Condomínio mais caro de São Paulo: ranking de bairros 2026

Quem está comprando ou alugando um imóvel em São Paulo sabe: o valor do condomínio pode pesar tanto quanto o aluguel ou a parcela do financiamento — e vem pesando mais a cada ano. Segundo um levantamento da Loft, empresa de tecnologia e serviços financeiros para imobiliárias, o condomínio médio na cidade subiu 14,4% no primeiro semestre de 2026 em relação ao mesmo período de 2025, saindo de R$ 736 para R$ 843.

O estudo analisou mais de 700 mil anúncios de imóveis residenciais nas principais plataformas digitais de São Paulo e mapeou o custo médio do condomínio em cada bairro — e é aí que aparecem as maiores desigualdades da cidade.

“O valor do condomínio é um custo muitas vezes subestimado na decisão de compra ou locação, mas que pesa no orçamento mensal de forma recorrente. Quando comparamos o valor médio entre os bairros, o dado revela desigualdades importantes em São Paulo. De um lado, bairros como Jardim Europa e Higienópolis já cobram mais de R$ 2.700 por mês; de outro, a expansão vertical em regiões mais periféricas traz esse custo para áreas que historicamente não tinham esse encargo”, explica Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft.

Os 10 bairros com o condomínio mais caro de São Paulo

Jardim Europa lidera o ranking, com condomínio médio de R$ 3.117 por mês em 2026 — alta de 14,3% em relação a 2025. Higienópolis aparece em seguida, com R$ 2.722, seguido por Jardim América (R$ 2.490).

Os dez bairros mais caros formam um corredor concentrado na Zona Oeste e na Zona Sul, indo de Higienópolis a Alto de Pinheiros e passando por Jardim América, Vila Nova Conceição, Itaim Bibi e Jardim Paulista — os endereços mais tradicionais do alto padrão paulistano.

Um destaque à parte é o Morumbi, que registrou a maior alta entre os dez bairros mais caros (+20,4%), puxada pela valorização de empreendimentos de alto padrão lançados recentemente na região.

#	Bairro	Condomínio médio 2025	Condomínio médio 2026	Variação	Área média 2026
1	Jardim Europa	R$ 2.728	R$ 3.117	+14,3%	243 m²
2	Higienópolis	R$ 2.605	R$ 2.722	+4,5%	188 m²
3	Jardim América	R$ 2.448	R$ 2.490	+1,7%	156 m²
4	Vila Nova Conceição	R$ 2.289	R$ 2.232	-2,5%	169 m²
5	Itaim Bibi	R$ 2.055	R$ 2.151	+4,6%	132 m²
6	Morumbi	R$ 1.770	R$ 2.131	+20,4%	310 m²
7	Jardim Paulistano	R$ 2.089	R$ 2.117	+1,3%	223 m²
8	Jardim Paulista	R$ 2.067	R$ 2.040	-1,3%	140 m²
9	Paraíso	R$ 2.028	R$ 1.992	-1,7%	152 m²
10	Alto de Pinheiros	R$ 1.371	R$ 1.887	+37,6%	314 m²

Fonte: Loft, com base em anúncios nas principais plataformas digitais em São Paulo.

Os 10 bairros onde o condomínio mais subiu

Se o ranking de valor absoluto é dominado pelos bairros nobres tradicionais, o ranking de crescimento conta outra história: a da verticalização avançando sobre regiões que, até pouco tempo, eram dominadas por casas e sobrados — imóveis que, em geral, não têm taxa de condomínio.

Vila Formosa lidera esse ranking com alta de 59,0%, saindo de R$ 531 para R$ 845 em média — já próximo da média da cidade. Logo atrás vêm Vila Maria (+55,6%) e Alto de Pinheiros (+37,6%), que fecham o pódio.

Chama atenção que a maioria dos bairros dessa lista é periférica ou intermediária — mas Alto de Pinheiros e Sumaré aparecem como representantes do alto padrão, com condomínios médios acima de R$ 1.300, sinal de que a valorização também segue forte nos bairros nobres.

