Por que os fundos de shopping estão se destacando em 2026

Os fundos imobiliários (FIIs) de shopping centers vêm se destacando em 2026 ao apresentar desempenho acima do Ifix, índice de referência do setor. Relatório do Itaú BBA, assinado pelos analistas Larissa Gatti Nappo e Fausto Menezes, mostra que, além dos retornos, o segmento também concentra um volume relevante de negociações, com mais de R$ 3 bilhões movimentados desde 2025.

Os fundos de shopping representam cerca de 13% do Ifix, ficando atrás apenas dos ligados à galpões logísticos (17%), e os ativos financeiros (chamados de fundos de papel, por negociar Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário etc), que somam 37%.

O desempenho dos fundos de shopping tem superado a média do mercado. Nos últimos 12 meses, enquanto o índice avançou cerca de 18%, os fundos de shoppings registraram valorização próxima de 25% em 2025, e, neste 2026, eles têm mantido um bom momento, com rentabilidade acima do Ifix em 2,91%.

O que explica o desempenho

A melhora dos indicadores operacionais após a pandemia é um dos principais motores desse avanço. Dois fatores ajudam a explicar o desempenho:

• Vacância em queda: a taxa de espaços vagos permanece abaixo de 5% desde 2024, indicando alta ocupação e maior previsibilidade de receita;
• Inadimplência controlada: os atrasos nos pagamentos recuaram para cerca de 4,3% em 2025, o menor nível já registrado no setor.

Esse cenário reflete a melhora na saúde financeira dos lojistas e reduz o risco de perda de receita para os fundos.

Vendas e consumo sustentam a recuperação

Na esteira dessa recuperação, as vendas também avançaram. O faturamento dos shopping centers no Brasil chegou a cerca de R$ 200 bilhões em 2025 e deve crescer levemente em 2026, mesmo em um ambiente de juros elevados, segundo dados da Abrasce (a associação dos shoppings) citados no relatório.

O desempenho é puxado principalmente por ativos mais consolidados, localizados em regiões de maior renda.

A concentração geográfica também contribui para os resultados. A maior parte dos empreendimentos está no Sudeste, especialmente em São Paulo, onde há maior fluxo de consumidores e renda mais alta.

Transações superam R$ 3 bilhões

Além dos fundamentos operacionais, o setor tem sido marcado por forte atividade no mercado. As transações somam mais de R$ 3 bilhões desde 2025, evidenciando liquidez e interesse por ativos do segmento.

Entre os principais negócios de 2026, destacam-se movimentações envolvendo fundos relevantes, como VISC11, XPML11 e HGBS11, com aquisições em ativos consolidados e bem localizados. Quatro dessas operações ocorreram em março e, juntas, somam cerca de R$ 957 milhões:

● VISC11 adquiriu 10% do BH Shopping, em Belo Horizonte, por R$ 285 milhões;

● XPML11 adquiriu 9% do Pátio Higienópolis, em São Paulo, por aproximadamente R$ 236,7 milhões;

● XPML11 fechou a compra de um portfólio de quatro ativos da Iguatemi, em operação de cerca de R$ 372 milhões;

● HGBS11 adquiriu 18,4% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, por cerca de R$ 63,4 milhões.

Em janeiro de 2026, HGBS11 e PML11 também negociaram participações no Boulevard Shopping Bauru e no Suzano Shopping, somando mais de R$ 140 milhões.

O movimento já vinha forte em 2025. Em dezembro, o XPML11 vendeu um portfólio de nove ativos para o FII Atria (Riza) por cerca de R$ 1,65 bilhão, uma das maiores operações recentes.

Antes disso, em outubro de 2025, o fundo negociou um portfólio adicional de quatro ativos com o CPSH11 (R$ 354 milhões), enquanto o CPSH11 adquiriu participação no Internacional Shopping Guarulhos por cerca de R$ 76 milhões.

Reciclagem de portfólio ganha força

Essas operações fazem parte da estratégia de reciclagem de portfólio adotada por diversos fundos.

Na prática, gestores vendem ativos considerados menos estratégicos e reinvestem em empreendimentos com maior potencial de retorno, movimento que pode vir a gerar ganhos adicionais para os cotistas.

Em paralelo, ofertas recentes de cotas também têm registrado boa demanda, reforçando o apetite dos investidores pelo segmento.

Mercado de FIIs em expansão

O avanço dos fundos de shopping ocorre em um contexto mais amplo de fortalecimento da indústria de FIIs.

Segundo o boletim mais recente da B3, em fevereiro de 2026, o mercado somava cerca de R$ 200 bilhões em estoque, acima dos R$ 166 bilhões registrados um ano antes. A base de investidores também cresceu, alcançando aproximadamente 3,07 milhões, ante 2,78 milhões em fevereiro de 2025.

O volume negociado chegou a R$ 8,5 bilhões no mês, com média diária de R$ 475 milhões. No acumulado do ano, esse número sobe para R$ 508 milhões, o que representa um avanço de quase 50% em relação à média de 2025.

As pessoas físicas seguem como protagonistas, respondendo por 47,3% do volume negociado e por 73,6% dos ativos mantidos em carteira.