Distratos imobiliários sobem 28% no 1º semestre; veja as construtoras mais afetadas

Os distratos imobiliários de dez incorporadoras de capital aberto somaram R$ 2,167 bilhões no primeiro semestre de 2026. O valor é 28% maior que os R$ 1,697 bilhão registrados no mesmo período de 2025. O aumento foi de R$ 470 milhões em um ano.

Os maiores indices de crescimento em volume de distratos foram registrados pela Lavvi (82%) e Direcional (70%). Por outro lado, melhoraram a condição e reduziram o volume de distratos Tecnisa (redução de 66%) e Moura Dubex (16%).

No mesmo período, essas dez incorporadoras somaram, juntas, R$ 22,1 bilhões em vendas líquidas . Esse desempenho foi puxado pelo segmento de baixa renda, sobretudo da Cury e Direcional, que totalizaram R$ 7,58 bilhões em contratos fechados no período, volume que representa cerca de 34% do total. As duas empresas lideram, em volume financeiro, o ranking de distratos.

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No mercado imobiliário o distrato ocorre quando o comprador decide devolver o imóvel à incorporadora ou construtora ou quando situações como inadimplência ou até desistência levam ao fim do negócio.

Segundo os enunciados dos relatórios, não há um motivo único para esses distratos. Em alguns casos, o avanço está relacionado ao endividamento dos compradores e às dificuldades de acesso ao crédito. Em outros, houve mudanças em programas habitacionais regionais ou decisões tomadas pelas próprias incorporadoras. Também há casos em que alterações metodológicas interferiram na comparação dos números.

O número de R$ 2,167 bilhões não engloba todas as empresas do setor, mas aquelas que detalham essa informação em seus balanços relativos ao segundo trimestre deste ano. Os dados da reportagem são a soma dos dois primeiros trimestres deste ano.

Endividamento e crédito dificultam a compra de imóveis

Segundo Vinicius Martins, sócio de direito imobiliário do escritório Cascione Advogados, os distratos na baixa renda estão relacionados à maior dependência do financiamento bancário e do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço).

“[Isso decorre] em face da renda do comprador, o que eleva a taxa de reprovação em repasse bancário. Contudo, mesmo empreendimento para rendas média e alta vemos um ambiente pressionado pelos juros elevados, com demanda mais fraca levando as companhias a adotarem uma visão mais conservadora”, afirma.

Caio Araújo, analista da Empiricus, também relaciona a maior sensibilidade da baixa renda ao nível de endividamento das famílias. “É uma camada da população que possui um nível de endividamento maior comparado à sua receita ou seu patrimônio. Então, isso traz, naturalmente, maior sensibilidade e uma maior dependência, e, do ponto de vista de risco de crédito aos programas estatais, aos programas governamentais”, afirma.

Programas regionais pesam nos distratos

Um dos exemplos aparece na Direcional. A incorporadora registrou R$ 635,8 milhões em distratos no primeiro semestre, alta de 70% sobre os R$ 375,1 milhões do mesmo período de 2025. A companhia atribuiu parte do movimento aos cancelamentos em praças onde os chamados “cheques regionais” foram descontinuados ou enfrentaram problemas.

Segundo a Direcional, somente em Manaus foram distratadas mais de 600 unidades. Dessas, 98% já foram revendidas fora do programa estadual. No segundo trimestre, os distratos da companhia somaram R$ 330 milhões em VGV (Valor Geral de Vendas), sendo R$ 242 milhões na parcela atribuída à companhia.

O valor correspondeu a 16,6% das vendas brutas do trimestre. No primeiro semestre, foram R$ 636 milhões em VGV, ou 16,4% do VGV bruto contratado no período.

Araújo vê uma deterioração gradual das condições de crédito no país. Na avaliação do analista, a Caixa estaria adotando critérios mais restritos para o financiamento. “A Caixa, aparentemente, está com critérios um pouco mais restritos no financiamento. Isso se traduz em um movimento mais generalizado para a indústria”, avalia.

A dificuldade no repasse também abriu espaço para novas soluções no mercado. A Loft começou em maio a atuar no mercado de imóveis novos, inicialmente em unidades acima de R$ 600 mil, com uma ferramenta voltada à intermediação do financiamento na etapa final da compra.

A empresa analisa a carteira de compradores das incorporadoras e apresenta opções de crédito disponíveis nos bancos. Em entrevista ao jornal Valor Econômico, o CEO Mate Pencz, disse que a estratégia pode ajudar a reduzir distratos ao facilitar a aprovação do financiamento quando a obra é concluída e o comprador precisa quitar o saldo devedor.

Nem todo distrato vem do comprador

O aumento dos distratos não pode ser explicado apenas pela situação financeira dos consumidores. Na Tenda, por exemplo, os distratos do segmento somaram R$ 340,4 milhões no primeiro semestre de 2026, alta de 41,1% em relação aos R$ 241,3 milhões registrados no mesmo período do ano passado.

