Multifamily chega a 14 mil unidades, mas juros ainda travam escala no Brasil

O mercado brasileiro de edifícios residenciais dedicados exclusivamente à locação profissionalizada entrou em fase de amadurecimento. Segundo dados da Newmark destacados pela Bloomberg Línea, o segmento multifamily soma cerca de 14 mil unidades no país e movimentou R$ 1,1 bilhão em 2025.

A escala do negócio, porém, ainda é incipiente: 90% das unidades estão em São Paulo e o modelo representa menos de 0,1% do mercado nacional de aluguel, de acordo com levantamento do GRI Institute citado pela reportagem.

Pipeline indica crescimento com capital estrangeiro

A projeção da Newmark é de alta superior a 30% no estoque nos próximos anos. O principal vetor é a entrada de operadores globais e investidores institucionais, como Greystar, Brookfield, Vila 11 e JFL. A Greystar, em parceria com a Cyrela, anunciou R$ 5 bilhões para desenvolver 40 prédios até 2029, totalizando 10 mil unidades.

A presença de players internacionais reflete a maturidade do produto fora do Brasil e a busca por renda recorrente em ativos residenciais. O multifamily é um complexo residencial no qual todos os apartamentos são destinados a aluguel e estão registrados sob uma única matrícula. Normalmente, não é possível fazer a venda de uma unidade individualmente por questões regulamentares.

Juros criam paradoxo entre demanda e oferta

A Selic elevada tem efeito ambíguo sobre o setor. De um lado, encarece a compra da casa própria e favorece a procura por aluguel. De outro, aumenta o custo de capital dos empreendimentos, tornando mais difícil financiar projetos de retorno gradual.

À Bloomberg Línea, André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos da Brookfield no Brasil, avalia que o mercado poderia ser até cinco vezes maior em um ambiente de juros mais baixos. A gestora tem 2,8 mil apartamentos em operação e 6 mil unidades entre ativos entregues e em desenvolvimento.

Operação passa a ser o diferencial competitivo

O amadurecimento do multifamily aparece na migração da fase de desenvolvimento para a gestão. A Vila 11 já tem 17 prédios operacionais e seis em desenvolvimento, todos por retrofit, com foco em média e alta renda na cidade de São Paulo.

A Brookfield reforçou a operação com a aquisição da Tabas e aposta em apartamentos de dois quartos para famílias de classe média, com aluguéis entre R$ 2 mil e R$ 3 mil. Na JFL, a frente B2B já representa 50% das locações de suas 600 unidades, impulsionada por empresas que precisam hospedar executivos em São Paulo.

*Com informações de Bloomberg Línea