Por que Manaus lidera a alta do aluguel no Brasil em 2026

Alugar um apartamento em Manaus ficou 10,12% mais caro no primeiro trimestre de 2026 — três vezes acima da média nacional de 2,45% no mesmo período, segundo o índice FipeZAP. O avanço coloca a capital amazonense no topo do ranking de alta de aluguéis residenciais no Brasil e marca uma aceleração relevante em relação ao primeiro trimestre de 2025, quando os preços já haviam subido 5,78%, mas sem colocar a cidade no topo.

O movimento impacta diretamente o valor médio do metro quadrado de locação em Manaus, que chegou a R$ 52,63 em março de 2026, com rentabilidade anual (rental yield) de 8,40%, acima da média das 25 cidades monitoradas pelo índice. A combinação de demanda crescente, oferta restrita e expansão do polo industrial explica por que o mercado de aluguel em Manaus segue aquecido.

Manaus no ranking nacional de aluguel por metro quadrado

Com R$ 52,63 por metro quadrado, Manaus ocupa o 12º lugar no ranking nacional de preços de locação, superando mercados mais consolidados como Brasília (R$ 51,92) e ficando próxima de Salvador (R$ 52,86). O ranking é liderado por Barueri (SP), com R$ 71,65/m².

Posição	Cidade	Valor (R$/m²)
1º	Barueri (SP)	R$ 71,65
2º	São Paulo (SP)	R$ 63,63
3º	Belém (PA)	R$ 63,55
4º	Recife (PE)	R$ 63,19
5º	Florianópolis (SC)	R$ 60,86
6º	Santos (SP)	R$ 58,88
7º	Rio de Janeiro (RJ)	R$ 57,61
8º	Maceió (AL)	R$ 57,40
9º	São Luís (MA)	R$ 57,01
10º	Vitória (ES)	R$ 54,10
11º	Salvador (BA)	R$ 52,86
12º	Manaus (AM)	R$ 52,63
—	Média (Índice FipeZAP)	R$ 52,34
13º	Brasília (DF)	R$ 51,92
14º	Campinas (SP)	R$ 51,66
15º	João Pessoa (PB)	R$ 50,40
16º	Belo Horizonte (MG)	R$ 48,45
17º	Cuiabá (MT)	R$ 48,35
18º	Curitiba (PR)	R$ 47,22
19º	São José dos Campos (SP)	R$ 46,81
20º	Praia Grande (SP)	R$ 45,31
21º	Porto Alegre (RS)	R$ 44,84
22º	Goiânia (GO)	R$ 43,41
23º	São José (SC)	R$ 43,13
24º	Santo André (SP)	R$ 42,50
25º	Natal (RN)	R$ 41,66
26º	Guarulhos (SP)	R$ 41,55
27º	Niterói (RJ)	R$ 38,53
28º	São Bernardo do Campo (SP)	R$ 38,34
29º	Fortaleza (CE)	R$ 38,19
30º	Joinville (SC)	R$ 36,26
31º	Aracaju (SE)	R$ 34,02
32º	Ribeirão Preto (SP)	R$ 32,88
33º	Campo Grande (MS)	R$ 30,75
34º	Teresina (PI)	R$ 29,65
35º	São José do Rio Preto (SP)	R$ 29,11
36º	Pelotas (RS)	R$ 22,35

Fonte: Índice FipeZAP, março de 2026

Bairros de Manaus para alugar apartamento: preços e variação em 2026

Quando analisado por bairro, o avanço dos aluguéis em Manaus fica ainda mais evidente. Adrianópolis, bairro de classe média da zona centro-sul, lidera os preços com R$ 66,9/m², valor que supera o Batel, o mais valorizado de Curitiba (R$ 52,5/m²), e o Flamengo, na zona sul do Rio de Janeiro (R$ 64,6/m²), ficando levemente abaixo de Perdizes, em São Paulo (R$ 68,2/m²).

A tabela abaixo reúne os principais bairros monitorados pelo FipeZAP em Manaus, com preço médio e variação nos últimos 12 meses:

Bairro	Preço médio (R$/m²)	Variação em 12 meses
Adrianópolis	R$ 66,9	+11,7%
Aleixo	R$ 63,6	+19,5%
Ponta Negra	R$ 55,9	+4,1%
Nossa Senhora das Graças	R$ 53,6	+0,8%
Chapada	R$ 51,8	+42,4%
Dom Pedro I	R$ 49,8	+7,0%
Parque 10 de Novembro	R$ 45,7	-4,4%
Japiim	R$ 43,3	+28,3%
Centro	R$ 41,3	-9,1%
Flores	R$ 40,3	-8,6%

Fonte: Índice FipeZAP, março de 2026.

O destaque vai para o bairro Chapada, com alta de 42,4% em 12 meses, e Japiim, com +28,3% — movimentos que indicam uma expansão da valorização para além dos bairros historicamente mais caros. Por outro lado, Centro (-9,1%) e Flores (-8,6%) registraram queda, sinalizando que a pressão de preços não é uniforme na cidade.

Por que o aluguel de apartamento em Manaus está subindo: empresas, concursos e Zona Franca

A pressão sobre os preços tem origem direta no aumento da demanda. “O que acontece em Manaus é a chegada de muitas empresas ao polo industrial e também de pessoas vindas de concursos públicos. Isso aumenta a procura por locação”, afirma Leopoldo Alves, franqueado da RE/MAX Urbana e integrante da diretoria do Creci no Amazonas.

