Começou certo, vai acabar certo. A vistoria final de locações costuma ser fonte de problemas para o corretor de imóveis. O ex-locatário pode não concordar com as manutenções pedidas ou, ainda, sumir depois da devolução do imóvel. A dica de ouro é pensar na saída do imóvel desde o início para evitar surpresas.
“A locação é igual ao casamento. A diferença é que o casamento quase nunca acaba bem. E a locação, se você adotar medidas para se blindar, tem felicidade sempre no fim”, afirmou Raquel Braga, CEO da Locações Blindadas, durante o segundo dia do Conecta Imobi, evento do Grupo OLX em São Paulo. Para ela, garantir um processo claro e transparente é fator de diferenciação entre os corretores hoje. “Hoje o mercado exige profissionalismo e vai distinguir quem for preparado”, destacou.
Segundo Raquel, com uso de padronização do documento e provas visuais consistentes, é possível se resguardar. Ela brincou que, assim que dá o aviso de desocupação, o locatário entra numa espécie de divórcio com o imóvel. “E ninguém gosta de gastar dinheiro com ex, não é mesmo?”, disse. Nesse sentido, ela recomenda que se crie um cronograma de saída detalhado, explicando todas as datas e etapas desse processo.
Ela afirma que um erro comum é não compreender que a vistoria tem valor jurídico como prova e, caso os consertos não sejam cobrados pelas imobiliárias, o correto é avisar sobre a possibilidade de aplicação de multa. “Nós temos a oportunidade de corrigir o mercado. O locatário que não entrega o imóvel nas mesmas condições que recebeu está violando o contrato e isso não pode ser encarado como algo usual. Ele merece ser educado sobre isso”, destacou a especialista.
Outro ponto importante, explicou Raquel, é não depender da presença do locatário para fazer a vistoria final. “Simplifique para ele. Peça um documento de quem vai representá-lo e anexe isso ao laudo. Se você já entende que a vistoria é um meio de prova, tem de entender como provar que a pessoa, mesmo por meio de um representante, participou da vistoria”, disse.
A falta de precisão na descrição sobre a conservação geral do imóvel e de itens específicos também costuma gerar contestações. Afinal, o uso de adjetivos como “em bom estado” é subjetivo. “Adote três padrões na sua vistoria: novo, meia-vida e desgastado. Isso é suficiente para informar”, apontou Raquel.
Ao contrário do que pode ser o senso comum, a especialista defende que é preciso incentivar a conferência da vistoria de entrada. “Não podemos ter a ilusão de que existe a vistoria inicial perfeita, muitos problemas só se manifestam com o uso do imóvel. Quando acontece a contestação, você coloca o atestado de que estava tudo ok e isso vai facilitar a vistoria final”, afirmou.
Na mesma linha, Raquel indicou que não se deve finalizar o documento de vistoria durante a visita e na presença do agora ex-locatário. “Basta criar uma declaração que confirme a presença de ambos presencialmente, assim é possível evitar atritos se algum ponto estiver em desacordo com o que acredita o locatário”, disse.
Além de todas as questões burocráticas e atrasos, Raquel lembra que há prejuízos financeiros envolvidos numa vistoria final mal executada. “A falta de critérios e padronização vai acarretar, no fim das contas, queda de rentabilidade daquele imóvel”, afirmou.
Confira abaixo os 8 passos de Raquel Braga para não errar na vistoria final de uma locação:
- Passo 1: A Vistoria Como Prova Legal
Entenda o laudo de vistoria como um documento de peso jurídico, essencial para comprovar o estado do imóvel na entrada e saída, conforme previsto no Art. 23, III da Lei do Inquilinato.
- Passo 2: Validade da Vistoria sem o Locatário
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Saiba como resguardar a validade da vistoria mesmo sem a presença do locatário, seguindo os ritos e prazos estabelecidos pela Lei para evitar futuras contestações.
- Passo 3: Planejamento Desde a Vistoria Inicial
A vistoria de entrada é o ponto de partida. Quanto mais detalhada e fiel à realidade do imóvel ela for, mais fácil será a comparação na vistoria de saída, evitando desgastes.
- Passo 4: Critérios de Descrição Eficazes
Utilize termos claros e objetivos. Descreva o estado de conservação de cada item (novo, bom, regular, ruim) e anexe fotos ou vídeos que ilustrem a condição do imóvel.
- Passo 5: Comparação com a Vistoria de Entrada
Este é o coração da vistoria final. Compare minuciosamente o estado atual do imóvel com o descrito na vistoria inicial, para identificar eventuais danos ou desgaste excessivo.
- Passo 6: Elaboração do Laudo Pós-Vistoria
O laudo de vistoria final deve ser elaborado após a inspeção, documentando as constatações e sendo claro sobre o que precisa ser reparado, se houver, sempre com base na vistoria inicial.
- Passo 7: Garantir o Direito de Contestação
Ofereça ao locatário um prazo razoável para contestar o laudo de vistoria final, isso demonstra boa-fé da imobiliária e evita questionamentos sobre o processo.
- Passo 8: Documentar e Preparar com Antecedência
Mantenha registros de todas as comunicações e providências. Inicie as verificações pré-vistoria com antecedência para identificar pontos críticos e organizar a documentação necessária para o Termo de Entrega de Chaves.
É jornalista com mais de 15 de anos de experiência em grandes veículos, como o Estado de S.Paulo e Valor Econômico. Acredita que morar bem pode estar a um clique de distância. Colabora com o Portas como jornalista autônomo, contribuindo com reportagens e análises sobre o setor imobiliário.