#	Bairro	Condomínio médio 2025	Condomínio médio 2026	Variação	Área média 2026
1	Vila Formosa	R$ 531	R$ 845	+59,0%	143 m²
2	Vila Maria	R$ 407	R$ 633	+55,6%	148 m²
3	Alto de Pinheiros	R$ 1.371	R$ 1.887	+37,6%	314 m²
4	Vila Prudente	R$ 431	R$ 589	+36,5%	122 m²
5	Campo Limpo	R$ 428	R$ 563	+31,7%	87 m²
6	Sumaré	R$ 1.416	R$ 1.820	+28,6%	192 m²
7	São Domingos	R$ 526	R$ 672	+27,6%	177 m²
8	Jardim Marajoara	R$ 709	R$ 901	+27,1%	147 m²
9	São Lucas	R$ 403	R$ 509	+26,4%	105 m²
10	Vila Sônia	R$ 801	R$ 990	+23,5%	145 m²

Fonte: Loft, com base em anúncios nas principais plataformas digitais em São Paulo.

Por que o condomínio sobe mais rápido na periferia

O movimento não é exatamente uma alta de taxas em prédios já existentes — é a chegada de um tipo de produto novo a bairros que antes não tinham esse custo. A concentração de bairros da Zona Leste e da periferia sul nesse ranking reflete um fenômeno estrutural: novos empreendimentos verticais estão sendo lançados nessas regiões, impulsionados por programas habitacionais e pela expansão do crédito imobiliário. Como esses imóveis cobram condomínio — algo raro no estoque de casas e sobrados que historicamente domina essas áreas — o custo médio da região sobe, mesmo sem reajuste nos edifícios antigos.

Em Vila Maria, Vila Prudente, Campo Limpo, São Domingos e São Lucas, o valor médio do condomínio ainda está abaixo da média da cidade (R$ 843), o que sugere que esse movimento de verticalização está apenas no começo. Já em Vila Formosa, o valor médio praticamente alcançou a média paulistana — sinal de que ali a verticalização avança em ritmo mais acelerado.

O que isso muda para quem está comprando ou alugando

O valor do condomínio costuma entrar como uma conta secundária na hora de fechar negócio, mas ele se soma todo mês ao aluguel ou à parcela do financiamento — e, como mostram os dados, pode variar de menos de R$ 500 a mais de R$ 3 mil dependendo do bairro. Antes de decidir onde morar, vale simular o custo total mensal (aluguel ou parcela + condomínio + IPTU) e não apenas o valor anunciado do imóvel.

Perguntas frequentes

Qual é o bairro com o condomínio mais caro de São Paulo em 2026? Jardim Europa, com condomínio médio de R$ 3.117 por mês, seguido por Higienópolis (R$ 2.722) e Jardim América (R$ 2.490).

Quanto subiu o valor médio do condomínio em São Paulo em 2026? O condomínio médio da cidade subiu 14,4%, passando de R$ 736 em 2025 para R$ 843 em 2026, segundo levantamento da Loft.

Qual bairro teve a maior alta no valor do condomínio? Vila Formosa teve a maior alta entre os bairros analisados, de 59,0%, com o condomínio médio saindo de R$ 531 para R$ 845.

Por que o condomínio está subindo mais na periferia de São Paulo? Porque bairros periféricos estão recebendo novos empreendimentos verticais — que cobram condomínio — em áreas antes dominadas por casas e sobrados, que normalmente não têm essa taxa.

Metodologia

O levantamento considera anúncios residenciais publicados nas principais plataformas imobiliárias digitais, tratados pela Loft para remoção de duplicidades e inconsistências. Foram comparados os anúncios ativos entre janeiro e julho de 2025 e de 2026 em São Paulo. O valor do condomínio de cada bairro corresponde à média ponderada pelo volume de anúncios no período.

Para o ranking dos bairros mais caros, foram considerados bairros com ao menos 1.000 anúncios ativos em 2026. Para o ranking de maior crescimento, foram considerados bairros com ao menos 1.000 anúncios ativos nos dois períodos e condomínio médio acima de R$ 300 em 2025 — critério adotado para filtrar casos em que a entrada de novos empreendimentos com condomínio distorce a variação percentual, tornando-a incomparável com bairros que já tinham esse custo consolidado no estoque.