Recorde de imóveis alugados abre espaço para FIIs e private equity no Brasil

O avanço do aluguel entre brasileiros começa a atrair mais capital institucional, embora os fundos imobiliários residenciais ainda tenham participação pequena no país, destaca reportagem da Forbes.

Maristella Val Diniz, sócia e head de Relações com Investidores da GTIS Partners, avalia que os juros pressionam especialmente a classe média. Sem renda compatível com as prestações de imóveis novos, esse público migra para o aluguel ou para unidades usadas. Projetos de média e alta renda voltados à locação, portanto, tendem a ganhar espaço no cenário atual.

Brasil chega a 18,9 milhões de domicílios alugados

Dados da PNAD Contínua do IBGE, divulgados entre 2025 e 2026, mostram que o número de domicílios alugados cresceu 54% entre 2016 e 2025, de 12,2 milhões para 18,9 milhões. A casa própria ainda concentra cerca de 60% das moradias, mas perdeu seis pontos percentuais no período analisado.

A Mordor Intelligence estima que o mercado imobiliário residencial brasileiro, incluindo vendas e contratos formais de locação, alcançou US$ 106,9 bilhões em 2026, ou cerca de R$ 560 bilhões.

Juros altos limitam atratividade dos FIIs residenciais

Os FIIs brasileiros seguem concentrados em crédito, galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas e outros segmentos. Anita Scal, diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, explica que fundos residenciais de renda têm baixa liquidez e yields próximos de 9% ou 9,5%, menos competitivos diante de juros de 14%.

Nos Estados Unidos, os Real Estate Investment Trusts (REITs) – os FIIs norte-americanos – residenciais representam cerca de 14% a 15% dos Equity REITs e somam um mercado estimado entre US$ 650 bilhões e US$ 700 bilhões.

Private equity já desenvolveu milhares de unidades

No Brasil, o private equity tem presença maior que os FIIs residenciais, apesar da distância em relação ao mercado americano.

A GTIS Partners desenvolveu aproximadamente 15 mil unidades residenciais em 30 projetos em duas décadas de atual. Para a gestora, uma retomada mais ampla da produção voltada à classe média depende de um ciclo de juros menores, associado à solução dos problemas fiscais.

Kinea reúne 22 projetos residenciais da Brookfield

A Kinea está comprando os ativos residenciais da Brookfield para formar o Kinea Plataforma Residencial (KNPL11). O fundo terá R$ 1,9 bilhão em cotas sêniores e R$ 800 milhões em cotas subordinadas, com imóveis entregues até o fim do primeiro semestre de 2027. A oferta, voltada a investidores qualificados (com mais de R$ 1 milhão em investimentos ou certificados profissionais reconhecidos)e com lock-up (prazo para saída), segue até novembro.

Portfólio soma 4,5 mil unidades e ocupação de 93%

A operação reúne 22 projetos completos, com 4,5 mil unidades. Quinze já operam com 93% de ocupação, quatro estão no início da operação e três seguem em desenvolvimento, com entrega prevista até meados de 2027. Cerca de 70% dos projetos ficam em São Paulo; os demais estão no Rio de Janeiro, em Porto Alegre, Campinas e Contagem.

A rentabilidade esperada é de IPCA mais 8,75%, com possibilidade de chegar a IPCA mais 9,75%, conforme a velocidade de vendas. Brookfield e Kinea continuarão na cogestão dos imóveis.

*Com informações de Forbes