Os primeiros sinais de uma mudança estrutural no crédito habitacional

Quando Itaú e Santander reduziram levemente suas taxas de financiamento imobiliário neste mês de janeiro — movimentos de 0,10 a 0,20 pontos percentuais —, o impacto prático para o comprador foi modesto. Para um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos, a economia mensal fica entre R$ 24 e R$ 47, dependendo do banco. Não é uma revolução no bolso de quem compra.

Mas o que torna esse movimento relevante não é a magnitude do corte. É o contexto em que ele ocorre: com a Selic travada em 15% ao ano, historicamente essas pequenas reduções simplesmente não aconteciam. Bancos privados não cortavam juros voluntariamente enquanto o Banco Central subia taxas. O fato de estarem fazendo isso agora pode sinalizar o início — apenas o início — de uma reconfiguração nas forças que sustentam o crédito habitacional no Brasil.

A dependência histórica da poupança

Para entender por que isso importa, é preciso olhar para como o dinheiro sempre chegou ao setor imobiliário brasileiro. Incorporadores precisam de capital para construir. Compradores precisam de crédito para adquirir. Quanto mais barato o dinheiro em ambas as pontas, mais a economia aquece e mais pessoas conseguem realizar o sonho da casa própria. Desde 1964, o Brasil resolveu essa equação quase exclusivamente através do Estado: a poupança SBPE e o FGTS sustentaram o mercado sob uma lógica de direcionamento obrigatório. Bancos eram obrigados a destinar 65% dos depósitos de poupança para financiamento imobiliário, enquanto 20% permaneciam compulsoriamente no Banco Central.

O problema dessa arquitetura sempre foi sua fragilidade diante da volatilidade macroeconômica. Quando a Selic sobe, poupadores migram para aplicações mais rentáveis, a caderneta sangra e o crédito seca. Foi exatamente o que aconteceu em 2025: a captação líquida da poupança teve redução de R$ 38,4 bilhões no primeiro semestre em relação ao mesmo período de 2024. A poupança, que em 2021 representava 49% do funding total do setor, caiu para 30% em junho de 2025.

Paralelamente, instrumentos de mercado de capitais ganharam espaço. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) permite que bancos captem recursos diretamente com investidores privados. O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) transforma recebíveis futuros em títulos negociáveis através de securitizadoras. A Letra Imobiliária Garantida (LIG) oferece uma camada adicional de proteção com carteira segregada de créditos. Em junho de 2025, as LCIs respondiam por 19% do funding total (R$ 473 bilhões), os CRIs por 10% (R$ 239 bilhões) e os Fundos Imobiliários por 11% (R$ 272 bilhões). Somados, os instrumentos privados superaram pela primeira vez a participação da poupança na estrutura de financiamento.

A reforma de outubro que mudou as regras do jogo

Em outubro de 2025, o governo formalizou incentivos regulatórios através do Conselho Monetário Nacional (CMN). A reforma eliminou progressivamente o direcionamento obrigatório e reduziu compulsórios de 20% para 15%. A mecânica: bancos que captarem R$ 1 milhão no mercado podem usar R$ 1 milhão da poupança em operações livres por até cinco anos, desde que direcionem 80% dos novos financiamentos para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) com juros limitados a 12% ao ano. O impacto esperado é de R$ 111 bilhões em novos recursos no primeiro ano.

O que o mundo faz diferente

Essa engenharia não é inédita globalmente. Nos Estados Unidos, duas empresas patrocinadas pelo governo — Fannie Mae e Freddie Mac — compram hipotecas de bancos privados e as securitizam, transformando-as em títulos negociáveis no mercado de capitais. Essas instituições respondem por 60-70% das originações hipotecárias americanas e garantem liquidez contínua ao sistema, funcionando como ponte entre os bancos que concedem empréstimos e os investidores que financiam esses empréstimos.

Na Alemanha, os Pfandbriefe — covered bonds com mais de 200 anos de história — permitem que bancos captem €900 bilhões no mercado usando hipotecas como garantia, sem depender de depósitos voláteis. Em Singapura, poupança compulsória via Central Provident Fund (CPF) (34,5% do salário) financia habitação enquanto o Estado constrói diretamente através do Housing Development Board (HDB).

O modelo brasileiro não copiou nenhum desses caminhos. Não criou empresas estatais especializadas em securitização como os americanos, não adotou covered bonds puros como os alemães e não construiu habitação estatal massiva como Singapura. Desenvolveu um híbrido próprio: incentivos regulatórios via liberação de compulsórios para estimular bancos privados a captarem no mercado de capitais, mantendo compromissos de volume e juros sem queimar recursos fiscais diretos do Tesouro.

Sinais tímidos, horizonte longo

É nesse contexto que aqueles 0,10 pontos percentuais de redução ganham significado. Eles sugerem que bancos privados estão, pela primeira vez, precificando crédito habitacional com base em funding próprio de mercado, não apenas em poupança subsidiada. A reforma de outubro criou os incentivos. Os instrumentos de captação privada já existiam e vinham crescendo. O que faltava era o gatilho para que bancos privados se tornassem players estruturais — não apenas coadjuvantes — no financiamento habitacional brasileiro.

Por ora, os efeitos práticos são limitados. A Selic em 15% ainda constrange qualquer expansão significativa de crédito. A poupança continua sangrando. E dois bancos cortando juros levemente não configuram tendência consolidada. Mas se esses movimentos se repetirem nos próximos trimestres, se outros bancos seguirem o mesmo caminho e se o funding privado continuar ganhando participação, o Brasil pode estar inaugurando uma fase em que o crédito habitacional finalmente se emancipa — ainda que parcialmente — da ditadura da Selic e da volatilidade da caderneta de poupança. Não é uma mudança que se verá amanhã. É uma reconfiguração que pode levar anos para amadurecer. Mas os primeiros sinais, ainda que tímidos, já estão no radar.