Glossário do mercado imobiliário

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A – B – C – D – E – F – G – H – I – J – L – M – N – O – P – Q – R – S – T – U – V – X – Z

A

Alienação Fiduciária

É a modalidade de garantia mais comum nos financiamentos imobiliários. Nela, a matrícula do imóvel fica em nome da instituição financeira até que a dívida seja quitada, embora o comprador (mutuário) tenha a posse e o direito de uso. Em caso de inadimplência, o processo para o banco levar o bem a leilão é mais rápido que em outros modelos, como a hipoteca.

Alvará

Documento emitido por órgãos públicos, como a prefeitura, que autoriza a construção, demolição ou reforma de um imóvel. É a garantia de que a obra está de acordo com a legislação local.

Amortização

É o pagamento gradual do valor principal de uma dívida. Em um financiamento imobiliário, cada parcela é composta por uma parte de amortização (que reduz o seu saldo devedor) e outra parte de juros. Os sistemas mais comuns são o SAC e a Tabela Price.

Área Comum

São os espaços compartilhados e acessíveis a todos os moradores de um condomínio, como piscina, academia, salão de festas, corredores, elevadores e portaria.

Área Privativa

É a área do imóvel de uso exclusivo do proprietário, “da porta para dentro”. O espaço ocupado pelas paredes, pilares, varandas e vagas de garagem escrituradas entra neste cálculo.

Área Total

É a soma da área privativa do seu apartamento com a sua fração ideal das áreas comuns do edifício. O IPTU e o condomínio são geralmente calculados com base nesta área.

Área Útil

Também conhecida como “área de vassoura”, é o espaço que o apartamento de fato tem para ser habitado, descontando o espaço ocupado por paredes e pilares. É a metragem real que você pode usar para mobiliar.

ART / RRT

Siglas para Anotação (ou Registro) de Responsabilidade Técnica. É um documento assinado por um engenheiro (ART) ou arquiteto (RRT) que formaliza a responsabilidade técnica por uma obra ou reforma. É obrigatório por lei e pela maioria dos condomínios para qualquer reforma que altere a estrutura, a elétrica ou a hidráulica do imóvel.

Averbação

Qualquer anotação feita na matrícula do imóvel no cartório para registrar uma alteração, como uma mudança de proprietário, a construção de uma nova área, o casamento do dono, a quitação de um financiamento ou a existência de uma dívida.

B

Broker

O mesmo que corretor de imóveis. É o profissional que faz a intermediação de todas as transações imobiliárias, como compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo. O corretor imobiliário também pode trabalhar na administração de bens imobiliários. Para isso, precisa fazer um curso de profissionalização e ter registro no CRECI.

C

Caução

Um tipo de garantia locatícia. O inquilino deposita um valor (geralmente equivalente a três meses de aluguel) em uma conta poupança no início do contrato. Se não houver débitos ao final da locação, o valor é devolvido com as correções da poupança.

CCV (Compromisso de Compra e Venda)

É um contrato preliminar, assinado entre as partes envolvidas na negociação de um imóvel. Nele, o vendedor se compromete a vender e o comprador a comprar, sob as condições ali estabelecidas. Não transfere a propriedade, mas garante os direitos sobre o negócio.

CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro)

Substituiu o NIRF em 2021 para a identificação de propriedades rurais na Receita Federal. O CIB é fundamental para a Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR) e outras obrigações fiscais.

Consórcio Imobiliário

Modalidade de compra em grupo, sem juros, onde os participantes pagam parcelas mensais para formar um fundo comum. A cada mês, um ou mais membros são contemplados por sorteio ou lance e recebem uma carta de crédito no valor total para comprar o imóvel à vista.

Contrato de Gaveta

Um acordo particular de compra e venda que não é registrado em cartório. É um negócio de altíssimo risco, pois legalmente, o dono do imóvel continua sendo quem está na matrícula.

Corretagem (Taxa de)

É a remuneração paga ao corretor pelo serviço de intermediação. A prática de mercado em São Paulo, em 2025, é de 6% sobre o valor da venda, a ser paga pelo vendedor.

Corretor de Imóveis

Profissional responsável por intermediar as transações de compra, venda e locação de imóveis. Para atuar legalmente, precisa ter registro ativo no CRECI. Também conhecido como Broker.

CRECI

Sigla para o Conselho Regional de Corretores de Imóveis. É o órgão que orienta, fiscaliza e regulamenta a profissão de corretor de imóveis.

