Suspensão de alvarás em SP: entenda o impasse entre a prefeitura, Justiça, mercado e urbanistas

Emitida em 24 de fevereiro, a decisão liminar da Justiça de São Paulo que determinou a suspensão da emissão de novos alvarás de construção, demolição e supressão vegetal na capital paulista continua gerando debates entre os atores que se debruçam sobre o urbanismo da cidade.

Em 10 de abril, o Supremo Tribunal Federal derrubou a liminar e liberou, ao menos provisoriamente, a concessão dos novos alvarás.

O assunto ainda seguirá em discussão até o julgamento do mérito do caso. Nesta reportagem o Portas mostra os diferentes pontos de vista sobre a discussão.

Um alvará de construção ou demolição é uma espécie de ok do poder público, dizendo que tal obra está de acordo com as leis urbanísticas da cidade.

A suspensão da concessão dos alvarás foi recomendada pelo Ministério Público no âmbito de uma ação direta de inconstitucionalidade que questiona mudanças recentes na legislação de zoneamento.

Segundo o G1, estão parados os licenciamentos de 3.884 empreendimentos imobiliários. O número se refere a projetos submetidos à análise da prefeitura antes da determinação do Tribunal de Justiça (TJ-SP).

Por que a Justiça suspendeu os alvarás em São Paulo?

Na decisão liminar, depois derrubada pelo STF, o juiz relator, Luis Fernando Nishi, apontou indícios de irregularidades no processo legislativo, com destaque para a possível ausência de participação popular adequada e a falta de estudos técnicos que sustentassem as alterações urbanísticas aprovadas.

O magistrado também afirmou que a continuidade da concessão de alvarás poderia provocar impactos irreversíveis na organização urbana, o que justificaria a concessão da liminar com base no risco da demora.

Quadro-Resumo: Impasse sobre a suspensão de alvarás em São Paulo

Parte Envolvida	Principal Alegação / Posicionamento
Justiça (TJ-SP)	Aponta indícios de irregularidades no processo legislativo, como a insuficiência de participação popular e a falta de estudos técnicos que embasem as mudanças urbanísticas. Alerta para o risco de danos irreversíveis à cidade caso novos alvarás continuem sendo emitidos sob a lei questionada.
Executivo (Prefeitura)	Defende a regularidade e constitucionalidade da revisão do zoneamento. Argumenta que o processo seguiu os ritos necessários e enfatiza os graves prejuízos econômicos e sociais causados pela paralisação das autorizações de construção na capital.
Incorporadoras (ABRAINC)	Alegam que a suspensão gera insegurança jurídica e compromete investimentos previstos de R$ 90 bilhões em VGV para 2026. Afirmam que a paralisação trava a oferta de 150 mil novas moradias, agravando o déficit habitacional da cidade.
Arquitetos e Urbanistas (IAB/SP)	Sustentam que a lei carece de transparência e critérios técnicos objetivos. Criticam o caráter casuístico de várias mudanças (benefícios a lotes específicos) e o fato de o texto final aprovado na Câmara ser diferente do que foi discutido com a sociedade.
Ministério Público (MP-SP)	Autor da ação que questiona a inconstitucionalidade das alterações na Lei de Zoneamento, sustentando que as mudanças recentes ferem princípios urbanísticos e de participação social.

Por que a Prefeitura quer liberar os alvarás?

A Prefeitura de São Paulo, que já recorreu das decisões contrárias no TJ, afirma que seu recurso demonstra a regularidade e a constitucionalidade do processo legislativo de aprovação da lei municipal, além de enfatizar os prejuízos econômicos causados à cidade pela decisão, como queda nas vendas de imóveis.

O próprio prefeito Ricardo Nunes se manifestou a favor da atualização do zoneamento feita pela Câmara.

A revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo, aprovada originalmente em 2014, estava prevista para ocorrer após dez anos, como parte de um ciclo de planejamento de longo prazo da cidade. Na prática, porém, esse processo foi antecipado e concluído ao longo de 2023.

Embora a lei estabeleça esse marco temporal como referência, não há impedimento para que a revisão ocorra antes, desde que respeitado o processo legislativo.

É justamente nesse ponto que surge parte da confusão no debate recente. A revisão do Plano Diretor define diretrizes amplas — como onde a cidade deve crescer, com que intensidade e sob quais princípios —, mas não entra no detalhamento fino das regras de construção.

Esse papel cabe à lei de zoneamento, aprovada em 2016 e revisada mais recentemente em 2024, também na gestão Ricardo Nunes.

Foi essa revisão do zoneamento — e não do Plano Diretor em si — que acabou questionada na Justiça e levou à suspensão de alvarás.

Na prática, portanto, o Plano Diretor funciona como uma espécie de “guarda-chuva” das políticas urbanas, enquanto o zoneamento traduz essas diretrizes em regras concretas para o mercado imobiliário e para os projetos na cidade.

A sobreposição entre a revisão antecipada do plano e a atualização recente do zoneamento — com as mudanças promulgadas em novembro de 2024 — ajuda a embaralhar a percepção pública, mas trata-se de processos distintos, com impactos e níveis de detalhamento diferentes.

Por que as incorporadoras querem liberar os alvarás?

“A legislação vigente foi construída a partir de amplo diálogo técnico e institucional, com o objetivo de contribuir para a modernização urbana e para um crescimento mais organizado da cidade, especialmente em áreas com infraestrutura já instalada. A lei está em vigor desde 2024, e cidadãos e empresas precisam de previsibilidade regulatória e segurança jurídica para planejar e desenvolver suas atividades na cidade”, afirma o presidente da ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras), Luiz França.

A decisão liminar, segundo a instituição, produziu impacto imediato no setor imobiliário. Na prática, isso gera represamento de processos, reprogramação de cronogramas e postergação de lançamentos. Para 2026, a projeção do setor na cidade é de aproximadamente R$ 90 bilhões em VGV a ser lançado, totalizando cerca de 150 mil unidades, o que ajuda a reduzir o grave déficit habitacional — estimado em cerca de 600 mil moradias.

Parte desse volume está vinculada a empreendimentos que dependem da emissão dessas autorizações e, portanto, é impactada pela decisão.

De acordo com executivos da ABRAINC, ainda é prematuro estimar o percentual exato que poderá ser afetado, pois a abrangência prática da medida dependerá de sua aplicação administrativa.

No entanto, é esperado algum grau de impacto sobre o fluxo de lançamentos previstos para 2026, com possíveis reflexos em investimentos, geração de empregos e oferta habitacional na cidade.

A entidade também ressaltou, por meio de nota, que o processo de revisão da legislação urbana contou com a realização de audiências públicas e com mecanismos de participação previstos no ordenamento jurídico. A ABRAINC defende a importância da segurança jurídica e da previsibilidade regulatória para garantir estabilidade ao ambiente de investimentos e ao desenvolvimento urbano.

O que diz o Instituto de Arquitetos do Brasil

A suspensão dos alvarás em São Paulo, provocada pela ação do Ministério Público, está menos relacionada a uma discussão técnica sobre a capacidade da cidade de suportar mais adensamento e mais vinculada a falhas profundas no processo de elaboração e aprovação da revisão da lei de zoneamento, avalia Marcelo Ignatios, consultor em políticas públicas de habitação e desenvolvimento urbano e diretor do IAB/SP.

Do ponto de vista formal, a lei foi aprovada com mapas, quadros e textos. No entanto, o problema está no caminho até esse resultado. Não é possível identificar de forma objetiva quais critérios técnicos sustentaram mudanças específicas — como a ampliação de eixos de adensamento ou alterações pontuais em quadras e lotes”, afirma Ignatios.

Faltou, segundo Ignatios, transparência sobre quem tomou essas decisões e com base em quais estudos. “Embora a prefeitura alegue que houve análises técnicas, o material apresentado surgiu posteriormente, como resposta à pressão e à polêmica, e não como base estruturante do debate público.”

Outro ponto que chama a atenção é o caráter casuístico de várias das mudanças, diz o especialista. “ Houve casos em que interessados tentaram alterar parâmetros urbanísticos de maneira pontual, por meio de articulações diretas com vereadores. Esse tipo de prática rompe com o princípio de isonomia que deve orientar o zoneamento urbano”, diz.

O segundo ponto crítico, segundo o especialista, é o próprio processo legislativo. Apesar de a prefeitura mencionar a realização de dezenas de audiências públicas, o conteúdo aprovado não corresponde ao que foi discutido nesses encontros.

“O projeto de lei sofreu alterações significativas de última hora, com a inclusão de dezenas de novos artigos, muitos deles mal redigidos ou até contraditórios entre si. Na prática, vereadores e sociedade civil votaram um texto que poucos conheciam integralmente, o que compromete a legitimidade do processo.”

Esses problemas foram citados pelo relator Luis Fernando Nishi no texto da decisão de suspender os alvarás. “Não se verifica que os requisitos de participação comunitária e de planejamento técnico e urbano integral tenham sido atendidos, durante o processo legislativo, de modo que a continuidade da implementação de políticas públicas de ocupação urbana de acordo com as regras estabelecidas no diploma legal impugnado traduzem riscos de modificações irreversíveis à vida comunitária”, escreveu.

O texto também aponta que as modificações promovidas apresentam potencial impacto urbanístico relevante, sem que se evidencie a adequada realização de estudos técnicos que as embasem. Por isso, conclui, a concessão de novos alvarás, nas condições atuais, pode gerar efeitos irreversíveis ou de difícil reversão no ordenamento urbano da cidade.

“Trata-se muito mais de um problema de insegurança jurídica do que de mérito urbanístico. Ou seja, não se discute, neste momento, se a cidade pode ou não crescer em determinadas regiões, mas sim a fragilidade de um processo que gerou uma legislação inconsistente e pouco confiável”, afirma Ignatios.

FAQ: Entenda a suspensão de alvarás em São Paulo

1. O que exatamente foi suspenso pela Justiça? A decisão liminar do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) suspendeu a emissão de novos alvarás de aprovação e execução de edificações, além de licenças para demolição e supressão de vegetação na capital paulista.

2. Por que a emissão de alvarás foi travada? A medida atende a um pedido do Ministério Público em uma ação que questiona a constitucionalidade da revisão da Lei de Zoneamento. A Promotoria apontou indícios de irregularidades no processo legislativo, como a insuficiência de participação popular e a falta de estudos técnicos que embasassem as mudanças urbanísticas aprovadas em 2024.

3. As obras que já começaram precisam parar? Não diretamente. A liminar foca no represamento de novas autorizações. Empreendimentos que já possuem o alvará de execução emitido e obras em andamento seguem o cronograma normal, a menos que haja uma decisão específica para aquele projeto.

4. Qual a diferença entre o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento neste caso? O Plano Diretor define as diretrizes amplas de crescimento da cidade (o “guarda-chuva”). Já a Lei de Zoneamento traduz essas ideias em regras práticas de construção por lote. O imbróglio jurídico atual recai especificamente sobre a revisão do Zoneamento feita em 2024, e não sobre o Plano Diretor de 2023.

5. Quais são os riscos apontados pelo setor imobiliário? A ABRAINC e o Secovi-SP alertam para a insegurança jurídica e o impacto econômico. Estima-se que a paralisação possa travar cerca de R$ 90 bilhões em VGV e a oferta de 150 mil novas moradias previstas para 2026, dificultando o combate ao déficit habitacional.

6. Quando a situação será resolvida? Não há uma data definitiva. O setor aguarda o julgamento do mérito dos recursos, o que pode levar alguns meses. Há também a possibilidade de uma decisão liminar vinda da uma instância judicial superior, que poderia acelerar a liberação dos alvarás.