Como posso fazer um financiamento de 100% do imóvel?

Você se sente pronto para arcar com as prestações do imóvel dos sonhos, mas está difícil juntar o valor necessário para pagar a entrada. E agora, será que é possível fazer um financiamento de 100% do imóvel junto a um banco?

Neste texto, vamos responder a essa pergunta e explicar quais são as alternativas para quem quer financiar um apartamento ou casa sem entrada.

É possível fazer um financiamento de 100% do imóvel?

Antes de começar, é importante entender que o financiamento total do imóvel é possível, mas acontece raramente e depende de circunstâncias específicas de negociação e da instituição financeira.

De acordo com a Banco Central do Brasil (via a Resolução nº 4.676/2018), para a aquisição de um bem residencial, a regra geral é que o valor do financiamento (capital + despesas acessórias) não ultrapasse 80% (oitenta por cento) do valor de avaliação do imóvel dado em garantia. 

Há, entretanto, uma exceção legal: caso o financiamento utilize o sistema de amortização constante (SAC) ou o sistema de amortização crescente (SACRE), esse limite pode chegar a até 90% (noventa por cento) do valor de avaliação. 

Na prática, isso significa que o comprador normalmente precisa aportar uma entrada ou valor complementar quando o imóvel é negociado por valor acima da avaliação ou quando o banco não financia até o teto permitido. Ou seja: o que “não está” coberto pelo financiamento tende a sair “do bolso” do comprador.

Observe também que, apesar desses tetos, cada instituição financeira tem liberdade para oferecer condições mais rígidas, ou seja, pode financiar menos de 80% ou 90%, dependendo do perfil do cliente, imóvel, obra ou fase de construção.

Também existem casos em que a negociação com construtoras ou programas habitacionais permitem que o interessado dê entrada reduzida ou tenha condições diferenciadas de compra. Essas possibilidades dependem de fatores comerciais, do tipo de imóvel (ex.: imóvel na planta), do programa habitacional ou de acordos específicos com a construtora ou banco. 

Então, como financiar 100% de um imóvel?

Para conseguir o financiamento total, o cliente pode tentar algumas alternativas. Uma delas é adquirir o imóvel na planta ou tentar fazer uma negociação direta com a construtora.

No primeiro caso, como é um momento no qual as construtoras estão focadas em conseguir compradores para as unidades, o pagamento costuma ser mais facilitado, seja por meio de parcelamentos estendidos, descontos em ITBI e outros impostos, ou outras alternativas.

Do ponto de vista do comprador, é importante avaliar se vale a pena a espera para se mudar. É preciso lembrar que o imóvel na planta demora um certo tempo até ficar pronto. 

Programas habitacionais de baixa renda

Também é possível tentar financiamentos por meio de programas federais como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV)  -que durante o governo Bolsonaro recebeu o nome de Casa Verde e Amarela. Estes oferecem subsídios e condições especiais para famílias de menor renda. Entenda:

• Desde 2023, a Lei 14.620/2023 atualiza regras do MCMV;
• Famílias com renda mensal bruta de até R$2.850 (faixa 1) podem receber subsídios de até R$ 55 mil de acordo com sua renda e região. Em alguns casos, o valor pode chegar a 95% do valor a ser financiado;
• Famílias com renda mensal bruta de até R$4.700 (faixa 3) podem receber subsídios de até R$ 55 mil, conforme localização do imóvel e renda;
• Em abril de 2025, foi publicada a Portaria que atualizou os limites máximo de renda bruta familiar para o programa: até R$ 12 000 por mês para áreas urbanas e até R$ 150.000 por ano para áreas rurais. Esse limite diz respeito a toda a Faixa 4 (Classe Média).

Mesmo com essas facilidades não há garantia formal de que o financiamento total será viável. O subsídio pode cobrir parte relevante do valor ou da entrada, mas a operação pode exigir contrapartida ou financiamento complementar. 

Antes de assinar qualquer documento, é fundamental ler o contrato com atenção para entender se há exigências financeiras nas entrelinhas.

Quais documentos e quais exigências o banco vai pedir para financiar até 90% ou 100%?

Para aumentar as chances de sucesso também é importante ficar atento à documentação. Quanto mais completa ela estiver, maiores são as chances de sucesso. Os requisitos básicos são:

• Identificação (RG, CPF ou documento equivalente) e estado civil;
• Comprovante de residência atualizado;
• Comprovação de renda: para empregados CLT normalmente os três últimos holerites; para autônomos, profissionais liberais ou empresários, extratos bancários, declaração de IRPF completa, pró-labore etc.
• Declaração de Imposto de Renda (IRPF) com recibo de entrega, quando aplicável.
• Certidões negativas ou comprovantes que não existam impedimentos (federais, estaduais, municipais) que possam comprometer o crédito;
• Documentação do imóvel e do vendedor;
• Matrícula atualizada e certificação de que o imóvel está livre de ônus. Para imóveis usados, complementos como habite-se, planta, certidões de IPTU, comprovação de que não há débito de condomínio (quando aplicável). Se a venda for feita por pessoa jurídica, documentos da empresa: contrato ou estatuto social, alterações, certidões da junta comercial, etc. 