A companhia informou que o aumento foi “justificado principalmente pelo cancelamento proativo das vendas de um empreendimento recém-lançado, que está com a licença em discussão por questões ambientais”, informa na divulgação dos resultados.

Com isso, e para evitar impactos maiores, a empresa “optou por não seguir com as vendas e nem com a execução dessa incorporação”. O caso mostra que uma alta dos distratos também pode ter origem em uma decisão da própria incorporadora, e não necessariamente em uma piora da capacidade de pagamento dos compradores.

Na Lavvi, por outro lado, o motivo apontado pela companhia foi a situação financeira dos clientes. Os distratos chegaram a R$ 219,6 milhões no primeiro semestre, alta de 82% sobre os R$ 120,6 milhões registrados no mesmo período de 2025.

“Os casos registrados tiveram como principal razão o endividamento e dificuldades financeiras enfrentadas pelos clientes, refletindo o cenário macroeconômico desafiador”, diz a empresa.

A Trisul também apresentou aumento, de 29,4%, para R$ 106,2 milhões. Segundo a companhia, os distratos totalizaram R$ 64,7 milhões no segundo trimestre, com alta em relação ao trimestre anterior e ao 2T25, movimento esperado em períodos de forte volume de entregas.

Na Eztec, os distratos somaram R$ 94,7 milhões no semestre, alta de 20,6%. A companhia, porém, alterou a metodologia de apuração. “A partir de agora, passamos a divulgar os distratos, sem as vendas não concretizadas, refletindo somente os cancelamentos de contratos cujos clientes já haviam realizado pagamentos. A série histórica foi ajustada retroativamente para refletir essa nova visão”, diz.

Apesar da alta consolidada, o comportamento foi desigual. Plano&Plano, Moura Dubeux e Tecnisa registraram queda no volume financeiro de distratos no semestre. Lavvi teve a maior alta percentual, de 82%, enquanto Direcional apresentou o maior crescimento em valor absoluto.

Impacto dos distratos no caixa e estoque

O aumento dos distratos afeta as incorporadoras porque interrompe o fluxo esperado de recebimentos e devolve a unidade ao estoque da companhia. “Do ponto de vista jurídico, o distrato gera efeito de caixa em três frentes. A primeira é obrigação de devolução de valores pagos pelo distratado, nos prazos e percentuais da Lei. A segunda é a reversão de receita com potencial descasamento com o custo incorrido. A terceira é a necessidade de revender a unidade, com novo ciclo de comercialização (comissão, marketing, eventual desconto)”, diz Martins.

Mesmo após a conclusão do empreendimento, os impactos do distrato persistem. Com a emissão do Habite-se, a unidade devolvida passa a gerar custos fixos de manutenção, tais como condomínio e IPTU, e não produz receita. Na prática, o caixa trava no imóvel encalhado enquanto a conta de manutenção continua chegando. Além disso, a situação gera novos custos de comercialização, seja via comissão de intermediação ou equipe própria, para revender o imóvel.

Embora não exista um número oficial, Martins diz que a referência do mercado é manter os distratos na faixa de 5% a 10% das vendas. Para o advogado, resultados acima do histórico das companhias podem ser vistos negativamente pelo mercado.

Lei do Distrato e seu papel na redução de impactos

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabelece limites para a retenção de valores pagos pelos compradores e define prazos para a devolução. Para Araújo, da Empiricus, a legislação reduziu parte do impacto financeiro dos cancelamentos, embora não elimine os efeitos sobre o estoque e o caixa.

“A Lei do Distrato foi muito importante para o setor em um momento sensível. Ela garante a retenção de 25% a 50% do valor em caso de rescisão, o que minimiza a perda financeira, embora não elimine o problema operacional. O estoque pode subir e ainda haver pressão no caixa até a revenda do imóvel, mas a lei continua sendo um pilar fundamental”, afirma o analista.

Distratos como indicador para investidores

O volume de distratos também é acompanhado pelos investidores porque pode indicar quanto das vendas contratadas têm maior probabilidade de se converter em receita e geração de caixa.

“O distrato é um indicador importante para o investidor porque mede a qualidade das vendas, o que afeta diretamente a projeção de caixa. Vejo a métrica como um ponto de monitoramento constante, e não necessariamente como um sinal de pânico”, diz Araújo.

O impacto também depende do perfil de renda dos clientes e da forma como a empresa se financia. Segundo Martins, o mercado reúne empresas com produtos mais diversificados e outras com maior concentração na baixa renda e exposição ao funding do Minha Casa, Minha Vida.

Para o comprador, o distrato pode significar perda de parte dos valores pagos e dificuldade para obter novo crédito no curto prazo. “No final, isso impacta tanto para o consumidor com a retenção contratual de parte dos valores pagos, dificuldade de obter novamente crédito para nova aquisição no curto prazo, por exemplo, como para o investidor que considera o volume de distratos para análise da futura receita”, afirma.