Bancos recuperam 98% de dívidas em empréstimos imobiliários

O sistema de alienação fiduciária permitiu que os bancos recuperassem 98,2% dos valores devidos em financiamentos imobiliários nos últimos três anos e meio. Os dados são do ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis).

Entre janeiro de 2022 e agosto de 2025, mais de 1 milhão de pessoas atrasaram o pagamento do financiamento da casa própria. Mesmo assim, os bancos conseguiram recuperar mais de R$ 125 bilhões do que estava em atraso.

Como funciona a alienação fiduciária

Na alienação fiduciária, quem compra o imóvel pode morar nele normalmente, mas o banco fica como dono legal até a quitação total. Se a pessoa parar de pagar, o banco pode tomar o imóvel de volta e vendê-lo para recuperar o dinheiro, conforme a Lei nº 9.514, de 1997.

Quando alguém atrasa três meses as parcelas, o banco comunica o cartório de imóveis. O cartório então avisa a pessoa que ela tem 15 dias para colocar as contas em dia, senão perde a casa.

Números mostram eficiência do sistema

Em 2022, foram 234.076 casos de atraso, com R$ 17 bilhões recuperados pelo sistema. Em 2023, os números saltaram para 295.339 casos e R$ 34 bilhões. E em 2024, chegaram a 309.053 casos e R$ 51 bilhões recuperados.

Dos R$ 125 bilhões totais, cerca de R$ 15 bilhões vieram da venda dos imóveis retomados pelos bancos. O restante, R$ 88,8 bilhões, foi pago pelas próprias pessoas após receberem o aviso do cartório.

“O comprador normalmente está financiando a casa própria. Ao ser notificado de que pode perder o imóvel, faz de tudo para pagar a dívida”, explica Olivar Lorena Vitale Junior, da OAB-SP.

Segundo o especialista, antes, quando o financiamento mais popular era a hipoteca, “com um bom advogado, o devedor conseguia arrastar o procedimento judicial de questionamento por anos”. Na alienação fiduciária não há essa possibilidade.

Com o sistema, a inadimplência nos financiamentos caiu drasticamente: era 8,5% em 2005 e chegou a apenas 0,9% em junho de 2025, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Especialistas afirmam que a força da garantia na alienação fiduciária foi essencial para torná-la o principal modelo de financiamento de imóveis no país. “As instituições financeiras abrem mais a torneira dos financiamentos porque estão seguras das garantias”, explica Juan Pablo Correa Gossweiler, presidente do ONR.

Em 2024, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que o procedimento da Lei nº 9.514 é compatível com as garantias constitucionais, reforçando a segurança jurídica do sistema.

Para o economista-chefe Celso Petrucci, do Secovi-SP (sindicato de empresas do setor imobiliário), “o modelo da alienação fiduciária é hoje um dos pilares do financiamento imobiliário brasileiro”.

*Com informações de Valor Econômico