Financiamento Imobiliário: Como Funciona, Quais as Taxas, Prazos e Como Conseguir o Seu

Comprar um imóvel é um grande passo e, para a maioria das pessoas, isso só é possível com a ajuda do financiamento imobiliário. Seja o primeiro apartamento para morar ou um imóvel para revenda, entender como funcionam as taxas, prazos, tipos de financiamento e regras de aprovação pode evitar erros e te ajudar a fazer o melhor negócio possível.

Neste artigo, você vai entender o que é financiamento imobiliário, como fazer, quais os tipos disponíveis e as estratégias para conseguir condições melhores.

O que é financiamento imobiliário e como ele funciona

O financiamento imobiliário é um empréstimo de longo prazo oferecido por bancos para que você possa comprar um imóvel pagando aos poucos — geralmente com prazo entre 10 e 35 anos.

Se o prazo longo assustou, calma: pesquisas mostram que, na maioria dos casos, os consumidores conseguem quitar o financiamento em menos de 15 anos, muitas vezes fazendo uso do FGTS (veja abaixo mais informações).

Como funciona?

• É preciso dar um valor de entrada, geralmente de pelo menos 20% nos bancos privados e de 30% na Caixa Econômica Federal
• Este valor pode ser composto por reservas financeiras de cada comprador e com dinheiro do FGTS
• O banco ou instituição financeira financia o restante, acrescentando juros e correção monetária

A taxa de juros contratada no financiamento imobiliário é uma das variáveis chave que vai definir quanto cada comprador vai ter de desembolsar ao longo dos anos.

Como todos os produtos financeiros no Brasil, essa taxa segue a Selic, referência para o custo de empréstimos e financiamentos. Uma boa notícia é que, no financiamento imobiliário, o custo não sobe na mesma velocidade do que a Selic.

Isso acontece, entre outros fatores, porque existe a alienação fiduciária, isto é, o imóvel fica como garantia e, em caso de inadimplência, o banco pode retomá-lo para si.

Embora represente um risco de perda do imóvel se não houver planejamento financeiro por parte do comprador, essa modalidade traz mais segurança para o banco, o que ajuda a manter controlada a taxa de juros do financiamento.

Existem dois tipos de financiamento imobiliário

• SFH (Sistema Financeiro da Habitação): com regras definidas pelo governo, voltado para imóveis de até R$ 1,5 milhão e com uso de FGTS permitido. Esse tipo de financiamento possui taxa de juros subsidiadas e mais baratas.
• SFI (Sistema Financeiro Imobiliário): usado em imóveis cujo valor é maior do que R$ 1,5 milhão ou fora das regras do SFH. É útil para compradores com maior poder aquisitivo, mas inclui taxas de juros mais elevadas.

Etapas para conseguir um financiamento imobiliário

Quem sonha com a casa própria pode começar com uma simulação. A maioria dos bancos oferece ferramentas online para isso. Assim, é possível obter informações objetivas sobre a capacidade de pagamento e escolher o imóvel que cabe no bolso e a instituição financeira com melhores condições.

Veja o passo a passo:

• Simulação: escolha o valor do imóvel, entrada e prazo de pagamento para ver quanto custaria.
• Análise de crédito: o banco avalia sua renda, perfil e histórico financeiro.
• Escolha do imóvel: ele deve estar regularizado e dentro das condições aceitas.
• Avaliação bancária: o banco faz uma vistoria para conferir o valor do imóvel.
• Aprovação do crédito e assinatura do contrato.
• Registro em cartório: o imóvel passa oficialmente a ser financiado em seu nome.

No site do Banco Central, é possível consultar um levantamento sobre as taxas médias de juros praticadas pelas instituições financeiras no financiamento imobiliário. Tenha esses valores como referência apenas, porque a taxa exata pode variar de comprador a comprador.

Taxas pré-fixadas 
Modalidade: financiamento imobiliário com taxas reguladas 
Modalidade: financiamento imobiliário com taxas de mercado  

Taxas pós-fixadas referenciadas na TR 
Modalidade: financiamento imobiliário com taxas de mercado 
Modalidade: financiamento imobiliário com taxas reguladas 

Taxas pós-fixadas referenciadas no IPCA 
Modalidade: financiamento imobiliário com taxas de mercado 
Modalidade: financiamento imobiliário com taxas reguladas 

Como entender o levantamento? Veja com o seu banco qual é o tipo de taxa definida em contrato – se é pré-fixada (nunca muda) ou pós-fixada (muda de acordo com o indexador utilizado). A Loft também tem um serviço que ajuda a encontrar as melhores condições de financiamento. 

Taxas reguladas são geralmente aplicadas em financiamentos de imóveis do Minha Casa Minha Vida ou imóveis fora do programa com limite de preço de até R$ 1,5 milhão. Taxas de mercado são aquelas de livre concorrência entre os bancos. 

Quais tipos de taxa existem no financiamento imobiliário?

As taxas de juros do financiamento imobiliário variam de banco para banco, assim como o tipo de indexador escolhido para corrigir o valor da dívida ao longo do tempo. Entenda as diferenças abaixo:

TR (Taxa Referencial)

• Mais estável
• Indexador tradicional do mercado financeiro
• Traz mais previsibilidade sobre o valor da parcela

IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)

• É a inflação oficial do país
• Mais volátil, pode aumentar as parcelas se a inflação subir
• O valor de entrada e a taxa de juros podem ser menores, mas o risco com os reajustes é maior

Poupança CAIXA

• Varia conforme a Selic
• Quando a Selic está abaixo de 8,5%, os juros são mais baixos
• Quando a Selic está igual ou maior do que 8,5%, a parcela pode aumentar

Taxa Fixa

• Juros definidos no contrato
• Previsibilidade total
• Em geral, começa com taxa um pouco mais alta

Como simular um financiamento imobiliário?

