Apartamento na planta: STJ decide que construtora pode reter até metade do valor em rescisões específicas

Quem teve dificuldades financeiras e desistiu de um apartamento na planta depois de pagar R$ 200 mil pode receber de volta R$ 150 mil ou apenas R$ 100 mil. Existem casos, inclusive, em que a devolução precisa ser integral. A diferença depende menos da vontade da construtora e mais das características do empreendimento e do contrato assinado. Além disso, há um detalhe que muda todo o jogo: saber se o projeto está ou não submetido ao regime de patrimônio de afetação. 

O patrimônio de afetação é um “escudo jurídico” que isola o dinheiro, o terreno e os recursos de uma obra de todos os outros bens e dívidas da construtora. Com isso, os recursos pagos pelos compradores ficam protegidos e são usados exclusivamente no seu próprio prédio, garantindo que a obra continue mesmo se a empresa falir ou enfrentar problemas financeiros.

Essa discussão voltou à tona após uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça). Em junho de 2026, a Quarta Turma do tribunal autorizou uma construtora a reter até 50% do valor pago por um comprador que desistiu do apartamento. O detalhe é que, poucos meses antes, em setembro de 2025, a Terceira Turma tinha fixado o limite dessa espécie de multa em 25% no caso de um loteamento. À primeira vista, os dois julgamentos parecem contraditórios. Mas não são.

Para entender o que realmente aconteceu, a reportagem enviou a íntegra das duas decisões para a análise de dois advogados: Jefferson Leão Pires, advogado especialista em direito do consumidor e imobiliário no escritório Poliszezuk Advogados, e Danielle Biazi, sócia do Biazi Advogados Associados, mestre em direito civil, especialista em contratos e professora de pós-graduação. 

Ambos confirmam que não há contradição. A resposta para o tamanho da retenção depende do contexto, da modalidade do empreendimento e do contrato assinado. 

“O que houve não foi uma mudança de entendimento do STJ, mas a aplicação de regras diferentes que o próprio legislador criou para negócios distintos”, explica Pires.

Em linhas gerais, a retenção de 25% continua sendo a regra para a maior parte dos distratos. Já a possibilidade de reter até metade do valor investido é uma exceção prevista na Lei do Distrato e só vale quando o imóvel faz parte de uma incorporação submetida ao patrimônio de afetação, além de cumprir outros requisitos legais. 

O que o STJ decidiu sobre a retenção

A decisão de junho, tornada pública no final de julho, analisou um recurso sobre um empreendimento em Guarulhos, na Grande São Paulo, que estava sob o regime de patrimônio de afetação. O comprador pretendia reduzir de 50% para 25% a retenção prevista no contrato após desistir da compra. O pedido foi rejeitado por todos os cinco ministros da Quarta Turma com base na Lei do Distrato, que permite o teto de 50% quando determinadas condições são atendidas. 

Esse entendimento não anulou o julgamento de setembro de 2025. Naquela ocasião, em uma votação dividida (3 a 2) a Terceira Turma fixou o limite de 25% para a desistência de compra de lotes em Pardinho, no interior paulista, aplicando o CDC (Código de Defesa do Consumidor). 

Diferença entre os casos e requisitos para retenção de 50%

A virada de chave entre os dois casos ocorreu justamente pela aplicação de legislações diferentes. Pires explica que o limite de 25% permanece como regra geral. Ele costuma ser aplicado às incorporações que não adotam o patrimônio de afetação e aos contratos de compra de lotes quando fica caracterizada a relação de consumo. 

Já a retenção de até 50% só pode ser usada quando quatro requisitos aparecem juntos: 

• o imóvel integra uma incorporação imobiliária; 
• o empreendimento está sob o regime de patrimônio de afetação, devidamente registrado em cartório; 
• o contrato foi assinado já na vigência da Lei do Distrato; 
• existe cláusula contratual prevendo expressamente essa retenção de 50%. 

