Descomplicando a Burocracia da Venda de Imóvel: Guia de Documentos e Processos

A venda de uma casa ou apartamento é um processo cheio de etapas, muitas delas complexas e demoradas. Direto ao ponto: prepare-se para a burocracia na venda do imóvel e saiba que concluir a transações por levar entre 30 a 60 dias. É possível fazer tudo com tranquilidade, mas sem esquecer de olhar com atenção todos os detalhes.

Confira a seguir todas as etapas da venda de um imóvel; quais documentos são exigidos; quais taxas devem ser pagas; e como evitar dores de cabeça.

Documentação necessária para vender um imóvel

O primeiro passo para comprar ou vender um imóvel é reunir todos os documentos obrigatórios. Eles servem para comprovar que o imóvel está regularizado e registrado, além de checar se o vendedor possui alguma pendência.

Por exemplo: dívidas de IPTU e condomínio, se não forem regularizadas antes da venda (ou descontadas do valor a ser pago) geralmente vão recair sobre o novo dono. Essa palestra do CRECI-SP aprofunda todas as informações.

A lista de documentos geralmente inclui:

Documentos do imóvel:

• Matrícula atualizada (emitida no Cartório de Registro de Imóveis)
• Certidão de ônus reais, para identificar se há hipotecas, penhoras ou alienação fiduciária (quando o banco retoma o imóvel por inadimplência no financiamento) sobre aquele imóvel
• IPTU do ano vigente e comprovantes de pagamento
• Planta do imóvel aprovada e/ou Habite-se, para comprovar que a construção do imóvel seguiu as normas
• Certidão negativa de débitos condominiais

Documentos do vendedor (pessoa física):

• RG e CPF
• Certidões negativas cíveis, fiscais, trabalhistas e criminais (estadual e federal). Por quê? A venda pode ser anulada se o vendedor possuir dívidas
• Comprovante de estado civil e, se casado, certidão de casamento e regime de bens

Impostos, taxas e despesas: quem paga o quê

Item	Responsável	Valor estimado
ITBI (Imposto de Transmissão)	Comprador	2% a 3% do valor venal do imóvel
Escritura pública	Comprador	2% a 3% do valor venal do imóvel
Registro da escritura	Comprador	1% a 2% do valor venal do imóvel
Imposto de Renda sobre lucro (em caso de valorização do imóvel)	Vendedor	15% sobre o ganho de capital
Certidões e documentos cartorários	Vendedor	R$ 200 a R$ 1.000 (varia com a cidade e tipo)
Comissão de corretagem	Vendedor	6% do valor do imóvel

Fontes: cartórios estaduais, Receita Federal e Secovi-SP

Transferência de titularidade e registro no cartório

A forma como o acordo de venda de um imóvel é realizado é parte essencial da transação. Para valores menores, apenas um contrato particular entre as duas partes pode dispensar a escritura pública, segundo o Jusbrasil.

No entanto, imóveis com valor acima de 30 salários mínimos precisam de uma escritura pública, sob o risco de anulação da transação. Este documento é elaborado em cartório e registra as intenções das duas partes. É como um contrato, só que público e com mais garantia.

Depois de formalizado o acordo entre comprador e vendedor, é hora de pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Móveis), de responsabilidade do comprador.

E, finalmente, chega o momento de registrar o imóvel no nome do comprador. Isso é feito no Cartório de Registro de Imóveis da região daquele imóvel.

O registro formaliza a transferência e torna o comprador legalmente proprietário. Sem isso, o imóvel ainda está em nome do antigo dono, mesmo que o valor pelo imóvel já tenha sido pago. Para resumir: só é dono de um imóvel quem registra.

Financiamento: como isso afeta a venda?

Se o comprador for financiar o imóvel, há uma etapa adicional: o banco fará uma análise jurídica e técnica antes de liberar o crédito. Isso pode levar de 30 a 60 dias. Alguns detalhes deste processo:

• A matrícula do imóvel é “reservada” (prenotação), ou seja, é garantia a prioridade para aquele comprador
• O contrato de financiamento deve ser registrado em cartório
• O pagamento ao vendedor é feito após liberação do financiamento

Vendedores devem compreender que o prazo será mais longo quando o comprador depender de financiamento. Com a burocracia da venda do imóvel e da aprovação do financiamento, todo o processo pode se estender por até 90 dias.