Custo Efetivo Total (CET)

A verdadeira taxa do seu financiamento. Inclui não só os juros, mas também seguros obrigatórios e taxas administrativas. Sempre compare o CET, e não apenas a taxa de juros, entre as propostas dos bancos.

D

Dimob

A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, entregue anualmente à Receita Federal por imobiliárias, construtoras e corretores para informar as transações realizadas, ajudando a fiscalizar o setor.

Distrato

O ato de cancelar um contrato de compra e venda. Geralmente envolve multas e penalidades previstas no próprio contrato, tanto para o comprador quanto para o vendedor, em caso de descumprimento.

Due Diligence Imobiliária

Uma investigação aprofundada da documentação do imóvel e dos vendedores para identificar qualquer risco, pendência ou dívida antes de fechar o negócio. É um passo fundamental para uma compra segura.

E

Empréstimo com Garantia de Imóvel (Home Equity)

Linha de crédito em que o tomador oferece seu próprio imóvel (já quitado ou com parte paga) como garantia. Possui taxas de juros muito mais baixas que as de um empréstimo pessoal e prazos mais longos para pagamento.

Escritura Pública

Documento elaborado no Tabelionato de Notas que formaliza a transação de compra e venda, com fé pública. É o passo que antecede o Registro na Matrícula.

ESG

Sigla para Environmental, Social and Governance (Ambiental, Social e Governança). No mercado imobiliário, refere-se a empreendimentos que adotam práticas sustentáveis, geram impacto social positivo e têm uma gestão transparente, critérios cada vez mais valorizados por investidores e compradores.

F

FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)

Pode ser usado na compra de um imóvel, para amortizar o saldo devedor ou, sob regras específicas, para pagar parte de até 12 parcelas do financiamento, sendo uma importante ferramenta para o comprador.

Fiador

Pessoa física ou jurídica que se responsabiliza pelo pagamento da dívida de outra pessoa (o afiançado) em um contrato de aluguel ou financiamento, caso ela não pague.

Financiamento Imobiliário

Empréstimo de longo prazo (até 35 anos) concedido por bancos para a compra de imóveis. A modalidade mais comum utiliza a Alienação Fiduciária como garantia.

Fração Ideal

É o percentual do terreno e das áreas comuns do condomínio (corredores, elevadores, piscina) que pertence, de forma indivisível, à sua unidade. É com base nesta fração que a sua cota de condomínio e o IPTU são calculados. 

G

Gravame

Anotação na matrícula do imóvel que indica uma pendência ou restrição, como uma hipoteca, penhora ou a própria alienação fiduciária. Sinaliza que o imóvel é garantia de alguma dívida.

H

Habite-se

Certidão emitida pela prefeitura que atesta que o imóvel foi construído seguindo as normas e está pronto para ser habitado. Sem o Habite-se, o financiamento bancário não é aprovado e você não pode se mudar legalmente.

Hipoteca

Modalidade de garantia de empréstimo em que o imóvel continua em nome do proprietário, mas com a dívida averbada na matrícula. É um modelo mais antigo e menos utilizado que a Alienação Fiduciária no Brasil.

Home Equity

Nome como o Empréstimo com Garantia de Imóvel é conhecido no mercado internacional. É uma linha de crédito pessoal em que o tomador de empréstimo dá um imóvel como garantia. Tem taxas de juros mais baixas que outras modalidades de crédito e prazos de pagamento mais longos. Durante o período do empréstimo, o proprietário segue usufruindo normalmente do imóvel.

Home Staging

Técnica de “preparar o palco” do imóvel para a venda, usando decoração, organização e iluminação para torná-lo mais neutro e atraente para as fotos e visitas, acelerando a venda.

I

IFIX

Principal índice de desempenho dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) na Bolsa de Valores brasileira (B3). É o “Ibovespa” dos FIIs.

IGP-M

Índice Geral de Preços do Mercado, calculado pela FGV. Por muitos anos foi o principal índice de reajuste de aluguéis, mas devido à sua alta volatilidade, vem sendo substituído pelo IPCA na maioria dos novos contratos.

INCC

O Índice Nacional de Custo da Construção, calculado pela FGV. É usado para corrigir mensalmente o saldo devedor de imóveis comprados na planta durante o período de obras.

