Como Funciona o Contrato de Aluguel: Cláusulas Essenciais e Dicas Legais para Evitar Dor de Cabeça

Todo mundo que alugou um imóvel já se deparou com um contrato de aluguel e se perguntou se não estaria deixando escapar algo nas entrelinhas.

Apesar de parecer complicado, todo contrato de aluguel tem cláusulas e informações mais ou menos padronizadas. Além de identificar corretamente o proprietário do imóvel e o seu novo inquilino, o documento também precisa ser claro quanto ao valor inicial do aluguel, cálculo de reajustes, divisão das contas e eventuais acordos estabelecidos entre as partes.

Para entender tudo o que você precisa saber sobre esse documento, confira a seguir um guia com as explicações sobre as principais cláusulas em um contrato de aluguel.

O que você vai encontrar neste guia:

• O que é um contrato de aluguel e por que ele é importante?
• O que diz a Lei do Inquilinato?
• Quais são as cláusulas essenciais de um contrato de aluguel?
• O que não pode ter num contrato de aluguel?
• Quais são os tipos de garantia de aluguel — e como escolher?
• Como funciona o reajuste do aluguel?
• Como funciona a rescisão contratual?
• Como funcionam as assinaturas digitais?
• O contrato precisa ser registrado em cartório?
• E se a imobiliária ou plataforma oferecer um contrato padrão?
• O que observar antes de assinar o contrato?
• Perguntas frequentes (FAQ)

O que é um contrato de aluguel e por que ele é importante?

Um contrato de aluguel é um documento formal e legalmente reconhecido que estabelece o uso temporário de um imóvel mediante pagamento mensal. Sua principal função é dar segurança jurídica para locador (ou proprietário) e locatário (ou inquilino), evitando conflitos futuros.

No Brasil, os aluguéis de imóveis são regidos, sobretudo, pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Embora essa lei não liste, explicitamente, todas as informações que devem estar contidas em um contrato de aluguel, ela fornece parâmetros importantes sobre o documento e sobre as responsabilidades tanto do inquilino quanto do proprietário.

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato é a principal legislação brasileira referente a locações de imóveis. É nela que estão descritos, por exemplo, os deveres do inquilino e do proprietário, situações em que pode ocorrer despejo, tipos de garantias locatícias aceitas, o que pode ser feito em casos de inadimplência etc. Para entender melhor tudo o que a lei prevê, confira nosso guia completo da Lei do Inquilinato.

Resumidamente, esta lei estabelece como pontos principais que:

• O proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso;
• O inquilino deve entregar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu;
• O inquilino deve pagar pontualmente o aluguel e conservar o imóvel, cuidando de pequenas manutenções residenciais;
• O inquilino não deve sublocar o imóvel sem autorização do proprietário;
• O inquilino não deve modificar o imóvel sem a autorização do proprietário;
• Cabe ao proprietário pagar por eventuais despesas extraordinárias de condomínio (como restaurações de fachada, melhorias em áreas comuns etc) e reparos estruturais no imóvel;
• O inquilino tem direito ao uso pacífico do imóvel, de modo que o proprietário não deve atrapalhar sua posse e visitas ao imóvel devem ser previamente combinadas enquanto o local estiver alugado;
• O contrato pode ter prazo determinado (ex: 30 meses) ou indeterminado.
• Garantias locatícias podem ser exigidas pelo proprietário, mas devem seguir critérios legais.

Quais são as cláusulas essenciais de um contrato de aluguel?

