Quem define o gabarito e como ele é medido?

Olhe para o horizonte de um bairro e quase sempre dá para perceber uma regra invisível: ninguém passa de certa altura. Essa regra é o gabarito, o limite de altura de uma construção, expresso em metros ou em número de pavimentos. Ele é fixado pela legislação municipal, em geral na lei de zoneamento ou de uso e ocupação do solo, e muda de uma zona para outra da cidade. A forma de medir (a partir de qual nível, se contam ático e caixa d’água) também varia por município, por isso o ponto de partida é sempre a lei local e o plano diretor.

Como o gabarito se combina com o coeficiente de aproveitamento e a taxa de ocupação?

No exemplo, o coeficiente de aproveitamento permitiria construir 2.000 m², mas a taxa de ocupação e o gabarito, juntos, limitam a obra a 1.500 m². Com um gabarito de 4 pavimentos, o terreno chegaria exatamente aos 2.000 m². Na prática, entram ainda os recuos e as áreas que a lei local não computa, o que muda o resultado.

Quando o gabarito é mais restritivo?

As restrições costumam ser maiores em três situações: perto de aeroportos, onde os planos de zona de proteção, aprovados pelo Comando da Aeronáutica, limitam a altura de qualquer obstáculo; no entorno de bens tombados ou de áreas de patrimônio histórico; e em bairros que a lei quer manter com baixa densidade. O alvará de construção costuma depender de o projeto respeitar o limite, por isso quem compra um terreno deve conferir o gabarito, preferencialmente numa due diligence de terreno, antes de pagar por um potencial construtivo que pode não existir.