“Não houve, portanto, mudança de entendimento. Houve aplicação de réguas diferentes que o próprio legislador criou para negócios diferentes”, afirma o advogado. 

Na avaliação de Danielle, a distinção é simples.

Apesar das porcentagens bem distintas, Danielle reforça que as decisões não se anulam. Cada uma analisou um cenário específico e aplicou a norma correspondente. 

Há, porém, uma diferença de peso nos fundamentos do tribunal. No caso dos loteamentos, a Terceira Turma entendeu que o Código de Defesa do Consumidor deve prevalecer sobre a Lei do Distrato em caso de conflito.

Já no julgamento do apartamento com patrimônio de afetação, a Quarta Turma concluiu que a lei especial não entra em conflito com o CDC, liberando a retenção de até 50%. 

Entenda o patrimônio de afetação e como ele impacta a retenção

Embora esteja prevista na Lei do Distrato, a retenção de até 50% não depende só dela. O mecanismo está amarrado a um modelo jurídico criado em 2004 pela Lei 10.931, que nasceu após a marcante falência da construtora Encol em 1999. Até então a maior incorporadora do país, a Encol quebrou deixando 42 mil clientes sem seus imóveis, milhares de obras paradas e 23 mil trabalhadores desempregados. 

Para evitar novas tragédias do tipo, a lei criou um “escudo”: o terreno, a obra, os recursos e os direitos daquele projeto ficam totalmente isolados do restante do patrimônio da construtora. Na prática, o dinheiro de um prédio não pode ser usado para pagar dívidas de outras obras ou da própria empresa. 

Anos mais tarde, a Lei do Distrato (Lei 13.786 de 2018) regulamentou prazos, regras e multas para compradores que desistem ou ficam inadimplentes, criando a retenção de 50% justamente para proteger os empreendimentos que adotam o patrimônio de afetação. 

“O regime comum limita a retenção a 25%. A possibilidade de chegar a 50% exige o preenchimento de todos os requisitos previstos em lei. Se faltar qualquer um deles, volta a valer a regra geral”, avisa Pires. 

Como verificar o regime de patrimônio de afetação do imóvel

Ter assinado o contrato após a entrada em vigor da Lei do Distrato não autoriza, por si só, a retenção de metade do valor pago. Também não basta ter uma cláusula no papel prevendo esse percentual. É indispensável que o projeto esteja registrado nesse regime no Cartório de Imóveis. Essa é uma informação que qualquer pessoa pode conferir antes de assinar a compra ou antes de aceitar um acordo de distrato.

“Para saber se o seu imóvel está nesse regime, o jeito mais simples é olhar o contrato, que costuma mencionar isso, ou consultar a matrícula do imóvel no cartório”, orienta Danielle. 

Segundo Pires, o caminho mais seguro é pedir uma certidão atualizada da matrícula do terreno. “A afetação se constitui por registro na matrícula do imóvel. Ou ela aparece ali ou não existe”, resume o especialista. 

Além da matrícula, o dado costuma constar no memorial de incorporação, no contrato de compra e venda e no quadro-resumo, documento obrigatório que reúne as principais regras do negócio de forma simplificada. 

Devolução integral do valor: quando a culpa é da incorporadora

Muitos compradores cometem um erro grave logo de início: ficam tentando descobrir se a multa será de 25% ou 50% sem checar o motivo do fim do contrato. Essa análise muda tudo. 

Quando o comprador desiste por dificuldades financeiras, aplicam-se as regras da Lei do Distrato e suas retenções. Mas, se a culpa pelo fim do negócio for da incorporadora, o cenário vira do avesso e a empresa pode ser obrigada a devolver tudo o que o cliente já pagou, segundo Pires. 

Isso acontece em atrasos na entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias ou outros descumprimentos graves por parte da empresa. Esses motivos dão ao comprador o direito de romper o contrato por culpa da construtora. 

