O condomínio de fato surge quando moradores de uma mesma área — geralmente um loteamento ou conjunto de casas — se organizam informalmente para dividir despesas comuns e restringir o acesso à região, sem que essa estrutura tenha sido formalmente instituída como condomínio ou loteamento fechado perante a lei.

Por não ter respaldo jurídico formal, o condomínio de fato enfrenta dificuldades para cobrar judicialmente contribuições de moradores inadimplentes, já que a taxa cobrada não tem a mesma natureza jurídica da taxa condominial de um condomínio edilício regularizado.

A regularização — transformando o condomínio de fato em um loteamento fechado ou condomínio de lotes formalmente instituído — é o caminho recomendado para dar segurança jurídica à cobrança de despesas e à gestão da área comum.