Precisa de advogado ou assessoria jurídica?

Não é obrigatório contratar um advogado, mas é recomendável mesmo que você possua conhecimento sobre o mercado imobiliário. Um profissional será capaz de analisar os contratos, certidões e avaliar se há riscos envolvidos na compra e como consertá-los.

Escritura: quando é necessária e quanto custa?

A escritura pública de compra e venda é obrigatória para imóveis já quitados sempre que o valor do bem for superior a 30 salários mínimos. Ou seja, em valores de 2025, para qualquer transações acima de R$ 45 mil.

Quando o imóvel é financiado, o contrato bancário substitui a escritura, pois possui validade jurídica, segundo o Jusbrasil.

O custo da escritura corresponde a cerca de 2% a 3% do valor declarado do imóvel. Este percentual varia por Estado.

Quem paga o condomínio até o registro da escritura?

Enquanto o imóvel não é registrado em nome do comprador, o vendedor ainda é o responsável legal pelo imóvel, incluindo as taxas de condomínio e IPTU.

Em algumas situações, as duas partes envolvidas negociam quem será responsável pelo pagamento destes custos durante a transição.

Quais os riscos e prejuízos de pular uma etapa?

Pode até parecer bom negócio deixar de lado algum documento ou custo e economizar. Mas a burocracia na venda de um imóvel é, infelizmente, necessária para evitar problemas. Alguns riscos:

• Venda anulada por pendências judiciais e/ou dívidas do vendedor
• Atrasos na liberação do financiamento
• Impossibilidade de registrar o imóvel

Dúvidas comuns sobre a burocracia da venda de imóveis

Quem paga pelo cartório: o comprador ou o vendedor?

Geralmente, o comprador arca com o custo da escritura e do registro. Já o vendedor é responsável por eventuais certidões necessárias e pela comissão do corretor, se houver. Mas isso pode ser negociado entre as partes. Na dúvida, sempre registre em contrato quem é responsável por cada item.

Posso vender um imóvel financiado que ainda estou pagando?

Sim, desde que a instituição financeira aprove. As opções mais comuns são a quitação antecipada da dívida (pelo comprador ou vendedor) ou a transferência do saldo devedor para o novo dono.

E se o imóvel estiver no nome de uma pessoa falecida?

Neste caso, o imóvel só pode ser vendido após o processo de inventário (judicial ou extrajudicial) e a emissão da escritura de partilha.

Posso vender um imóvel sem escritura?

Teoricamente, sim. Mas o comprador não conseguirá registrar o imóvel no próprio nome. Isso deve inviabilizar a obtenção de financiamento com um banco, se for necessário, e gerar riscos jurídicos no futuro. Por exemplo: um herdeiro do vendedor pode tentar reivindicar a titularidade do imóvel. O ideal é regularizar toda a documentação antes da venda.

A venda pode ser cancelada depois de assinada?

Sim, caso aconteça alguma pendência grave, como dívidas do vendedor ou um vício oculto do imóvel – isto é, um defeito que não foi possível identificar antes da transação. A venda também pode ser cancelada se o comprador não realizar o pagamento ou até mesmo em caso de arrependimento (em até 7 dias).

Quanto tempo demora para concluir a venda de um imóvel?

Em média, um processo simples pode levar de 30 a 60 dias. Com financiamento, o prazo pode chegar a 90 dias. Imóveis com pendências jurídicas ou de documentação vão exigir mais paciência de vendedor e comprador.

É necessário reconhecer firma em cartório para todos os documentos?

É recomendado para os documentos principais, como o contrato de compra e venda, embora nem sempre obrigatório. Quando a venda só for possível com financiamento bancário, a instituição financeira indica quais documentos devem ter firma reconhecida.

Posso usar um contrato de gaveta para vender um imóvel?

Poder, pode. É recomendável? Não. O “contrato de gaveta”, aquele que não é registrado em cartório, não tem validade para transferir a propriedade. Ele pode gerar grandes problemas como disputa de posse ou impossibilidade de revenda.

É obrigatório contratar um corretor de imóveis ou advogado?

Não é obrigatório, mas é indicado. O advogado verifica o contrato e todos os documentos para garantir que estejam dentro da lei. Já o corretor cuida da intermediação e da avaliação do valor de mercado do imóvel.