Como funciona a alienação fiduciária?

O banco financia o imóvel, mas fica com a propriedade dele até a última parcela: esse é o resumo da alienação fiduciária. A propriedade passa para o credor como garantia da dívida, enquanto o comprador, chamado de fiduciante, fica com a posse e o uso do imóvel desde o início. É o modelo usado na grande maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil. O ciclo do contrato segue, em geral, estas etapas:

1. Assinatura do contrato de financiamento, com a cláusula de alienação fiduciária.
2. Registro do contrato na matrícula, que passa a mostrar o banco como proprietário fiduciário.
3. Pagamento das parcelas, com o comprador morando ou usando o imóvel normalmente.
4. Quitação da dívida e emissão do termo de quitação pelo banco.
5. Cancelamento do registro da garantia, e o comprador passa a ser proprietário pleno.

Só depois do cancelamento averbado na matrícula o imóvel fica totalmente livre. Guardar o termo de quitação e conferir a baixa no cartório evita problemas em uma venda futura.

O que acontece se as parcelas atrasarem?

O devedor é notificado por meio do cartório e, em regra, tem 15 dias para pagar o que está em atraso. Se não pagar, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor, que passa a promover leilões para recuperar o valor da dívida. Todo o procedimento é extrajudicial, o que o torna bem mais rápido do que a retomada por via judicial.

O que acontece depois da consolidação da propriedade?

Com a propriedade consolidada, o credor deve levar o imóvel a leilão. Se o valor arrematado cobrir a dívida e as despesas do procedimento, o que sobrar é devolvido ao devedor; se não cobrir, a dívida é tratada conforme as regras da lei. Antes do segundo leilão, o devedor ainda pode exercer o direito de preferência para recomprar o imóvel, pagando a dívida e as despesas. Se houve venda, o ocupante precisa deixar o imóvel, e o arrematante pode pedir a imissão na posse.

É possível vender um imóvel com alienação fiduciária?

É possível, mas depende do banco. Como o imóvel ainda pertence ao credor, o comprador ou assume o financiamento, com a anuência do banco, ou o vendedor quita a dívida usando parte do valor recebido, e só então a propriedade pode ser transferida. Negociar sem o consentimento do banco, no chamado contrato de gaveta, deixa o comprador sem proteção jurídica.

Alienação fiduciária ou hipoteca?

Nas duas, o imóvel garante a dívida, mas o caminho em caso de inadimplência é diferente. Na hipoteca, o devedor segue como dono e o credor precisa de uma ação judicial para vender o bem; na alienação fiduciária, a retomada é extrajudicial. Por essa vantagem, os bancos preferem o segundo modelo.

Qual a base legal da alienação fiduciária?

É regulada pela Lei 9.514/97, que criou o Sistema Financeiro Imobiliário e disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis.