Alvarás para construção em São Paulo: STF derruba liminar e libera novos licenciamentos

O ministro Edson Fachin, do STF (Supremo Tribunal Federal), derrubou a liminar que vigorava desde o dia 24 de fevereiro deste ano e suspendia a emissão de novos alvarás em São Paulo e liberou novamente o licenciamento urbanístico na cidade. A decisão atende a pedidos da Prefeitura e da Câmara e vale até o julgamento final da ação.

Ao justificar a medida, Fachin afirmou que a paralisação geral poderia trazer prejuízos relevantes para a cidade.

“A suspensão generalizada dos alvarás […] possui aptidão concreta para causar grave lesão à ordem administrativa e urbanística”, escreveu.

Ele também destacou que “a paralisação do licenciamento afeta não apenas empreendimentos privados, mas também a construção de creches, escolas, unidades de saúde e hospitais públicos”.

O ministro também apontou impactos econômicos diretos. Segundo ele, “resta caracterizado o risco de grave lesão à economia pública”, citando “a expressiva perda diária de arrecadação […] além do impacto negativo sobre investimentos estratégicos e sobre a geração de emprego e renda no setor da construção civil”.

Outro ponto citado foi a insegurança jurídica criada pela decisão anterior. Para Fachin, “a decisão questionada produz efeitos amplos e indeterminados, criando cenário de instabilidade institucional e insegurança jurídica”. Com isso, o STF suspendeu os efeitos da liminar e restabeleceu, por enquanto, a emissão de alvarás na capital paulista.

Fachin, porém, ressaltou que a sua decisão não entra no mérito da constitucionalidade da lei de zoneamento, que continua sendo discutida, porém, considerou que havia risco suficiente para justificar a derrubada da liminar. “A presente ordem de suspensão vigorará até o trânsito em julgado da decisão de mérito na ação principal”, escreveu o ministro.

Quadro-resumo: impasse sobre a suspensão de alvarás em São Paulo

Parte Envolvida	Principal Alegação / Posicionamento
Justiça (TJ-SP)	Aponta indícios de irregularidades no processo legislativo, como a insuficiência de participação popular e a falta de estudos técnicos que embasem as mudanças urbanísticas. Alerta para o risco de danos irreversíveis à cidade caso novos alvarás continuem sendo emitidos sob a lei questionada.
Executivo (Prefeitura)	Defende a regularidade e constitucionalidade da revisão do zoneamento. Argumenta que o processo seguiu os ritos necessários e enfatiza os graves prejuízos econômicos e sociais causados pela paralisação das autorizações de construção na capital.
Incorporadoras (ABRAINC)	Alegam que a suspensão gera insegurança jurídica e compromete investimentos previstos de R$ 90 bilhões em VGV para 2026. Afirmam que a paralisação trava a oferta de 150 mil novas moradias, agravando o déficit habitacional da cidade.
Arquitetos e Urbanistas (IAB/SP)	Sustentam que a lei carece de transparência e critérios técnicos objetivos. Criticam o caráter casuístico de várias mudanças (benefícios a lotes específicos) e o fato de o texto final aprovado na Câmara ser diferente do que foi discutido com a sociedade.
Ministério Público (MP-SP)	Autor da ação que questiona a inconstitucionalidade das alterações na Lei de Zoneamento, sustentando que as mudanças recentes ferem princípios urbanísticos e de participação social.
Supremo Tribunal Federal	A suspensão generalizada dos alvarás […] possui aptidão concreta para causar grave lesão à ordem administrativa e urbanística

O que diz Secovi e Abrainc sobre a decisão do STF

O Secovi lembrou que a decisão é provisória e não julga o mérito da ação. “O Secovi-SP e as entidades do setor imobiliário acompanharam o caso desde o início, atuando de forma conjunta ao Judiciário, à Câmara Municipal e à Prefeitura para retomar o mercado de forma rápida e segura, para preservar o direito à cidade”, informou o Sindicato da Habitação em nota.

Em nota, a Câmara de Vereadores informou que a liminar concedida anteriormente impedia a aprovação de 375 unidades de habitação de interesse social por dia. Além disso, comprometia até 197 mil postos de trabalho no setor da construção civil. Outro aspecto foi o represamento de R$ 90 bilhões de investimentos do segmento, bem como a perda de R$ 4,2 milhões por dia de arrecadação em outorga onerosa destinada ao Fundurb (Fundo de Desenvolvimento Urbano).

Para a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras), a decisão do STF corrige uma distorção grave que colocava em risco o funcionamento da cidade.

“Como reconheceu o próprio STF, a paralisação generalizada do licenciamento urbano tinha potencial de causar grave lesão à ordem e à economia públicas, comprometendo desde investimentos privados até a execução de políticas públicas essenciais, como habitação, saúde e educação”, diz a entidade.

Por que os alvarás haviam sido suspensos?

A decisão liminar da Justiça de São Paulo, emitida em fevereiro, suspendeu a emissão de novos alvarás de construção, demolição e supressão vegetal na capital, gerando forte debate entre agentes do setor urbano.

Na prática, o alvará é a autorização do poder público que garante que uma obra segue as regras da cidade.

Com a medida, cerca de 3.884 empreendimentos que aguardavam análise ficaram travados, ampliando a tensão entre Judiciário, Prefeitura, mercado imobiliário e entidades técnicas.

A suspensão atendeu a uma ação do Ministério Público que questiona a constitucionalidade da revisão recente da Lei de Zoneamento. O relator do caso apontou possíveis falhas no processo legislativo, como ausência de participação popular e de estudos técnicos consistentes.

Segundo a decisão, permitir novos alvarás nesse contexto poderia causar impactos irreversíveis na organização urbana, o que justificou a medida preventiva.

O que diz a prefeitura

Do outro lado, a Prefeitura defende que o processo seguiu os ritos legais e ressalta os prejuízos econômicos da paralisação, como a queda nas vendas e impactos no planejamento da cidade.

Incorporadoras X urbanistas

Já as incorporadoras argumentam que a decisão gera insegurança jurídica e pode comprometer cerca de R$ 90 bilhões em investimentos e a oferta de 150 mil moradias até 2026, agravando o déficit habitacional.

Arquitetos e urbanistas, por sua vez, apoiam a suspensão ao apontar falta de transparência e critérios técnicos na revisão do zoneamento, além de mudanças de última hora no texto aprovado.

Para especialistas, o problema central não é o crescimento urbano em si, mas a fragilidade do processo que originou a lei.