Um FII permite investir no mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel inteiro: o investidor compra cotas do fundo, que por sua vez detém imóveis (como shoppings, galpões logísticos ou lajes corporativas) ou títulos como CRIs.

Os rendimentos gerados pelos aluguéis ou juros dos ativos do fundo são distribuídos periodicamente aos cotistas, geralmente de forma isenta de imposto de renda para pessoa física, dentro de certas condições.

As cotas de FIIs são negociadas na bolsa de valores, o que dá mais liquidez ao investidor do que teria vendendo um imóvel físico diretamente.