Comprar Imóvel Usado: O Que Analisar Antes de Fechar Negócio

Imóvel usado pode ser um ótimo negócio, mas exige uma análise cuidadosa para evitar problemas

Adquirir um imóvel usado pode ser uma excelente oportunidade, seja para moradia ou investimento. No entanto, essa escolha exige atenção redobrada, pois, diferentemente de um imóvel novo, ele já carrega um histórico — de uso, de reformas, de ocupação e, muitas vezes, de problemas ocultos. Para tomar uma decisão segura, é essencial avaliar cuidadosamente uma série de fatores antes de fechar negócio.

O primeiro passo é realizar uma análise estrutural completa do imóvel, segundo indica os especialistas do Secovi-SP(Sindicato da Habitação). Visite o local em diferentes horários do dia e observe com atenção as condições físicas: verifique a existência de rachaduras (principalmente diagonais, que podem indicar problemas estruturais sérios), infiltrações (manchas, bolhas na pintura ou mofo), pisos soltos ou ocos, portas e janelas empenadas, e o estado geral das instalações elétricas e hidráulicas.

Acender luzes, testar tomadas, abrir torneiras e descargas pode parecer simples, mas são ações fundamentais para identificar vícios ocultos. Em imóveis antigos, é comum a necessidade de substituir fiações e canos, o que pode representar custos extras significativos.

Na Justiça

Além da estrutura física, é preciso garantir que o imóvel esteja regularizado juridicamente. Isso começa pela análise da matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento é o “RG” do imóvel e deve estar em nome do vendedor, sem qualquer pendência ou ônus, como hipotecas, penhoras, inventários ou ações judiciais. Toda construção feita no imóvel deve estar averbada, ou seja, registrada oficialmente — inclusive ampliações, varandas, edículas ou reformas significativas. Verifique também se há emissão do habite-se, que comprova a autorização da prefeitura para o uso residencial da edificação.

Outro ponto essencial é a análise das certidões do vendedor. Solicite certidões negativas de débitos tributários, ações cíveis, trabalhistas, protestos e execuções fiscais, tanto da esfera estadual quanto federal. Isso é especialmente importante porque, no Brasil, dívidas podem gerar penhora de bens, inclusive o imóvel negociado, mesmo depois da compra. Se o imóvel estiver em nome de uma empresa, é indispensável analisar também o CNPJ, certidões da Receita Federal, FGTS, INSS, e o contrato social atualizado.

No caso de apartamentos ou imóveis em condomínio, é obrigatório verificar se não há débitos condominiais pendentes. Peça uma declaração de quitação assinada pelo síndico e, se possível, analise as últimas atas de assembleias e o balancete do condomínio. Isso ajuda a entender se há obras previstas, problemas recorrentes ou dívidas coletivas que possam impactar seu orçamento futuro.

Além disso, considere aspectos urbanísticos e legais: consulte a prefeitura para saber se o imóvel está em área regular, sem restrições ambientais, de tombamento ou risco de desapropriação. Verifique também o zoneamento urbano para saber se o uso pretendido é permitido — isso é especialmente relevante para quem pensa em utilizar o imóvel comercialmente ou para locações de curta temporada.

No bolso

No campo financeiro, é fundamental analisar o valor de mercado real do imóvel. Compare com outras ofertas da região, busque avaliações de corretores credenciados e desconfie de valores muito abaixo da média — podem esconder problemas legais ou estruturais. Além disso, planeje-se para os custos adicionais obrigatórios, como ITBI (2% a 3% do valor do imóvel, conforme o município), taxas de escritura (caso a compra não seja financiada) e de registro do imóvel no cartório, que em geral variam entre 1% e 2% do valor do bem. Sem o registro, a propriedade não é legalmente sua, mesmo com contrato ou escritura em mãos.

Por fim, reflita sobre a localização e o entorno: avalie a infraestrutura da região (acessos, transporte, escolas, comércio, segurança), converse com vizinhos, observe o movimento da rua e procure entender o perfil da vizinhança. Um imóvel em bom estado, mas em um local com alto índice de criminalidade ou em área com risco de desvalorização, pode comprometer sua tranquilidade ou o retorno do seu investimento.

Em resumo, antes de fechar negócio em um imóvel usado, é essencial adotar uma postura analítica e cautelosa. Avaliar bem a estrutura, a documentação e o contexto urbano é o que diferencia uma boa compra de um grande prejuízo. E, sempre que possível, conte com a assessoria de um corretor habilitado e um advogado especializado em direito imobiliário. Eles podem ajudar a identificar riscos que não são visíveis à primeira vista e garantir que o processo seja conduzido de forma segura, transparente e eficiente.

Quais as vantagens e desvantagens de se negociar um imóvel usado?

Vantagens:

• Preço mais competitivo: o imóvel usado costuma ter um valor de metro quadrado inferior ao de lançamentos, especialmente em momentos de alta nos custos de construção (materiais, mão de obra e terrenos).
• Imediata ocupação: diferente do lançamento, que pode levar anos até a entrega, o imóvel usado está pronto para uso.
• Localizações consolidadas: muitos imóveis usados estão em bairros já bem estruturados, com oferta completa de serviços, mobilidade e infraestrutura urbana.

Desvantagens:

• Manutenção e vícios ocultos: pode haver problemas estruturais, hidráulicos, elétricos ou infestação por pragas como cupins, que nem sempre são perceptíveis de imediato. Uma vistoria técnica é sempre recomendada.
• Menor padrão de construção: dependendo da idade do imóvel, ele pode não seguir padrões atuais de acessibilidade, eficiência energética ou acabamento.
• Despesas com reformas: pode ser necessário investir em modernização, especialmente em imóveis com mais de 15 ou 20 anos.