Você pode simular gratuitamente nos sites de bancos como Caixa, Itaú, Bradesco, Santander, Inter ou pela Loft. Tenha em mente que a simulação é apenas uma referência e, para obter condições mais próximas da realidade, pode ser preciso ir até uma agência bancária.

Na simulação, observe:

• Taxa de juros
• Valor da entrada
• Valor das parcelas
• Custo Efetivo Total (CET)
• Tipo de amortização: SAC (parcelas decrescentes) ou PRICE (parcelas fixas no início)

O tipo de amortização, se vai seguir a tabela SAC ou PRICE, é daquelas decisões que vão impactar a vida financeira por muitos anos. Entenda as principais características de cada uma.

Característica	SAC (Sistema de Amortização Constante)	PRICE
Valor das parcelas	Decrescentes ao longo do tempo	Fixas no início
Amortização	Constante (mesmo valor todo mês)	Crescente (menor no início)
Juros pagos no início	Maiores	Menores
Total de juros pagos	Menor no total	Maior no total
Primeira parcela	Mais alta	Mais baixa
Indicado para	Quem pode pagar mais no início	Quem precisa de previsibilidade no orçamento

Usando o FGTS no financiamento imobiliário

O FGTS pode ser um grande aliado para comprar seu imóvel. Você pode usá-lo para pagar parte da entrada, amortizar o saldo devedor (a cada dois anos) ou quitar parcelas em atraso.

Mas há regras:

• O imóvel precisa ser para moradia própria, não para aluguel. Logo, não inclui imóveis comerciais
• Você precisa ter mínimo de 3 anos de carteira assinada (somando todos os empregos)
• O imóvel deve estar na mesma cidade onde você mora ou trabalha
• O valor máximo do imóvel deve ser de R$ 1,5 milhão
• Apenas um por vez: não é possível utilizar o FGTS se você possui um financiamento ativo de outro imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
• De modo semelhante, também não é possível usar o FGTS se você já possui um imóvel na cidade onde mora ou trabalha

Como conseguir melhores condições no financiamento?

Obter a melhor proposta de financiamento exige pensar estrategicamente em algumas variáveis, como o valor de entrada, prazo e o uso do FGTS.

Em qualquer tipo de financiamento, o mais indicado é sempre dar a maior entrada possível – assim, a incidência de juros tende a ser menor ao longo do tempo.

No entanto, isso não é uma regra absoluta. Por exemplo: usar todas as reservas financeiras para dar de entrada no imóvel pode não ser a melhor opção.

Em caso de desemprego ou emergências, a capacidade de pagamento ficará comprometida e, eventualmente, o comprador pode atrasar parcelas.

Outras táticas podem ser adotadas na contratação de um financiamento:

• Para casais, os bancos aceitam incluir a renda conjunta das duas pessoas. Isso diminui o risco para a instituição financeira e tende a resultar em condições mais vantajosas.
• Ter um bom histórico de crédito também ajuda. Se, por algum motivo, você contraiu dívidas recentemente e ficou inadimplente, quitar este saldo e esperar alguns meses é um caminho interessante.
• Negocie com os bancos. Não se contente com a primeira proposta. Leve para outras instituições financeiras as condições que foram oferecidas.

Portabilidade: dá para trocar de banco depois

Assumir uma dívida de longo prazo para comprar um imóvel pode trazer insegurança e receio sobre o futuro. Mas saiba que não é preciso carregar para o futuro as mesmas condições do financiamento imobiliário.

Para isso, existe a portabilidade de financiamento imobiliário, que é uma oportunidade de transferir a dívida para outro banco que ofereça taxas melhores.

Essa alternativa é interessante principalmente se a taxa de juros cair. Veja esse cenário hipotético:

• Um comprador financiou um imóvel em 2025, período em que a taxa Selic estava em 15% ao ano
• Alguns anos depois, a taxa Selic caiu para 9% ao ano
• Ação a ser feita: em vez de ficar “preso” com um financiamento mais caro, o comprador pode procurar outro banco e pedir a portabilidade

Como funciona?

• Novo banco faz a quitação e assume a dívida
• Você economiza nos juros totais
• Pode ser solicitada após o primeiro ano de financiamento

Comprar agora ou esperar os juros caírem?

Financiar um imóvel é, antes de qualquer avaliação financeira, uma decisão pessoal. O momento econômico do país em 2025 pode não ser o ideal, mas cada pessoa deve entender a necessidade real de comprar um imóvel, a depender do momento de vida.

Dois cenários para ajudar nessa decisão:

• Se você já encontrou o imóvel certo e tem o valor de entrada, um caminho pode ser financiar agora e tentar uma renegociação depois.
• Se você está ainda planejando financiar um imóvel e pode esperar, esperar alguns meses ou até ano pode ser atrativo.

Dúvidas frequentes sobre financiamento imobiliário

Posso financiar 100% do valor do imóvel?

Raramente. A maioria dos bancos exige 20% de entrada ou 30%, no caso da Caixa mais recentemente. No entanto, os juros da Caixa costumam ser menores do que os dos bancos privados.

Posso financiar imóvel usado?

Sim, desde que esteja regularizado.

Posso financiar com renda informal?

Sim, mas será necessário comprovar movimentação bancária e/ou declaração de IR.

O banco financia escritura e registro?

Varia entre os bancos. Lembre-se, no entanto, que financiar a escritura e o registro do imóvel vai aumentar a dívida que terá incidência de juros.