Um fator estrutural reforça essa tendência: um decreto de final de abril deste ano prevê que os incentivos fiscais para empresas instaladas na Zona Franca de Manaus continuarão válidos até 2073, no contexto da Reforma Tributária. Quem for aprovado para se instalar lá pagará menos impostos — e deve trazer a reboque milhares de trabalhadores, parte dos quais buscará apartamentos para alugar na cidade.

Segundo Alves, o movimento deve ser contínuo e tende a se intensificar: existe a expectativa de que até 200 novas empresas venham a se instalar na Zona Franca, o que deve pressionar ainda mais o mercado. “Há novos projetos e áreas sendo ocupadas. Normalmente, quem chega primeiro procura aluguel”, diz.

Oferta de apartamentos para alugar em Manaus não acompanha a demanda

Se a demanda cresce, a oferta não acompanha no mesmo ritmo. Muitos proprietários deixaram de alugar no modelo tradicional e migraram para locações de curta temporada, reduzindo o estoque disponível para locação convencional, segundo corretores que atuam na cidade.

Rodrigo Viegas, do grupo Many Imóveis, aponta que o desequilíbrio não é recente, mas se intensificou. “Sempre houve uma demanda acima da oferta em Manaus, mas isso era equilibrado pela liquidez do mercado de venda. Com o aumento dos juros, quem compra passa para o aluguel e a pressão aumenta”, afirma.

Segundo Viegas, o cenário atual combina vários fatores simultaneamente. “A gente tem uma entrada acima do normal de pessoas por causa do polo industrial, Forças Armadas e concursos públicos”, relata.

Falta de lançamentos de médio e alto padrão cria gargalo no mercado

Dados do Panorama do Mercado Imobiliário compilados pela Ademi-AM indicam que o mercado imobiliário de Manaus cresceu 24,2% em 2025, superando R$ 3,16 bilhões em VGV. O movimento mais forte ocorreu no último trimestre, quando o mercado movimentou R$ 665 milhões, sendo R$ 506 milhões apenas no segmento horizontal.

Entretanto, o volume ainda não é suficiente para cobrir a demanda, sobretudo nas faixas de renda mais altas. “De 2014 até meados de 2023, praticamente não houve lançamentos de médio e alto padrão. A cidade lançou muito imóvel econômico, e hoje existe um vazio justamente nas áreas mais demandadas”, avalia Viegas. “Quando você procura imóveis de 100 metros quadrados no centro-sul ou na Ponta Negra, encontra dificuldade.”

Polo Industrial de Manaus: expansão deve manter pressão sobre aluguéis

A expectativa de expansão do Polo Industrial, com estimativas de corretores dando conta de ao menos 40 novas empresas em processo de instalação — e potencial para até 200 —, amplia a entrada de trabalhadores e executivos na cidade. “Não tem como falar de desenvolvimento da cidade sem falar da vinda de empresas, geração de emprego e dinheiro circulando”, diz Viegas.

Os dados do setor confirmam esse ritmo. “O número de arrecadação de ITBI mostra isso. Os primeiros meses do ano estão muito aquecidos”, afirma Leopoldo Alves. Além de Adrianópolis e Ponta Negra, bairros como Parque 10 e Flores concentram a demanda da classe média, enquanto regiões como Tarumã e Lago Azul começam a ganhar valor com a expansão da infraestrutura.

Rentabilidade do aluguel em Manaus chega a 8,40% em 2026

Mesmo com a valorização acelerada, Manaus mantém um diferencial importante para investidores: a rentabilidade do aluguel (rental yield) chegou a 8,40% ao ano em março de 2026, segundo o FipeZAP — acima da média das 25 cidades monitoradas pelo índice e superior à média histórica da cidade, que oscilou entre 7,8% e 8,4% ao longo de 2025.

Na prática, o mercado local reúne duas características raras: os preços sobem em ritmo acelerado e, ao mesmo tempo, o retorno para o investidor permanece alto. Isso ocorre porque os aluguéis crescem em proporção similar à valorização dos imóveis, sustentando o yield mesmo com a alta dos preços.

Período	Rental yield anual
2025	7,8% – 8,4%
Março 2026	8,40%

Fonte: Índice FipeZAP

Perguntas frequentes sobre aluguel de apartamento em Manaus

Quanto custa alugar um apartamento em Manaus em 2026?

O preço médio do metro quadrado de locação residencial em Manaus chegou a R$ 52,63 em março de 2026, segundo o Índice FipeZAP. O valor varia bastante por bairro: Adrianópolis lidera com R$ 66,9/m², enquanto Flores registra o menor patamar entre os bairros monitorados, com R$ 40,3/m².

Qual o bairro mais caro para alugar em Manaus?

Adrianópolis é o bairro com o maior preço médio de aluguel em Manaus, com R$ 66,9/m² em março de 2026, seguido por Aleixo (R$ 63,6/m²) e Ponta Negra (R$ 55,9/m²), segundo o Índice FipeZAP.

Qual o bairro mais barato para alugar em Manaus?

Entre os bairros monitorados pelo Índice FipeZAP em Manaus, Flores registrou o menor preço médio em março de 2026, com R$ 40,3/m², seguido do Centro (R$ 41,3/m²). Ambos também registraram queda de preços nos últimos 12 meses.

Por que o aluguel em Manaus está subindo?

A alta é explicada pela combinação de três fatores: aumento da demanda impulsionado pela chegada de novas empresas ao Polo Industrial e de servidores públicos aprovados em concursos; oferta restrita, agravada pela migração de proprietários para o aluguel de curta temporada; e falta de lançamentos de médio e alto padrão nos últimos anos. Os incentivos fiscais da Zona Franca de Manaus, garantidos até 2073 pela Reforma Tributária, devem manter a pressão sobre os preços nos próximos anos.