Para que serve o estudo de viabilidade antes de comprar o terreno?

Antes de assinar a compra de um terreno, a incorporadora precisa responder a uma pergunta simples: se o projeto for construído e vendido do jeito planejado, sobra dinheiro? O estudo de viabilidade é a análise técnica, financeira e de mercado que responde a isso com números, antes de o capital ser comprometido. Ele costuma acontecer na fase de escolha do terreno, no início de uma incorporação imobiliária.

Quais custos e receitas entram na conta?

Do lado da receita, o ponto de partida é o VGV, o valor total que as unidades rendem se forem todas vendidas. Do lado do custo, entram o terreno, a obra, projetos e licenças, tributos, vendas e marketing e, quando o município cobra, a outorga onerosa para construir acima do potencial básico. O cronograma também pesa: obra mais longa ou vendas mais lentas aumentam o tempo em que o dinheiro fica parado.

Como fica a conta de um empreendimento hipotético?

Os números servem só para mostrar a lógica. Na prática, o estudo testa variações: e se a obra custar mais, se o preço de venda ficar abaixo do previsto ou se as vendas demorarem? Quando a margem desaparece em algum desses cenários, o projeto precisa ser ajustado ou o terreno, repensado.

O que a análise de mercado precisa responder?

Além das contas, o estudo olha para fora do terreno: que perfil de comprador existe na região, que preços os imóveis comparáveis praticam e quantos lançamentos concorrentes estão por perto. Essas respostas orientam o tamanho das unidades, o padrão de acabamento e o ritmo de vendas esperado, que por sua vez alimentam a estimativa de receita.