Com tudo isso em mão, o banco fará a avaliação do imóvel  para determinar valor de mercado ou valor de garantia, e a possível aprovação da operação conforme normas do crédito imobiliário. 

A instituição também verificará se a operação respeita os limites regulatórios (por exemplo, na regra geral de financiamento até 80% ou até 90% do valor de avaliação, conforme Resolução nº 4.676/2018 do Banco Central do Brasil).

O que muda se for imóvel novo, usado ou na planta?

Outro ponto importante a ser entendido é que o tipo de imóvel interfere no financiamento. Isso acontece porque cada modalidade tem riscos, prazos e garantias diferentes para o banco. Entenda melhor:

Imóveis novos

Costumam ter as melhores condições de financiamento, já que apresentam menor risco para as instituições financeiras. Normalmente é possível financiar uma parcela maior do valor do bem e pagando taxas de juros mais baixas. 

Além disso, esses imóveis podem se enquadrar em programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida, o que facilita o uso do FGTS e pode reduzir custos.

Imóveis usados

Geralmente têm um limite de financiamento um pouco menor, variando de 70% a 90% do valor de avaliação, dependendo do banco e do perfil do comprador. 

A instituição costuma exigir uma análise mais detalhada do imóvel, incluindo documentação e estado de conservação, o que pode deixar o processo um pouco mais demorado.

Imóveis na planta

Nesse caso, o comprador normalmente assina primeiro um contrato de compra e venda com a construtora, pagando parcelas durante o período de obras. O financiamento bancário é contratado apenas quando o imóvel estiver pronto para entrega. 

Isso significa que, até a liberação do crédito, o comprador precisa se planejar para pagar a construtora e, depois, assumir o financiamento. Apesar de exigir mais organização, essa modalidade pode ser vantajosa, pois permite que o comprador dilua o valor da entrada ao longo da construção

E qual banco financia 100% do imóvel usado?

Não existe uma única resposta para essa pergunta, porque o modelo de financiamento de um imóvel irá depender das condições de cada banco, mas por via de regra a Caixa Econômica Federal é o banco que “financia” 100% do imóvel, nas operações enquadradas no modelo do Minha Casa Minha Vida citadas acima.

Como financiar imóvel sem a entrada de 20% do valor de avaliação?

Por outro lado, muitos bancos já aceitam cobrir 90% do valor do imóvel em suas linhas de crédito. O Santander é um deles: aumentou em 2020 o percentual financiado de 80% para até 90% do valor de avaliação do imóvel. 

O Banco Itaú também financia 90% do valor do imóvel. A instituição concede crédito habitacional com valor mínimo de R$ 100 mil. Segundo a Caixa Econômica Federal, o percentual coberto em seus financiamentos varia entre 70% e 90%, dependendo da modalidade do crédito e da configuração das parcelas (se SAC ou Price).

Como sua pontuação ou perfil de crédito influencia o limite de financiamento (80%, 90%, 100%)?

Além da renda mensal, no momento de financiar um bem, os bancos costumam analisar a pontuação de crédito — também conhecida como score. Ela é um dos principais fatores que influenciam quanto do valor do imóvel o banco aceitará financiar. Isso porque reflete o histórico de relacionamento financeiro do consumidor, medindo o risco que a instituição corre aquela quantia.

De modo geral:

• Quanto maior for o score, maior a será a confiança do banco de que você vai pagar as parcelas em dia. Isso pode resultar em taxas de juros menores e financiamentos mais altos;
• Se o score for baixo, o banco considera o cliente mais arriscado. Nesses casos, é comum que o financiamento cubra uma parcela menor do valor do imóvel (70% a 80%), exigindo uma entrada maior para reduzir o risco da operação.

As instituições financeiras podem consultar essa nota no Cadastro Positivo, um banco de dados que reúne informações sobre pagamentos de contas e financiamentos, mantido por birôs de crédito como Serasa, SPC e Boa Vista. 

O Banco Central regulamenta esse sistema por meio da Lei Complementar nº 166/2019, que permite o uso dessas informações para avaliar o comportamento financeiro de cada consumidor.

Além do score, o banco também avalia:

• Histórico de dívidas ou inadimplência em cadastros de crédito;
• Tempo de relacionamento com o banco e estabilidade profissional;
• Valor e localização do imóvel.

A Caixa Econômica Federal, por exemplo, explica em seu site que o valor financiável e as condições variam conforme o perfil do cliente, o tipo de imóvel e o programa habitacional em que a operação está enquadrada.