Incorporação Imobiliária

O processo que viabiliza a construção e venda de um empreendimento na planta. A incorporadora é a empresa que idealiza o projeto e vende as unidades, sendo a responsável final perante o comprador.

Indexação

Quando um crédito é ajustado de acordo com um índice, ou indexador, econômico. É aplicado pelos bancos nas taxas de juros para corrigir o valor tomado no empréstimo ou financiamento, ou seja, para que o dinheiro não se desvalorize com o tempo.

INPC

É Índice Geral de Preços aos Consumidor divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) para medir a inflação. O INPC calcula a variação do custo de vida das famílias com renda mensal de um a cinco salários mínimos, que costumam ser mais impactadas pela variação de preços de itens básicos como alimentação, habitação e transporte. O índice é mais restrito que o IPCA.

Interveniente Quitante

Interveniente Quitante é o processo em que uma operação de crédito que tem um imóvel como garantia, como financiamento imobiliário, é quitada por uma instituição financeira para que esse mesmo imóvel seja usado novamente como garantia de um novo crédito, como um empréstimo ou outro financiamento.

É muito usado na venda de um apartamento que já estava financiado, por exemplo. Nesse caso, o comprador escolhe um banco para o crédito imobiliário. Essa instituição financeira paga a dívida que o vendedor tinha com o banco em que havia tomado crédito inicialmente.

Assim, o vendedor recebe só o valor excedente, ou seja, a diferença entre o total da dívida e o que ainda não havia sido pago. Não é uma transferência de dívida. O comprador precisa iniciar o novo financiamento imobiliário do zero. Esse processo pode atrasar a compra e venda de um imóvel.

IPCA

É o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) para medir a inflação. O índice é calculado com base na média de preços de um conjunto de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras de diferentes faixas de renda ao longo do mês. É mais abrangente que o INPC.

O IPCA é usado como correção monetária em contratos de financiamento imobiliário para garantir que o crédito pago pelo cliente não perca valor por causa da inflação. Alguns contratos de aluguel começaram a se balizar neste índice para reajuste visto que o IGP-M sofreu grandes variações recentes com a alta das commodities e o peso do dólar na sua composição.

IPTU

O Imposto Predial e Territorial Urbano é um tributo municipal pago todos os anos pelos proprietários de imóveis residenciais e comerciais em zonas urbanas. A alíquota é calculada sobre o valor venal do bem e varia de acordo com as leis de cada município. Incide apenas sobre áreas edificadas, sobre terrenos é cobrado o ITU.

ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pelos municípios no momento da transferência de uma casa, apartamento, sala ou terreno. A alíquota varia de acordo com o uso do imóvel (residencial ou comercial) e é calculada sobre o valor do imóvel, com percentuais diferentes para cada cidade. O tributo é pago pelo comprador.

ITCD

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação é um tributo do estado de Minas Gerais, cobrado de quem recebe um bem ou imóvel como herança ou por doação. É conhecido como ITCMD em outros estados.

ITCMD

É o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação. Tributo estadual cobrado de quem recebe um bem ou imóvel como herança ou por cessão gratuita, ou seja, doação. É conhecido como ITCMD em São Paulo, ITD no estado do Rio de Janeiro e ITCD em Minas Gerais.

ITD

O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações de Quaisquer Bens e Direitos é um tributo do estado do Rio de Janeiro, cobrado de quem recebe um bem ou imóvel como herança ou por doação. É conhecido como ITCMD em outros estados.

ITIV

É o Imposto de Transmissão Inter Vivos, cobrado pelo município de Salvador no momento da transferência de imóveis residenciais e comerciais. O tributo é equivalente ao ITBI em outras cidades.

ITR

Imposto Territorial Rural, pago por proprietários de imóveis rurais. É um imposto federal, mas pode ser fiscalizado e cobrado pelos municípios. Deve ser declarado anualmente à Receita Federal. A alíquota do ITR é calculada sobre o Valor da Terra Nua tributável, que exclui as benfeitorias e plantações do valor total do imóvel.

ITU

Imposto Territorial Urbano, tributo municipal cobrado sobre terrenos em áreas urbanas onde não há edificações. Equivalente ao IPTU para construções.

J

Juros de Mora

São os juros cobrados como multa sobre uma conta em atraso. Também chamados de juros moratórios, são cobrados apenas sobre o valor da parcela atrasada, independentemente dos juros pré-fixados no financiamento. Quanto mais dias a prestação fica sem pagar, mais juros de mora incidem sobre ela. A taxa máxima é de 1% ao mês.

