A ação renovatória é prevista na Lei do Inquilinato para proteger o chamado “fundo de comércio” — o valor que um comerciante constrói ao longo do tempo em determinado ponto comercial, como uma carteira de clientes fiéis ao endereço.

Para ter direito à renovação compulsória, o contrato de locação comercial precisa ter sido celebrado por escrito e prazo determinado, ter duração mínima de cinco anos (podendo ser somada a soma de contratos sucessivos) e o locatário precisa estar explorando o mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos.

A ação deve ser proposta dentro de um prazo específico, entre um ano e seis meses antes do fim do contrato vigente; fora desse prazo, o direito à renovação compulsória se perde.