Todo contrato de aluguel deve conter, no mínimo, as seguintes informações:

• Identificação das partes: nome, CPF/CNPJ, endereço completo do locador e do locatário;
• Finalidade do aluguel: o contrato deve especificar se aquele imóvel será usado para fins residenciais ou comerciais, e se é permitida ou não a sublocação;
• Descrição detalhada do imóvel: endereço, tipo de imóvel, número de cômodos, vagas, estado de conservação.
• Valor do aluguel: valor mensal acordado e data de vencimento.
• Forma de pagamento: transferência, boleto, pix ou outro meio.
• Garantia locatícia: qual será usada (caução, fiador, seguro-fiança etc.).
• Prazo do contrato: duração (em geral, 30 meses), com possibilidade de renovação automática.
• Reajuste: índice (IPCA, IGP-M) e periodicidade (geralmente anual).
• Despesas adicionais: quem paga IPTU, condomínio, contas de água, gás, energia.
• Multa por rescisão antecipada: normalmente, se o inquilino decide rescindir o contrato em menos de um ano, pagará uma multa proporcional ao tempo restante.
• Política sobre animais de estimação: caso existam restrições, elas devem ser detalhadas;
• Mudanças: o contrato deve definir se serão permitidas modificações no imóvel por parte do inquilino;
• Política sobre áreas comuns do condomínio, no caso de apartamentos;
• Foro aplicável: isto é, se os eventuais litígios entre locador e inquilino serão submetidos ao Poder Judiciário ou à arbitragem, que é um método privado de resolução de conflitos legalmente válido.

O que não pode ter num contrato de aluguel?

Um contrato de aluguel pode ter cláusulas consideradas abusivas perante a Justiça, que tende a ser mais protetiva com relação aos inquilinos.

A própria Lei do Inquilinato expressamente proíbe cláusulas que visem burlar os objetivos dessa mesma lei, especialmente as que impedem a prorrogação automática do contrato de aluguel em locações residenciais quando o prazo do contrato for inferior a 30 meses.

Além desse tipo de situação, o sócio Davi Ory, do escritório Malta Advogados, cita como cláusulas nulas “o estabelecimento de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; a obrigação de devolução do imóvel ‘como novo’, ignorando desgaste natural; a exigência de pagamento antecipado de aluguel, dentre outras”.

Renato Xavier da Silveira Rosa, sócio do Moreau Advogados, também alertou para cláusulas que:

• estipulam índices de reajuste que não refletem a variação do poder de compra da moeda corrente nacional, ou que vinculam o contrato ao valor do salário-mínimo;
• impedem ou restringem excessivamente o uso razoável do imóvel pelo inquilino;
• transferem para o inquilino custos que são do locador (como o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio);
• permitem ao locador frustrar o uso do imóvel pelo inquilino (exceto as vistorias para eventual alienação do imóvel, a serem agendadas mediante combinação prévia de dia e hora);
• permitem a retomada antecipada do imóvel, nem mesmo mediante pagamento de multa pelo locador, exceto nas hipóteses expressamente previstas na Lei do Inquilinato (mútuo acordo, descumprimento contratual pelo inquilino, falta de pagamento do aluguel e encargos etc);
• afastam a proporcionalidade aplicável à multa por rescisão antecipada a pedido do inquilino;
• vedam o direito de devolução do imóvel ao final do prazo previsto;
• exigem caução superior a três meses de aluguel.

Já para os proprietários, embora mais raras, Xavier da Silveira Rosa cita como abusivas cláusulas que:

• permitam ao inquilino deixar de pagar obrigações financeiras que sejam de sua competência;
• impeçam a alienação do imóvel durante a locação;
• vedem a transmissão do imóvel aos herdeiros do locador, em caso de seu falecimento;
• proíbam o locador de exigir novo fiador ou substituição da garantia em caso de falecimento, ausência declarada judicialmente, interdição, insolvência, falência ou recuperação judicial do fiador;
• frustrem o direito de o locador pedir a revisão judicial do valor do aluguel (desde que passados três anos de vigência do contrato ou do último acordo) a fim de ajustá-lo ao preço de mercado;
• permitam ao inquilino sublocar o imóvel por preço superior ao valor da locação (exceto nas habitações coletivas multifamiliares, quando a soma dos aluguéis sublocados poderá ser de até o dobro da locação).