Como está o mercado de imóveis usados em São Paulo?

Segundo Ricardo Paixão, o mercado de usados em São Paulo tem se mantido resiliente, mas enfrenta desafios em razão do encarecimento do crédito imobiliário. Com o aumento das taxas de juros nos últimos anos, o custo do financiamento aumentou significativamente, o que freia parte da demanda e impõe mais seletividade nas compras.

Por outro lado, de acordo com ele, o cenário de alta nos preços dos imóveis novos — pressionado pelo aumento dos custos da construção civil, escassez de mão de obra e valorização de terrenos — tem feito com que muitos compradores voltem os olhos para o mercado de usados em busca de boas oportunidades e maior espaço de negociação.

CHECKLIST PARA COMPRA DE IMÓVEL USADO

O que verificar no imóvel, no bairro e na documentação:

1. ESTRUTURAL E TÉCNICO

Verifique a estrutura física

• Rachaduras grandes ou diagonais podem indicar problemas estruturais.
• Infiltrações em paredes, tetos e pisos (manchas de umidade, bolor).
• Revestimentos soltos, pisos ocos, azulejos trincados.
• Portas e janelas empenadas ou que não fecham direito.
• Instalações elétricas: interruptores e tomadas funcionando, padrão antigo?
• Quadro de luz: há disjuntores organizados e identificados?
• Instalações hidráulicas: torneiras, chuveiros e descargas funcionando? Verifique vazamentos.

Idade do imóvel

• Imóveis com mais de 20 anos costumam demandar reformas (fiação, encanamento, impermeabilização).
• Pode influenciar no financiamento (instituições podem recusar imóveis muito antigos sem averbação da reforma).

2. DOCUMENTAL E LEGAL

Imóvel regularizado

• Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
• Imóvel deve estar em nome do vendedor, com descrição compatível (metragem, número).
• Habite-se (para imóveis construídos após 1980).
• Averbação da construção no cartório (sem isso, só consta o terreno).

Certidões negativas

Peça (com data recente):

• Certidão de Ônus Reais (se há dívidas, hipotecas ou penhoras).
• Certidão de IPTU quitado.
• Certidão negativa de débitos condominiais (caso seja apartamento).
• Certidões do vendedor: protestos, execuções cíveis, ações trabalhistas, certidão da Justiça Federal.

Regularidade da construção

• Confira se ampliações, varandas ou edículas foram aprovadas e averbadas.
• Reformas não regularizadas podem gerar problemas com financiamento ou até multa da prefeitura.

3. FINANCEIRO

Valor de mercado

• Compare com outros imóveis semelhantes na região.
• Peça laudo de avaliação se for usar financiamento.

Custos extras

• Escritura, ITBI, registro (cerca de 5% a 7% do valor do imóvel).
• Eventuais reformas.
• Taxas condominiais e débitos anteriores.

Financiamento

• Verifique se o imóvel é financiável (alguns com documentação irregular não são).
• A maioria dos bancos exige que a matrícula esteja em ordem, sem pendências jurídicas.

4. LOCALIZAÇÃO E VIZINHANÇA

“A famosa regra do mercado imobiliário continua valendo — localização, localização, localização”, ressalta Ricardo Paixão, diretor de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP. Segundo ele, é importante entender o contexto urbano em que o imóvel está inserido, considerando segurança, infraestrutura, comércio local, deslocamento e horários de pico.

Infraestrutura do entorno

• Transporte público, escolas, hospitais, supermercados, farmácias.
• Iluminação pública, pavimentação, saneamento básico.

Segurança

• Converse com moradores, pesquise sobre índices de criminalidade da região.
• Veja se há iluminação pública e movimento noturno.

Zoneamento urbano

• Verifique o plano diretor da cidade: há risco de desapropriação? Estão previstos empreendimentos (como prédios, shoppings, avenidas)?
• Consulte a prefeitura para saber se o imóvel está em área de preservação ou passível de tombamento.

5. CONDOMÍNIO (se for o caso)

Situação financeira do condomínio

• Solicite ata da última assembleia e balancete financeiro.
• Veja se há fundo de reserva, inadimplência alta, obras pendentes.

Valor da taxa

Verifique se é compatível com o que o prédio oferece (portaria, elevadores, lazer).

Regulamento interno

Regras sobre pets, reformas, barulho, vagas de garagem.

6. ASPECTOS EMOCIONAIS E PRÁTICOS

Potencial de valorização

Regiões com obras públicas, novos empreendimentos ou centros comerciais tendem a valorizar.

Adequação à sua rotina

• Distância do trabalho, escolas, rotina familiar.
• Custo de vida da região (combustível, mercados, restaurantes).

Barulho e iluminação

• Visite o imóvel em diferentes horários do dia.
• Teste se há boa ventilação, incidência de sol (ideal: sol da manhã), vizinhança silenciosa.

CHECKLIST FINAL – IMÓVEL USADO

• Estrutura sem rachaduras ou infiltrações
• Instalações hidráulicas e elétricas em ordem
• Documentação em dia (matrícula, habite-se, IPTU)
• Sem dívidas, penhoras ou hipotecas
• Vendedor com certidões negativas em mãos
• Valor justo segundo o mercado
• Boa localização e vizinhança
• Condomínio bem administrado (se aplicável)
• Adequado à sua rotina e necessidades
• Potencial de valorização ou revenda futura