Quando vale a pena financiar 100% do imóvel?

Apesar do financiamento ser uma vantagem em muitos casos, nem sempre ele é a melhor opção. Quem tem estabilidade financeira e bom histórico de crédito, por exemplo, pode considerar o financiamento total como uma decisão estratégica. 

Isso acontece quando a taxa de juros do crédito é mais baixa do que o rendimento esperado de outros investimentos. Por exemplo: se a pessoa tem o valor da entrada guardado e prefere manter essa quantia aplicada em investimentos com rentabilidade superior aos juros do financiamento, pode valer a pena financiar 100% e preservar o dinheiro investido. 

Nesse caso, o comprador deve ter uma reserva de emergência equivalente a pelo menos 6 meses de despesas fixas e estar confortável com o compromisso das parcelas no longo prazo.

O financiamento integral também pode fazer sentido para quem tem parte do valor guardado — entre 10% e 20% do preço do imóvel, por exemplo —, mas não quer usar toda a reserva de uma só vez. 

Se as condições de juros forem favoráveis e a parcela couber no orçamento, manter parte do dinheiro aplicado é uma forma de se proteger contra imprevistos e evitar endividamento no cartão de crédito ou cheque especial.

O ideal é sempre simular cenários: quanto maior a entrada, menor será o valor financiado, os juros e o custo total do imóvel ao fim do contrato.

Erros comuns ao tentar financiar sem entrada e como evitá-los

Por outro lado, financiar 100% do valor do imóvel não é recomendável para quem tem renda instável, score de crédito baixo ou não dispõe de poupança. Nessas situações, qualquer imprevisto como perda de emprego ou aumento de despesas pode comprometer o pagamento das parcelas e colocar o bem em risco. 

Além disso, quanto maior o valor financiado, maior o impacto dos juros no custo total: um financiamento integral pode custar até 30% a mais ao longo do prazo, dependendo das condições contratadas.

Outro erro é não reservar recursos para os custos adicionais da compra, como escritura, registro do imóvel, ITBI e taxas cartorárias. Essas podem representar de 3% a 5% do valor total do imóvel, segundo o Banco Central. 

Mesmo quando o financiamento cobre 100% do preço de compra, essas despesas são de responsabilidade do comprador e precisam ser incluídas no planejamento.

Como conseguir dinheiro para a entrada?

Caso o financiamento total não seja possível, a melhor alternativa é conseguir, pelo menos, uma parte do valor da entrada. Para isso, você pode seguir algumas estratégias. Veja:

• Planejamento financeiro: vale a pena tentar guardar o valor da entrada aos poucos, fazendo um ajuste de gastos com sua família. Tente fazer uma planilha e identificar despesas que podem ser cortadas. Dessa forma, você também garante uma vida financeira mais sustentável a médio e longo prazo;
• Dinheiro extra: se a compra do imóvel for uma prioridade imediata, você pode vender um bem, como um carro ou moto, ou conseguir trabalhos adicionais para conseguir juntar dinheiro para a entrada. Se o seu financiamento for conjunto, é possível que atinja essa cota mais facilmente somando as economias de cada mutuário;
• FGTS: os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço podem ser utilizados para pagar a entrada do financiamento, além de compor as parcelas e amortizar a dívida. Essa é uma solução comum em operações de crédito imobiliário, e garante que o comprador não precise, muitas vezes, tirar dinheiro do próprio bolso para comprar sua casa ou apartamento.

Mas atenção: o uso do FGTS para a compra de imóveis financiados está condicionado a uma série de regras estabelecidas pelo seu Conselho Curador do FGTS. Algumas delas são:

• O preço valor do imóvel não pode passar de R$ 1,5 milhão;
• O comprador precisa ter ao menos três anos de trabalho com carteira assinada;
• Você não pode ser proprietário de imóvel na cidade onde você mora ou trabalha, ou em municípios da mesma região metropolitana;
• Não ter um financiamento em aberto pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
• O imóvel financiado precisa ser urbano e residencial, e também precisa ser usado para a moradia do comprador;
• O imóvel a ser comprado não pode ter sido adquirido com recursos do FGTS há menos de 3 anos (contando a data do registro de aquisição do imóvel).

Como deixar o processo de financiamento mais fácil?

Como visto, o processo de financiamento de um imóvel envolve etapas detalhadas — da análise de crédito à assinatura do contrato. Por isso, contar com o suporte certo pode fazer  diferença na hora de assinar o documento.

Nesses casos, é possível contratar advogados para auxiliar na leitura e compreensão dos termos ou até mesmo uma assessoria especializada como a da Loft que permite ao cliente ter acesso às condições de crédito que os principais bancos do Brasill.

O serviço é gratuito para os clientes da empresa e ajuda-os a mapear seu perfil financeiro e não cair em golpes.