L

Laudêmio

É uma taxa cobrada sobre as transações de imóveis construídos em áreas pertencentes à União. O Serviço de Patrimônio da União (SPU) define quais são essas localidades, que incluem edificações que ocupam uma faixa de litoral a até 33 metros da linha da maré alta, perto de instalações militares ou áreas de fronteira. O laudêmio é cobrado a cada transferência da propriedade e deve ser pago antes do registro da escritura do imóvel. O laudêmio não isenta o comprador do pagamento do ITBI. No Rio de Janeiro, existem muitos imóveis nessa condição.

M

Matrícula do imóvel

A Certidão de Matrícula do Imóvel é o número que identifica aquela propriedade, como a certidão de nascimento de uma pessoa. A matrícula é emitida quando um bem imobiliário é regularizado no Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado e resume características como localização, tamanho e histórico de compra e venda.

Minha Casa, Minha Vida

Programa do governo federal para financiamento habitacional, com juros mais baixos e subsídios para famílias de baixa e média renda. Retomou o nome original em 2023, substituindo o “Casa Verde e Amarela”.

Mutuário

É o tomador de empréstimo. A pessoa que recebe os recursos do financiamento para comprar um imóvel, por exemplo, e é responsável pelo pagamento da dívida à instituição financeira.

N

NIRF

É o Número do Imóvel na Receita Federal de propriedades rurais. Formado por sete caracteres e um número identificador, serve para identificar os imóveis rurais e é usado para o preenchimento da declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (ITR), para a emissão de comprovantes de situações cadastrais do imóvel ou de certidões negativas de débitos. Em agosto de 2021, passou a se chamar Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), mas as numerações se mantiveram iguais.

Nota promissória

É um título de crédito, ou seja, é um documento em que um devedor assina para assumir a obrigação de pagar o valor descrito na nota. É uma promessa de que aquela dívida vai ser paga em determinada data estabelecida pelo cobrador. Há diferentes formas de emissão de notas promissórias. As mais comuns no mercado imobiliário são pro soluto e pro solvendo.

P

Patrimônio de Afetação

Mecanismo legal que cria uma separação entre o patrimônio da obra e o da incorporadora. É um “cofre-forte” que protege o dinheiro dos compradores em caso de falência da empresa. Dê preferência absoluta a empreendimentos com este selo de segurança.

Permuta de imóveis

Quando uma pessoa troca seu bem imobiliário por outro. Uma permuta pode ser feita sem torna, ou seja, um imóvel pelo outro, ou com torna, que é quando um dos envolvidos dá uma parte em dinheiro para completar o valor de um dos bens.

Pro soluto

É um tipo de nota promissória reconhecida como pagamento efetivo para a dívida, que depois da assinatura passa a ser considerada quitada. No caso da compra de imóveis, se um credor recebe uma nota pro soluto, não poderá desfazer o negócio se o pagamento não for realizado no prazo estipulado.

Pro solvendo

É um tipo de nota promissória em que o valor do documento não é considerado quitado. Ou seja, uma nota pro solvendo não extingue uma dívida. Em caso de compra de imóvel, o negócio poderá ser cancelado se o comprador não pagar a nota promissória na data estipulada no contrato.

R

Registro de Imóveis (Cartório de)

Serventia onde são feitos os registros e averbações na matrícula dos imóveis de uma determinada região, garantindo a publicidade e a segurança jurídica dos atos.

Retrofit

Processo de modernização profunda de um edifício antigo, atualizando suas instalações (elétrica, hidráulica, etc.) e adaptando-o para novos usos, mas preservando suas características arquitetônicas originais.

RRT

É o Registro de Responsabilidade Técnica assinado por um arquiteto. O RRT informa ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) quem é o responsável pelo projeto ou execução de uma obra. É necessário para todas as reformas que alterem a estrutura de um edifício, como troca de pisos, mudança de layout ou fechamento de varandas.

S

SAC

É um tipo de amortização de financiamentos imobiliários em que as parcelas começam mais altas e vão reduzindo ao longo do tempo. Isso acontece porque uma parte da dívida é paga todos os meses, com valor fixo. Mas com o montante caindo gradualmente, os juros que incidem sobre ele também diminuem e as prestações vão ficando mais baratas.

