Direito de preferência
Direito do inquilino de ter prioridade na compra do imóvel alugado, caso o proprietário decida vendê-lo.
Como funciona o direito de preferência do inquilino?
E se o dono do imóvel em que você mora resolver vendê-lo amanhã? Em muitos casos, o inquilino tem a chance de ser o primeiro a comprar. Pelo art. 27 da Lei do Inquilinato, em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros.
Quais as etapas, da notificação à resposta?
- O proprietário recebe uma proposta de terceiro e decide aceitá-la.
- O locador avisa o inquilino por notificação ou outro meio que comprove a ciência, informando as condições, como preço e forma de pagamento.
- O inquilino tem trinta dias para aceitar a proposta integralmente e de forma inequívoca.
- Se aceitar no prazo, o negócio segue com ele. Se não aceitar, o direito se extingue e o proprietário pode vender ao terceiro.
O prazo de trinta dias consta do art. 28 da lei. A aceitação precisa ser total, sem escolher só parte das condições. Se o inquilino aceitar a proposta e o proprietário depois desistir do negócio, o art. 29 prevê que o locador responde pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes. Vale conferir o contrato de locação para ver se há cláusula sobre venda.
O que acontece se o proprietário vender sem avisar?
O locatário preterido pode reclamar do vendedor perdas e danos ou, depositando o preço e as demais despesas da transferência, pedir o imóvel para si. Esse segundo caminho exige pedido em até seis meses do registro da venda, e o contrato precisa estar averbado na matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da venda (art. 33). O STJ tem entendido que a falta de averbação impede apenas o pedido do imóvel, não a indenização.
Em quais situações a preferência não vale?
O art. 32 afasta a preferência na perda da propriedade ou venda por decisão judicial, na permuta, na doação, na integralização de capital e nas operações de cisão, fusão e incorporação. Havendo condomínio, a preferência do condômino vem antes da do locatário (art. 34).