto de Índices do Mercado Imobiliário na Compra, Aluguel e Financiamento

Quem planeja sair do aluguel e comprar um imóvel deve saber que essa procura envolve mais do que encontrar o apartamento ou casa ideais. O primeiro passo é entender os índices do mercado imobiliário e aprender a economizar, negociar melhor ou, ainda, assegurar que o contrato atual de aluguel possua condições favoráveis.

Um indicador é um número que traduz uma realidade econômica ou de um setor específico. Neste artigo, você vai entender o que são esses índices, por que eles existem, como afetam o seu bolso e o que esperar para 2025.

O que são os índices de mercado imobiliário e para que servem

Os índices de mercado imobiliário medem informações importantes desse setor, como a variação de preço do metro quadrado, seja para venda ou aluguel, e os custos de produção.

Em 2024, por exemplo, os custos da construção acumularam aumentos de 8,56% com a mão de obra, 5,34% com materiais e equipamentos, e 3,66% em serviços.

Ou seja, colocar de pé um empreendimento ficou mais caro e isso é repassado para o preço final do imóvel, mesmo que parcialmente.

Há dois tipos de índices que impactam a decisão de compra de um imóvel:

• Índices de mercado imobiliário: são ligados diretamente ao setor e se referem ao preço do imóvel ou aos custos que impactam no preço do imóvel (como INCC, CUB e FipeZap).
• Indicadores econômicos: mais amplos, mas que são usados para reajustar contratos de aluguel e financiamento imobiliários (como IPCA, Selic e TR).

Acompanhar e entender esses índices é importante para ter informações valiosas — se o preço do aluguel tende a subir nos próximos meses ou se as taxas de juros para financiar um imóvel estão vantajosas ou podem aumentar.

Principais índices do mercado imobiliário

Veja os principais índices que influenciam o mercado e entenda para que serve cada um:

Índice	O que mede	Onde impacta	Fonte
INCC	Custo de materiais e mão de obra na construção	Imóveis na planta	FGV
CUB	Preço por metro quadrado de construção	Orçamentos e obras	Sinduscons regionais
IGP-M	Inflação ampla de preços	Aluguéis (contratos antigos)	FGV
IPCA	Inflação oficial do país	Financiamentos, aluguéis	IBGE
TR	Taxa referencial	Correção do saldo devedor	Banco Central
Selic	Juros básicos da economia	Custo do crédito	Banco Central
FipeZap	Preço médio de imóveis anunciados	Tendências de mercado	Fipe
Abrainc/Fipe	Lançamentos e vendas de imóveis novos	Tendências de mercado	Abrainc

Como os índices do mercado imobiliário afetam a sua vida financeira

Na compra de um imóvel na planta

Quem compra na planta precisa acompanhar o INCC e o CUB. Ambos calculam o custo de produção e podem ser usados em contrato para reajustar o valor do imóvel e parcelas durante a obra. No entanto, há algumas diferenças.

O INCC costuma ser usado com mais frequência para definir o reajuste das parcelas de financiamento de imóveis em construção (na planta) e o saldo devedor, ou seja, chega diretamente ao seu bolso.

O CUB também é usado para reajuste das parcelas de imóveis em construção. É calculado regionalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção (Sinduscons) de cada estado. De modo geral, seu impacto também pode ser sentido indiretamente pelo consumidor, pois ajuda as incorporadoras a definir qual será o valor cobrado dos clientes.

Há divergências entre associações e entidades sobre qual indicador é mais justo.

Para o consumidor, a dica é questionar qual indicador será usado como indexador, estudar esses índices com frequência e procurar informações em portais de notícias antes de tomar uma decisão.

Outra dica importante: o INCC é uma média de dados coletados nas principais capitais, como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Salvador. Assim, estudar o dado regionalizado pode ser mais interessante. O mesmo vale para o CUB, que possui edições estaduais e uma média nacional.

Entenda como interpretar os dados com esse exemplo prático: o INCC mostrou altas relevantes no primeiro semestre de 2025 e acumulou valorização de 7,19% nos últimos 12 meses. É mais do que o dobro do que o visto um ano atrás, até junho de 2024, quando estava em +3,77%.

O que isso significa? Quem comprou um imóvel na planta em junho de 2024 e tinha o INCC como indexador teve de encarar um reajuste significativo no valor da parcela.

O comprador que busca um imóvel na planta deve entender, antes de tudo, se a tendência para o INCC é de mais aumentos nos próximos meses. Assim, é possível preparar o bolso para possíveis reajustes futuros nas parcelas.

