Distratos de HIS e HMP crescem em SP e acendem alerta de incorporadoras

A compra de unidades enquadradas como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) entrou em nova fase de disputa em São Paulo. Clientes que adquiriram apartamentos em bairros valorizados passaram a pedir distrato na Justiça, alegando que não receberam informação suficiente sobre as restrições de uso desses imóveis.

Os casos envolvem, principalmente, estúdios comprados por investidores com renda acima do limite legal e expectativa de locação de curta temporada. Esse uso foi expressamente afastado pela Prefeitura em 2025, dentro do reforço regulatório para preservar a finalidade social das unidades.

Renda e locação precisam seguir a regra

Pelas faixas atualizadas em 2026, a HIS-2 atende famílias com renda mensal de até R$ 9.726, enquanto a HMP chega a R$ 16.210. As unidades HIS-1, para rendas de até R$ 4.863, são pouco comuns em bairros mais valorizados, centro da disputa. As unidades podem ser compradas por investidores, mas devem ser destinadas a famílias enquadradas na renda correspondente. A locação de curta duração não cumpre essa finalidade.

O aluguel também fica limitado: a regra municipal prevê teto de 30% da renda familiar máxima de cada categoria. Isso reduz a margem de negociação para quem comprou o imóvel projetando receita de short stay ou aluguel acima do público-alvo.

Essas unidades contam com benefícios tributários e urbanísticos e já são predominantes entre os lançamentos. Das 186,1 mil novas unidades residenciais aprovadas na cidade nos últimos 12 meses até abril, 64% são HIS e 9% HMP.

Decisões judiciais ainda variam

Reportagem do Valor relata decisões de primeira instância favoráveis a consumidores, inclusive em casos com termo de ciência assinado. Em uma ação contra a One Innovation, a Justiça determinou devolução dos valores pagos e multa. Em outro caso, contra a Econ, houve devolução sem multa e divisão das despesas processuais.

Ao mesmo tempo, advogados do setor afirmam que incorporadoras também têm obtido vitórias quando demonstram que o comprador tinha ciência inequívoca da classificação do imóvel e das limitações contratuais. A comunicação comercial, portanto, passa a ser peça central da análise.

Risco financeiro e reputacional aumenta

Para incorporadoras, decisões desfavoráveis podem significar devolução de valores, pagamento de multa e retorno da unidade ao estoque. O risco também é reputacional, porque o tema ganhou CPI na Câmara Municipal, atenção do Ministério Público e novas exigências de publicidade ostensiva nos empreendimentos.

A tendência é que a tese de desconhecimento perca força com a maior exposição pública das regras. Ainda assim, contratos, materiais de venda e mensagens de corretores devem ser tratados como evidências relevantes em eventuais disputas.

*Com informações de Valor