Veja abaixo um quadro resumido com as principais cláusulas que não devem estar presentes em um contrato: 

Quadro resumido — cláusulas que não devem estar presentes

Cláusula Abusiva	Prejudica quem?	Observação rápida
Exigir mais de uma garantia locatícia (ex: caução + fiador)	Inquilino	Lei do Inquilinato proíbe garantia cumulativa
Obrigar devolução do imóvel “como novo”	Inquilino	Desgaste natural não pode ser cobrado
Cobrar aluguel antecipado sem justificativa legal	Inquilino	Só é permitido em algumas modalidades (ex: temporada)
Reajuste com base no salário-mínimo ou índice não oficial	Inquilino	Índices devem refletir a inflação real
Restringir uso razoável do imóvel	Inquilino	Inquilino tem direito ao uso pleno e normal
Repasse de despesas extraordinárias de condomínio	Inquilino	São responsabilidade do proprietário
Entrada no imóvel sem consentimento prévio	Inquilino	Apenas vistorias com aviso e horário acordado
Retomada do imóvel fora das hipóteses legais	Inquilino	Só pode retomar em casos previstos na lei
Multa sem proporcionalidade na rescisão	Inquilino	Deve ser ajustada ao tempo restante de contrato
Caução superior a três meses de aluguel	Inquilino	Limite legal é de até 3 aluguéis
Permitir que o inquilino não pague encargos obrigatórios	Proprietário	Obrigações financeiras devem ser do inquilino
Impedir venda do imóvel durante a locação	Proprietário	Locador pode vender, respeitando direito de preferência
Impedir que herdeiros assumam o imóvel em caso de falecimento do locador	Proprietário	Transmissão por herança é garantida
Impedir troca de fiador em situações legais	Proprietário	Locador pode exigir novo fiador em certos casos
Impedir revisão judicial do valor do aluguel após 3 anos	Proprietário	Lei garante revisão a partir de 3 anos
Permitir sublocação por valor superior ao do contrato original	Proprietário	Só é permitido em habitações coletivas, com limite de até o dobro do valor

Quais são os tipos de garantia de aluguel — e como escolher?

Os tipos de garantia mais utilizados costumam ser o depósito em caução, o fiador ou a contratação de uma garantia paga. Porém, atualmente, o mercado conta também com outras modalidades de garantias locatícias que podem ser mais vantajosas ao inquilino. Confira:

• Caução: tem o valor máximo de até 3 aluguéis, depositados e devolvidos no fim do contrato (se não houver débitos ou danos);
• Fiador: uma pessoa física que se responsabiliza pelos pagamentos em caso de inadimplência;
• Seguro-fiança: pago mensalmente ou anualmente para uma empresa;
• Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento: caso um inquilino tenha cotas de investimento em algum fundo, pode usá-las como garantia. Se o aluguel não for pago, essas cotas serão transferidas ao proprietário.
• Fiança onerosa: o inquilino paga uma empresa especializada para que ela atue como fiadora. Essa empresa assume os custos do aluguel em caso de inadimplência. É semelhante ao seguro-fiança, mas com regras próprias, e sem a necessidade de apresentar um fiador.
• Título de capitalização: funciona como uma espécie de poupança vinculada ao contrato. O inquilino deposita um valor acordado com o proprietário e, ao fim do contrato, pode reaver o dinheiro integralmente — desde que esteja adimplente e sem causar danos ao imóvel. Porém, o valor inicial costuma ser mais alto do que o exigido na caução tradicional.
• Garantia Investe (lançada em 2024): nova modalidade criada pela Loft em parceria com o Tesouro Nacional e o Banco Central. O inquilino aplica o valor da garantia em títulos públicos. Esse valor fica bloqueado durante o contrato, como no depósito caução. A vantagem é que, ao final, o inquilino pode sacar o montante com rendimentos, pois os títulos do Tesouro costumam render mais que a poupança. Trata-se de uma garantia de baixo risco e com potencial de valorização.

Como funciona o reajuste do aluguel?

