Área privativa, área comum e área total: qual a diferença?

Dois apartamentos no mesmo prédio, um anunciado com 70 m² e outro com 85 m², e a dúvida: o segundo é maior mesmo? Muitas vezes a diferença está na métrica usada no anúncio, não no imóvel.

Tipo de área	O que é	Exemplos
Área privativa	Espaço de uso exclusivo da unidade	Interior do apartamento e, conforme o projeto, varanda ou terraço
Área comum	Espaço usado por todos os condôminos	Hall, escadas, áreas de lazer, portaria
Área total	Área privativa somada à fração proporcional da área comum	Metragem às vezes usada em anúncios e tabelas de venda

A lei civil trata cada unidade de um condomínio edilício como parte de propriedade exclusiva, à qual cabe uma fração ideal do solo e das partes comuns (art. 1.331 do Código Civil). É essa lógica que separa a área privativa da parte que pertence a todos.

Por que a metragem do anúncio pode divergir da matrícula?

Varandas, depósitos e vagas de garagem entram na conta de formas diferentes conforme o empreendimento, e cada anúncio escolhe a métrica que quiser divulgar. Por isso, antes de comparar o valor do metro quadrado, confira a área privativa na matrícula e no memorial da incorporação. Na compra em que o preço é definido pela medida do imóvel, o Código Civil trata a diferença de área: se a área real for menor que a informada, o comprador pode exigir o complemento ou, não sendo possível, pedir a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço (art. 500). Diferença de até um vigésimo da área informada presume-se mera referência, salvo prova do comprador de que não teria comprado, e a ação deve ser proposta em um ano do registro do título (art. 501).