O que entra na área comum de um condomínio?

Em reunião de condomínio, a pergunta “de quem é isso?” rende debate: o hall pode virar depósito de bicicletas? E o telhado, a quem pertence? O Código Civil lista como partes de uso comum o solo, a estrutura do prédio, o telhado, as redes gerais de água, esgoto, gás e eletricidade e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, que não podem ser vendidas separadamente nem divididas (art. 1.331, §2º). Hall, corredores, elevadores e áreas de lazer costumam fazer parte desse conjunto, conforme o ato de instituição e a convenção. Já o que pertence a um único dono é a área privativa.

Como o custo da área comum é dividido?

A regra geral do Código Civil é que cada condômino contribui na proporção da sua fração ideal, salvo disposição diferente na convenção, que pode, por exemplo, prever outro critério de rateio. As despesas com partes comuns de uso exclusivo de um ou de alguns condôminos ficam por conta de quem delas se serve (art. 1.340). O resultado aparece na taxa condominial.

Quem decide sobre mudanças na área comum?

Depende do tipo de obra. As necessárias podem ser feitas pelo síndico sem autorização prévia; se forem urgentes e de despesa excessiva, ele dá ciência imediata à assembleia, e se não forem urgentes e de despesa excessiva, exigem autorização da assembleia. As úteis exigem o voto da maioria dos condôminos e as voluptuárias, o de dois terços. Obras que acrescentem algo às partes comuns para facilitar ou ampliar seu uso também dependem de dois terços dos votos, e o Código Civil proíbe construções nessas áreas que prejudiquem o uso das partes próprias ou comuns (arts. 1.341 e 1.342). A decisão é tomada em assembleia, e a convenção pode trazer regras adicionais sobre o quórum. Por isso, antes de fechar uma varanda, instalar equipamento no telhado ou ocupar um corredor, o condômino deve consultar a convenção e o síndico.