O contrato deve prever também o índice que será utilizado no reajuste anual do aluguel. Os mais usados são:

• IPCA: inflação oficial do país, medida pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Pode ser considerado um índice mais estável.
• IGP-M: O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Apesar de ser amplamente utilizado em contratos de aluguel, possui uma volatilidade maior do que o IPCA, especialmente em momentos de alta do dólar. Durante a pandemia de Covid-19, por exemplo, a alta do IGP-M levou a reajustes superiores à inflação.

Vale lembrar que a Lei nº 10.192/2001 não permite reajustes em um período inferior a um ano, e isso vale para contratos de locação.

Como funciona a rescisão contratual?

Tanto o inquilino quanto o proprietário podem rescindir o contrato de aluguel a qualquer momento, desde que respeitadas as condições legais previstas. Em geral, se a rescisão for solicitada pelo inquilino antes do fim do contrato, isso implicará no pagamento de uma multa, que deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Por exemplo: se a multa prevista for de três aluguéis e o inquilino sair na metade do prazo, deverá pagar metade do valor da penalidade.

Existem, no entanto, exceções importantes. O inquilino não precisa pagar multa rescisória caso a quebra de contrato ocorra por transferência de trabalho para outra localidade — desde que essa mudança seja devidamente comprovada.

No caso do proprietário, ele só pode retomar o imóvel antes do prazo final em situações específicas previstas no Artigo 9º da Lei do Inquilinato. Essas situações incluem: rescisão por comum acordo com o inquilino, descumprimento do contrato (como inadimplência ou realização de obras sem autorização), necessidade urgente de reparos determinados pelo Poder Público ou outras infrações legais ou contratuais por parte do inquilino.

Nos contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, quando o contrato se encerra e a locação continua sem um novo acordo formal, a locação torna-se por tempo indeterminado. Nessa condição, o proprietário pode pedir a retomada do imóvel a qualquer momento, desde que respeite o aviso prévio de 30 dias.

Já nos contratos com prazo inferior a 30 meses, se o contrato vencer e as partes continuarem com a locação, a lei também determina que ele seja automaticamente prorrogado por prazo indeterminado. Nessa nova condição, o proprietário poderá solicitar a retomada do imóvel:

• nos casos previstos no Artigo 9º;
• para uso próprio, de seu cônjuge ou de parentes próximos que não possuam imóvel residencial próprio;
• ou quando a locação ultrapassar cinco anos.

Em situações mais graves e nas quais não se consegue chegar a um acordo, pode haver a necessidade de ação de despejo, que é o processo judicial movido pelo proprietário para reaver a posse do imóvel. A Lei do Inquilinato estabelece que os principais motivos para o despejo são:

• Inadimplência: falta de pagamento do aluguel e/ou encargos como condomínio e IPTU;
• Término da locação: caso o inquilino não desocupe o imóvel após o fim do contrato;
• Morte do locatário sem deixar sucessor: se o imóvel passar a ser ocupado por pessoas que não sejam seus herdeiros diretos;
• Necessidade de reparos urgentes: no caso, reparos que não podem ser realizados com o imóvel ocupado;

Como funcionam as assinaturas digitais?

A maioria dos contratos de locação atualmente são assinados eletronicamente, usando assinaturas digitais, que são válidas perante a Justiça.

Embora todas sejam reconhecidas perante a lei, o advogado Davi Ory, sócio do escritório Malta Advogados, explica que existem três principais classificações de assinaturas digitais que conferem diferentes graus de validade jurídica:

• simples: em que há uma mera associação de dados com a identidade de quem assina;
• avançada: em que a identidade é confirmada por meio de chave não associada ao ICP-Brasil (como o gov.br);
• qualificada: que usa o certificado digital, em linha com os requisitos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.

“A depender da finalidade do documento, as partes devem se atentar ao tipo de assinatura digital que será utilizada”, explica Ory. “Por exemplo, para interações com o Poder Público, como o Registro de Imóveis, há necessidade de que a assinatura eletrônica seja qualificada”.

