A Prefeitura de São Paulo arrecadou R$ 1,668 bilhão com o leilão de Cepacs Faria Lima (Certificados de Potencial Adicional de Construção da Operação Urbana Consorciada Faria Lima), realizado na terça-feira (19). O valor, porém, ficou bem abaixo da expectativa inicial de cerca de R$ 3 bilhões, segundo a própria gestão municipal.
Foram vendidos apenas 94.811 títulos dos 164.509 ofertados pela administração pública, representando 57,6% da oferta. Todos os Cepacs saíram pelo preço mínimo de R$ 17,6 mil por metro quadrado, sem ágio. Mesmo abaixo da expectativa, o resultado é um marco na história da cidade, com a maior arrecadação das Operações Urbanas Consorciadas, superando o recorde de 2019, quando cerca de 93 mil títulos renderam R$ 1,636 bilhão.
O leilão de Cepacs Faria Lima era aguardado pelo mercado imobiliário devido aos projetos de construção de novos prédios e regularização de edifícios que fizeram construções fora das regras municipais. O interesse cresceu especialmente após a Câmara Municipal aprovar, em julho do ano passado, a expansão da operação para o “buraco da Faria Lima”, área de 25 quarteirões na Vila Olímpia onde o coeficiente de aproveitamento passou de 2 para 4.
Insegurança jurídica e preço alto afastam investidores do leilão
O baixo interesse do mercado foi atribuído ao preço elevado dos títulos e à insegurança jurídica criada às vésperas do leilão, com uma decisão judicial que suspendeu, parcialmente, trechos da lei municipal, questionando a bonificação de 30% de potencial construtivo. “Sexta-feira foi um susto e tivemos uma surpresa nada agradável com a ação do Ministério Público”, afirmou o prefeito Ricardo Nunes (MDB) na B3.
O Tribunal de Justiça de São Paulo reestabeleceu as regras um dia antes do leilão. Mesmo com a reviravolta, o mercado temia desdobramentos jurídicos envolvendo os Cepacs. Executivos ouvidos pelo portal Metro Quadrado falam em insegurança jurídica, com temor de que o julgamento do mérito da questão possa modificar o resultado do leilão.
Incorporadoras como a Yuny desistiram de participar pelo preço alto, e a CBRE informou que clientes grandes não participaram porque a conta dos projetos não fechava pelo valor mínimo. Segundo a advogada Giselle Vergal, sócia do escritório B/Luz, “o apetite do mercado — seja para os riscos, seja sob o aspecto financeiro e econômico — não está tão forte como se imaginava”.
O leilão também enfrentou questionamentos do Tribunal de Contas do Município (TCM), que pediu reajuste de 21,3% no valor mínimo dos Cepacs. A Justiça liberou a realização por entender que o cancelamento causaria insegurança jurídica e desestímulo aos investidores.
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Entre os compradores, a Ágora adquiriu o maior lote: 37 mil Cepacs. A Partage comprou 19,8 mil títulos para desenvolver terreno em frente ao B32, na Faria Lima. O maior lance unitário foi de R$ 45 mil por título.
Os recursos do leilão de Cepacs serão destinados a reurbanização de três favelas, especialmente Paraisópolis, onde cerca de 60% do dinheiro será aplicado. As obras incluem construção de moradias para 3 mil famílias, saneamento básico, abertura de grande avenida na comunidade, além da extensão da Avenida Hebe Camargo até o entorno da estação Morumbi do Metrô.
Recursos financiarão obras sociais e infraestrutura urbana
O dinheiro também financiará o prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima até a Avenida dos Bandeirantes, requalificação do Largo da Batata, finalização do Boulevard Avenida Juscelino Kubitschek, melhorias nas ciclovias da Faria Lima e aplicação de R$ 200 milhões para custeio da Linha 4-Amarela do Metrô.
“Vai ser um Cepac abençoado. Tem cunho social. Por isso fiquei tão triste com o que aconteceu na sexta-feira. Só com ações sociais vamos conseguir diminuir as desigualdades sociais”, declarou o prefeito Nunes, comemorando o resultado, apesar da frustração nas vendas.
A segunda etapa do leilão está prevista para o primeiro trimestre de 2026, quando ainda restarão 124 mil unidades no estoque. Esta será a sexta e última oferta de certificados para a Operação Urbana Faria Lima, que começou nos anos 1990. Nunes disse que a Prefeitura avaliará se mantém ou revê o preço mínimo para a próxima oferta.
*Com informações de O Globo e Metro Quadrado
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