No financiamento imobiliário

Contratos de financiamento de imóveis prontos podem ser atrelados a índices como a Taxa Referencial (TR), IPCA (índice da inflação oficial do país) e até mesmo ao rendimento da poupança. Quando esses índices sobem, o valor das parcelas aumenta.

Além disso, a taxa Selic influencia diretamente a taxa de juros de um financiamento imobiliário. Quanto maior a taxa Selic, mais juros serão aplicados sobre o valor financiado.

Assim como no exemplo acima, é importante prever a trajetória da Selic. Se houver indicação de redução da Selic, pode ser um caminho pedir a portabilidade de crédito para outra instituição.

O que isso significa? Imagine que o financiamento foi tomado quando a taxa Selic estava em 15% e, meses depois, essa taxa recuou para 10%. Neste caso, o comprador pode migrar a dívida para outra instituição financeira que ofereça juros menores, reduzindo o valor das parcelas e o custo total do financiamento. Entenda mais sobre isso aqui.

No aluguel residencial

O reajuste do aluguel costuma ser anual. Funciona assim: se o contrato foi fechado no mês de janeiro, todo mês de janeiro pode ser aplicada a inflação acumulada em 12 meses até aquele período.

Por muitos anos, o IGP-M foi o mais usado, mas esse indicador costuma apresentar variações mensais mais altas e oscilação em maior intensidade (quando sobe, sobe muito; quando cai, cai muito).

Por isso, muitos contratos utilizam hoje o IPCA, mais condizente com os custos de vida da população e com variações menores.

IPCA ou IGP-M? Por que os índices são diferentes?

Nos últimos anos, o IGP-M começou a mostrar taxas muito superiores ao IPCA, o que tornou os reajustes impraticáveis. Isso abriu espaço para o IPCA se tornar o novo padrão em contratos de locação residencial.

Qual a diferença?

O IGP-M mede uma inflação mais ampla, incluindo itens do varejo, atacado e a construção civil, sendo que o último item tem um peso menor, de apenas 10%. Em outras palavras, pesquisa o preço de itens muitas vezes com pouca relação com a vida dos consumidores ou o mercado imobiliário.

Por exemplo: o minério de ferro, uma commodity muito exportada pelo Brasil, entra no cálculo do IGP-M. Significa dizer que, em algumas situações, o preço do aluguel pode ter subido mais do que o esperado porque a China está comprando mais minério de ferro. Não faz tanto sentido, certo?

Já o IPCA mede diretamente o custo de vida da população, pesquisando itens que vão de alimentação a mensalidade escolar e conta de luz. É um indicador que oscila menos e tende a subir menos do que o IGP-M. Por isso, traz mais previsibilidade para os locatários.

E se o índice for negativo?

Em alguns momentos esses índices podem ser negativos e o valor do aluguel, reduzido. Mas isso depende do que diz o contrato porque, muitas vezes, as cláusulas determinam que, em situações assim, apenas não haverá reajuste.

Como acompanhar os índices de mercado imobiliário

Você pode consultar os índices atualizados mensalmente nos seguintes canais:

• FGV: https://portal.fgv.br/indicadores
• IBGE: https://www.ibge.gov.br
• FipeZap: https://www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap
• Banco Central: https://www.bcb.gov.br

E o que esperar para 2025?

As projeções indicam que a taxa Selic deve permanecer alta pelo menos em 2025 e 2026, o que pesa sobre as condições de financiamento imobiliário.

O IPCA deve se manter acima da meta do Banco Central, mas num patamar razoavelmente controlado — ou seja, os reajustes dos aluguéis deverão continuar, mas sem explodir os custos.

Já o INCC e o CUB devem continuar pressionados pelos custos da construção civil.

Dicas práticas para quem está comprando ou alugando

• Fique atento à cláusula de reajuste: entenda qual índice está sendo aplicado.
• Evite contratos atrelados a índices muito voláteis, como o IGP-M.
• No financiamento, simule diferentes cenários com IPCA e TR para entender o impacto a longo prazo.
• Negocie: índices e prazos são ajustáveis, especialmente em contratos entre pessoas físicas.

Entender os índices do mercado imobiliário é tomar decisões melhores

Para quem está de olho em realizar o sonho da casa própria entender os índices de mercado imobiliário é um passo essencial. Eles não apenas influenciam o valor de compra ou aluguel, mas determinam o quanto esses custos podem aumentar ao longo dos anos.