O contrato precisa ser registrado em cartório?

Os advogados Renato Xavier da Silveira Rosa e Davi Ory explicam que os contratos de aluguel têm validade jurídica por si só e, a princípio, não precisam ser registrados em cartório.

O registro em cartório, porém, é o que confere publicidade ao contrato. Isso significa que, em situações específicas, registrá-lo traz uma segurança adicional ao inquilino, sobretudo quando o imóvel é vendido durante o contrato de locação.

Por exemplo, quando o contrato tem uma cláusula de vigência em caso de alienação (ou seja, quando o imóvel é vendido, doado etc), é preciso que este contrato esteja averbado junto à matrícula para que essa cláusula seja válida. Nessa situação, o registro garantiria o direito do inquilino a continuar morando no imóvel mesmo que ele tenha sido vendido, por exemplo.

Outra situação em que o registro do contrato resguarda o inquilino é aquela na qual o proprietário desrespeita o direito de preferência do locatário na venda do imóvel. Caso o inquilino queira comprar o imóvel no qual reside e tenha seu direito de preferência desrespeitado, ele pode exigir que o local seja vendido para si. Mas, para isso, o contrato de locação precisa estar registrado junto à matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda.

E se a imobiliária ou plataforma oferecer um contrato padrão?

Atualmente, muitas imobiliárias e plataformas disponibilizam contratos de aluguel padronizados, também chamados de contratos de aluguel por adesão.

Caso exista discordância de alguma cláusula por parte do futuro inquilino, o advogado Renato Xavier da Silveira Rosa, sócio do Moreau Advogados, orienta:

“O potencial inquilino deve pedir que sua discordância seja registrada por escrito, em todas as vias do contrato (quando possível e aceito por todas as partes do contrato) ou em um instrumento à parte (um ‘aditivo’ formal e assinado por todas as partes ou em um documento informal, às vezes chamado de ‘em tempo’, que também deverá ser assinado pelas partes envolvidas”

Dessa forma, caso surja uma divergência entre as partes, o inquilino terá condições de provar documentalmente que o acordo entre ambas as partes não se resume apenas ao contrato padrão.

“É importante ressaltar que meras mensagens, e-mails e reuniões não são suficientes para caracterizar a alteração do contrato padrão: para essas modificações do contrato serem consideradas válidas juridicamente, é preciso que a concordância das partes (em modo diverso do que constou do contrato) possa ser provada de modo inequívoco e por escrito”, acrescenta.

O que observar antes de assinar o contrato?

Antes de assinar, é importante:

• Fazer uma vistoria detalhada do imóvel;
• Observar o estado de pintura, parte elétrica, encanamento, janelas, portas;
• Visitar o imóvel em horários diferentes do dia;
• Solicitar cópia do laudo de vistoria da imobiliária;
• Verificar o valor e o índice de reajuste definido;
• Verificar a garantia escolhida e registrada;
• Verificar qual a multa proporcional prevista;
• Ficar atento às responsabilidades do inquilino e do proprietário quanto às despesas.

Perguntas frequentes (FAQ)

1. É obrigatório registrar o contrato em cartório?
Não. O contrato tem validade jurídica com as assinaturas das partes. O registro é recomendado apenas em casos específicos.

2. O locador pode entrar no imóvel sem aviso?
Não. Mesmo sendo o proprietário, ele só pode visitar o imóvel com o consentimento do inquilino.

3. Quem paga o conserto de vazamento no encanamento?
Se for estrutural ou decorrente do uso normal, o locador deve arcar. Danos causados pelo inquilino são de sua responsabilidade.

4. Posso usar dois tipos de garantia juntos (ex: fiador + caução)?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe exigir mais de uma garantia simultaneamente.

5. O que fazer caso eu não concorde com o contrato de aluguel padronizado?
Registre a discordância por escrito em um documento assinado por ambas as partes.