O advogado lembra que essa garantia está consolidada na Súmula 543 do STJ , diretriz que padroniza as decisões do tribunal e exige a devolução integral se a culpa for exclusiva da empresa. 

“O erro mais frequente de quem pede o distrato é aceitar o cálculo feito sobre a base errada. A multa incide sobre a quantia paga, e não sobre o valor do contrato ou do imóvel. A diferença entre uma conta e outra costuma ser enorme”, alerta Pires. 

Outra falha comum é pedir o distrato sem notar que a obra já está atrasada, abrindo mão sem querer da devolução de 100%. “Também são recorrentes a perda de comprovantes de pagamento, a assinatura de termos de quitação sem conferir os números, o desconhecimento do registro do imóvel e o esquecimento do direito de arrependimento em até 7 dias para compras feitas em estandes de vendas”, lista o advogado. 

Como checar o cálculo da quantia retida e o prazo de devolução

Seja no cenário de 25%, 50% ou devolução integral, a recomendação é checar os cálculos no detalhe e questionar qualquer cobrança estranha. 

Além da multa, a lei permite que a construtora desconte outros custos em situações específicas, como comissão de corretagem, taxa de ocupação (fruição) se o comprador chegou a morar no local, impostos e IPTU do período. 

Nos projetos com patrimônio de afetação, a taxa de fruição pode chegar a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato. Nos loteamentos, o limite é de 0,75% ao mês. Mas esse desconto não é automático. No julgamento em que o STJ limitou a retenção a 25% no loteamento, por exemplo, essa taxa foi cancelada porque o comprador nunca chegou a ocupar ou construir no terreno. 

O prazo para ver a cor do dinheiro depende do tipo de empreendimento. Se houver patrimônio de afetação, a Lei do Distrato autoriza a construtora a devolver o saldo restante em até 30 dias após a emissão do Habite-se, o documento da prefeitura que liberta o prédio para morar. Dependendo da fase da obra, isso significa que o comprador pode ter que esperar meses ou anos para reaver a quantia. 

Já nas situações com retenção de 25% ou quando o distrato ocorre por culpa da construtora, a Súmula 543 do STJ determina que o pagamento seja feito imediatamente.

Quando buscar a Justiça e o que fazer antes do distrato

A orientação dos especialistas é buscar a Justiça ao menor sinal de irregularidade. Fique atento a estes pontos de alerta: 

• cobrança de 50% de retenção em empreendimento sem patrimônio de afetação registrado no cartório; 
• falta de cláusula contratual clara prevendo esse percentual de 50%; 
• cálculo da multa feito sobre o valor total do imóvel, e não sobre o montante que você efetivamente pagou; 
• cobrança de taxa de ocupação (fruição) em imóveis que nunca foram usados; 
• descontos acumulados que deixam o valor da devolução perto de zero; 
• distrato motivado por atraso da obra ou descumprimento da construtora sem devolução total. 

Antes de fechar qualquer acordo, junte o contrato de compra e venda, o quadro-resumo e todos os comprovantes de pagamento. Consulte a matrícula do imóvel no cartório para confirmar a afetação e veja se as taxas cobradas têm respaldo na lei. 

Por fim, identifique sem dúvidas quem deu causa ao fim do negócio. Se a construtora pisou na bola ou atrasou a obra sem justificativa, seus direitos são totalmente diferentes de quem está apenas desistindo por conta própria. 

“Recomendo sempre conferir: que tipo de imóvel é, se o percentual cobrado bate com o contrato e com a lei, se não há penduricalhos indevidos e se o pagamento será feito de imediato. E, sempre que possível, converse com um advogado antes de assinar qualquer papel. Um passo em falso pode significar abrir mão de um bom dinheiro que seria seu por direito”, diz Danielle.

Correção: Uma versão anterior deste texto informava que a decisão da Quarta Turma foi tomada em maio de 2026. A data correta, como mencionado no início do texto, é junho deste ano.