FGTS e poupança pressionados acendem alerta para futuro do MCMV

A disponibilidade de crédito virou uma das principais preocupações para o avanço do Minha Casa, Minha Vida nos próximos anos, destaca reportagem da Forbes. Levantamento do Global Real Estate and Infrastructure Institute (GRI Institute) com mais de 150 incorporadoras, construtoras, gestoras de fundos e investidores institucionais mostra que um em cada quatro executivos acredita que pode faltar funding para sustentar o crescimento projetado do programa.

A inquietação aumenta quando o foco recai sobre as fontes de financiamento. Segundo a pesquisa, 44% dos entrevistados veem a dependência do FGTS e da poupança como uma fragilidade. Dentro desse grupo, 19% avaliam que a submissão a fontes direcionadas sufoca o crédito de mercado já no cenário atual.

Metas ambiciosas ampliam pressão

O alerta aparece em um momento de expansão acelerada. O Minha Casa, Minha Vida chegou a 2026 com orçamento recorde de R$ 208,6 bilhões, alta de 20% a 25% em relação ao ano anterior, segundo o Ministério das Cidades. A carteira de crédito imobiliário da Caixa também alcançou R$ 1 trilhão.

No primeiro trimestre, o ministro das Cidades, Jader Filho, indicou a meta de contratar 1,5 milhão de novas unidades habitacionais no ano seguinte. O volume equivale a mais de 70% de tudo o que foi viabilizado pelo programa entre o início de 2023 e o fim de 2025.

Para Alexandre Fernandes, sócio e diretor da divisão imobiliária do GRI Institute no Brasil, o maior risco para as empresas é não conseguir lançar projetos e terrenos já planejados. Na prática, isso poderia reduzir a oferta de unidades em um segmento com demanda habitacional estrutural.

Poupança tem saques líquidos e FGTS perde fôlego

A poupança SBPE acumula saldo negativo desde 2023, pressionada pela concorrência de produtos de renda fixa. Em 2024, a retirada líquida total da poupança foi de R$ 15,5 bilhões, apesar de ter sido o melhor resultado desde 2020. Apenas no SBPE, os saques superaram os depósitos em R$ 21,7 bilhões.

Em 2025, a saída líquida voltou a crescer e chegou a R$ 85,6 bilhões. No SBPE, o saldo negativo entre depósitos e retiradas foi de R$ 63 bilhões.

No FGTS, a arrecadação segue saudável com o mercado de trabalho formal aquecido, mas o fundo opera no limite prudencial. Segundo análise do Itaú BBA, saques extraordinários, incluindo o saque-aniversário, retiraram R$ 15 bilhões do fundo neste ano. Isso levou o conselho a revisar a projeção de caixa para o fim de 2026, de R$ 175 bilhões para R$ 165 bilhões.

Mercado de capitais vira terceira via

Apesar do cenário de alerta, 50% dos executivos ouvidos avaliam que a fragilidade é parcial. Esse grupo vê espaço para uma transição gradual em direção ao mercado de capitais, com CRIs, LCIs e FIIs ajudando a substituir parte do crédito direcionado tradicional.

A transição, porém, depende da atratividade das taxas para investidores privados e da capacidade das famílias de menor renda de absorver financiamentos um pouco mais caros que os subsidiados pelo governo. Para imóveis de médio padrão, Fernandes afirma que empresas já migram para operações de CRI e outras alternativas fora da poupança.

FGTS concentra carteira do programa

O BBA também chamou atenção para a desidratação do FGTS. A carteira do Minha Casa, Minha Vida já soma R$ 610 bilhões em empréstimos, o equivalente a 93% do crédito total do fundo, com retorno médio de 4,72% ao ano, abaixo da inflação atual. O desempenho limita a capacidade do FGTS de ampliar o financiamento sem prejudicar o retorno aos cotistas.

No horizonte de 2029, a projeção de caixa do FGTS foi revisada de R$ 184 bilhões para R$ 156 bilhões. Mesmo assim, o fundo estuda criar subfaixas nas Faixas 3 e 4 do MCMV para reduzir juros de contratos elegíveis, medida que, nas estimativas do BBA, poderia ampliar a capacidade de compra dos consumidores entre 5% e 35%.

A demanda continua como o principal motor do programa. A Fundação João Pinheiro estima déficit habitacional de 5,77 milhões de domicílios no país, equivalente a 7,4% das moradias particulares ocupadas. Com a inclusão da Faixa 4, voltada a famílias com renda de até R$ 21 mil, incorporadoras como MRV e Cury passaram a enquadrar praticamente todo o portfólio no MCMV.

*Com informações de Forbes