Saldo devedor

Valor devido a uma instituição financeira, ou seja, o montante da dívida, abatido mensalmente pelas parcelas. É sobre o saldo devedor que incidem as taxas de juros do financiamento imobiliário, por exemplo.

SBPE

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo é uma linha de crédito oferecida por bancos públicos e privados com recursos vindos da poupança. Pode ser usada para financiar até 80% do valor de imóveis residenciais e comerciais. É a principal fonte de recursos para o financiamento imobiliário no Brasil.

Selic

É a taxa básica de juros da economia brasileira, que influencia todas as outras taxas do mercado, como juros de cartões de crédito, de empréstimos e de financiamentos imobiliários. O nome vem da sigla para Sistema Especial de Liquidação e de Custódia. A Selic é definida a cada 45 dias em uma reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), o órgão formado pelo presidente e diretores do Banco Central. É uma ferramenta bastante utilizada no controle da inflação. Em maio de 2022, a taxa Selic é de 12,75% ao ano.

SFH

O Sistema Financeiro da Habitação foi criado pelo governo federal em 1964 para facilitar o acesso à casa própria. De acordo com as regras determinadas pelo Banco Central, as instituições bancárias precisam destinar 65% dos recursos aplicados nas cadernetas de poupança para a compra de imóveis residenciais num valor de até R$ 1,5 milhão. A Caixa também usa o dinheiro do FGTS para essas linhas de crédito. O SFH permite financiar até 80% do valor do bem em um prazo de até 35 anos, corrigido por uma taxa de juros anual de, no máximo, 12% mais Taxa Referencial. O comprador precisa ter mais de 18 anos e não pode ter outro imóvel na mesma cidade. O SFH também exige a contratação de alguns seguros, que passam a compor o Custo Efetivo Total do financiamento.

SFI

O Sistema Financeiro Imobiliário foi criado pelo governo federal em 1997 para atender à demanda de empréstimos que não se enquadram nas regras do SFH, e inclui imóveis residenciais, comerciais e rurais. Até 90% do valor do bem podem ser financiados pelo SFI e os recursos que bancam o crédito imobiliário vêm de fundos de investimento e fundos de pensão. Não há limite para a taxa de juros anual.

T

Tabela PRICE

Também conhecida como Sistema Francês de Amortização. Ao contrário do SAC, na Tabela PRICE o valor das parcelas permanece o mesmo ao longo de todo o financiamento imobiliário. Sobre esse valor fixo é calculado quanto vai ser abatido do montante da dívida e quanto vai para o pagamento de juros.

TBF

A Tarifa Básica Financeira (TBF) é a média ponderada dos juros pagos no mercado secundário pelos títulos públicos prefixados do Tesouro Nacional, as Letras do Tesouro Nacional (LTN). A TBF é usada diariamente pelo Banco Central para calcular a TR.

TR

A Taxa Referencial é uma precursora da taxa Selic. Foi criada em 1991 para servir como referência de juros. Atualmente, serve como correção de aplicações financeiras, como a poupança, e de alguns financiamentos. É calculada diariamente pelo Banco Central sobre o valor da Tarifa Básica Financeira (TBF), média ponderada dos juros pagos pelos títulos públicos prefixados do Tesouro Nacional, as Letras do Tesouro Nacional (LTN). A TR em maio de 2022 está na casa de 0,16%.

U

Usufruto

Usufruto é o direito de gozar ou usufruir de uma propriedade de outra pessoa por tempo indeterminado. A pessoa que recebe o direito, chamada de usufrutuário, pode morar, alugar ou arrendar o imóvel. Um exemplo: no caso de um financiamento imobiliário com alienação fiduciária, o proprietário do imóvel é o banco. O dono, que paga as prestações, tem o usufruto daquele bem e só recebe a propriedade quando quitar o financiamento.

V

Valor Venal

É o valor base de um imóvel usado pelas prefeituras como parâmetro para determinar a cobrança do IPTU. O valor venal é uma estimativa feita pelo poder público, calculada sobre o preço médio de compra e venda à vista dos imóveis. São considerados critérios variados, como as características estruturais, a área construída, o endereço e a utilização – comercial ou residencial. É diferente do valor de mercado, pelo qual o imóvel costuma ser negociado.

Vistoria de imóvel

É a inspeção de um determinado imóvel para garantir que está tudo nos conformes em relação ao contrato. Para conceder um financiamento imobiliário, os bancos exigem vistorias feitas por especialistas.