Selic a 15%: motivos e impactos no crédito imobiliário

O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central manteve a taxa Selic em 15% ao ano, segundo anúncio feito nesta quarta-feira (17), mesmo com a revisão para baixo das projeções de inflação do mercado financeiro. A decisão mantém os juros brasileiros no maior patamar em duas décadas e gera impactos diretos no setor imobiliário.

A manutenção da Selic foi motivada pelas preocupações com a inflação de serviços, que acumula alta de 6,17% em 12 meses, bem acima da meta oficial de 3%. Segundo o Banco Central, “a inflação cheia e as medidas subjacentes mantiveram-se acima da meta”.

Segundo o economista-chefe do Banco Daycoval, Rafael Cardoso, “o que o Banco Central quer ver é uma desaceleração do mercado de trabalho” antes de iniciar um ciclo de queda da taxa básica de juros. Com taxa de desemprego em mínima histórica de 5,6% e um mercado de trabalho aquecido, a inflação de serviços continua sendo pressionada, o que ainda é um ponto de atenção para a política monetária.

Impactos diretos da Selic no crédito habitacional

A Selic elevada repassa custos diretamente aos financiamentos imobiliários. “Quando ela sobe (ou se mantém em níveis mais altos), os bancos vão repassar esse custo para os financiamentos, incluindo os imobiliários”, explica Paula Bento, planejadora financeira pela Planejar, ouvido pelo Valor Investe.

Os financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), como no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), são menos afetados, já que as taxas e subsídios são determinados previamente pelo governo. Porém, no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o impacto é maior, pois utiliza recursos livres que ficam mais caros com a Selic elevada.

Com o crédito mais caro, as parcelas ficam mais pesadas. Já em um cenário de queda de juros, as prestações tendem a diminuir, o que pode aquecer o mercado imobiliário ao estimular a demanda e impulsionar a valorização dos imóveis residenciais.

Para financiamentos de imóveis na planta, o peso da Selic fica evidente na assinatura do contrato, já que a taxa praticada será a vigente na entrega das chaves. Werton Oliveira, economista da Ekonomy Consultoria, destaca que algumas construtoras oferecem “trava taxa” para controlar oscilações.

“Mesmo que a taxa suba em um determinado período, a construtora faz um contrato que segura e mantém a taxa de juros atual. O que é interessante entender? Que se hoje a taxa está alta, pode ser que daqui a dois, três anos ela caia, mas também pode estar mais alta do que está hoje, dependendo do cenário econômico que vamos encontrar lá na frente”, pondera Oliveira.

A Selic elevada também pressiona o saldo devedor durante a obra, corrigido por índices como o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Indiretamente, pode afetar aluguéis pela lei da oferta e demanda, com mais pessoas aguardando queda dos juros para financiar.

Sistemas de amortização respondem diferente aos juros

A Tabela Price, que fixa parcelas ao longo do contrato, sente mais o efeito da alta, pois os juros incidem sobre o saldo devedor por mais tempo. Já o Sistema de Amortização Constante (SAC), com parcelas decrescentes, suaviza o impacto por reduzir rapidamente o saldo devedor.

Com a Selic a 15%, a poupança rende 0,5% ao mês mais Taxa Referencial, tornando-se pouco atrativa comparada a investimentos como Certificado de Depósito Bancário (CDB) e Tesouro Selic. Isso reduz a captação de recursos para crédito habitacional, encarecendo os financiamentos.

Perspectivas e estratégias para o mercado

Os bancos costumam esperar sinais consistentes de queda da Selic para reduzir taxas, processo que pode levar de três a seis meses. Leonardo Guerra, diretor regional RE/MAX Distrito Federal, alerta que “se a Selic cair de 15% para 10%, isso não significa que as taxas dos financiamentos habitacionais também terão uma queda de cinco pontos percentuais”.

Para compradores atuais, a portabilidade de crédito surge como alternativa para baratear a dívida quando o ciclo de cortes começar. O mercado apresenta oportunidades de negociação, já que incorporadoras com imóveis prontos tornam-se mais flexíveis devido à desaceleração na demanda por financiamentos.

*Com informações de g1 e Valor Investe