O relatório global do Citi para o setor imobiliário em 2026 trouxe uma frase que capturou manchetes: “vai faltar grua”. A afirmação, que à primeira vista soa como alerta, é na verdade um diagnóstico otimista. O banco americano projeta que o rali do setor imobiliário brasileiro — que já entregou 73,5% de valorização no índice IMOB em 2025 — deve acelerar. E a escassez de capacidade construtiva é, paradoxalmente, uma das razões.
A grua funciona aqui como exemplo. Poderia ser cimento, mão de obra qualificada ou qualquer outro insumo cuja oferta não acompanha a velocidade da demanda. Quando o Citi aponta a falta de equipamentos, está confirmando que o fluxo de lançamentos superou a capacidade instalada. Na linguagem dos ciclos econômicos, o gargalo é sinal bullish, termo do mercado financeiro que indica otimismo. Mas é preciso cuidado para não confundir o instrumento com o motor.
O limite como termômetro
A lógica é contraintuitiva, mas sólida. Se faltam recursos para novos projetos, a oferta futura é represada organicamente, o que tende a proteger os preços dos ativos já em construção. Para quem já está posicionado, o gargalo reduz o risco de oversupply — aquele excesso de oferta que historicamente corrige ciclos de alta de forma abrupta.
O fenômeno não é exclusivamente brasileiro. Quando me mudei para Toronto anos atrás, o que mais me impressionou não foi a estética urbana, mas o horizonte tomado por aço. A cidade ostenta, há anos, o título de maior concentração de gruas da América do Norte — hoje são 106 apenas no core urbano (a região central da cidade), mais que o dobro da segunda colocada. Mas o gargalo canadense mudou de natureza: o metal existe; o que falta é viabilidade financeira sob juros elevados. A Espanha pré-2008 oferece o contraponto dramático: no auge, construía 900 mil unidades por ano. Quando o ciclo virou, a indústria encolheu 97% e nunca se recuperou.
Cíclico ou estrutural?
O Brasil já viveu gargalos semelhantes. Entre 2010 e 2012, o boom pós-IPOs das incorporadoras encontrou um setor despreparado. Faltava mão de obra, faltava cimento, faltava capacidade de execução. O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) disparou — o componente de mão de obra subiu 8,73% — e corroeu margens de incorporadoras que vendiam bem, mas não conseguiam entregar com a mesma eficiência.
A pergunta que se impõe é se o gargalo atual é da mesma natureza. Os dados sugerem que não. Em 2010, o setor empregava 3,2 milhões de trabalhadores diretos. Hoje são 2,7 milhões — uma perda de 500 mil profissionais que não retornaram mesmo com o aquecimento recente. A FGV aponta que 82% das construtoras relataram dificuldades de contratação no primeiro trimestre de 2025, o maior índice desde 2012. O custo da mão de obra acumula alta de 9,88% em doze meses.
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O gargalo de 2010 era cíclico: a oferta de trabalho não acompanhou um pico atípico de demanda, mas se ajustou quando o ciclo arrefeceu. O de 2025 parece estrutural: mudanças demográficas, migração de trabalhadores para outras atividades durante a pandemia e a baixa atratividade do trabalho braçal para novas gerações criaram um déficit que não se resolve apenas com aquecimento econômico.
O verdadeiro gargalo
Minha leitura, contudo, é que não será a falta de equipamentos ou insumos que determinará o destino do ciclo imobiliário brasileiro. O mercado imobiliário brasileiro é mestre em resiliência operacional: se faltar metal, nós o importamos, adaptamos o método construtivo ou expandimos a capacidade de serviços. É o que sempre fizemos — um setor forjado em décadas de sobressaltos aprendeu a contornar limitações físicas.
O gargalo verdadeiro permanece sendo a política econômica. A Selic a 15% ao ano encarece o crédito e afasta compradores. A inflação de custos pressiona margens de quem já vendeu. E a volatilidade pré-eleitoral adiciona uma camada de incerteza institucional que nenhuma importação de equipamentos resolve. São limitações de natureza diferente — não físicas, mas institucionais.
Considero relevante o que o relatório do Citi traz ao identificar fundamentos sólidos: vendas aquecidas, estoques baixos, orçamento robusto de R$ 144 bilhões para o MCMV e potencial ampliação da base de compradores com a isenção do IR até R$ 5 mil. Com a retomada sustentada de lançamentos, certamente conseguiremos trazer mais recursos para suprir gargalos físicos.
A preocupação, porém, permanece voltada para as variáveis que não se importam nem se fabricam. Nosso gargalo final não é feito de aço e cabos, mas de planilhas e estabilidade institucional. A sustentabilidade do rali dependerá menos da disponibilidade de equipamentos e mais da capacidade do país em criar condições macroeconômicas que permitam ao setor operar em seu potencial.
**Este texto não reflete, necessariamente, a opinião da Loft/ Portas
