Justiça de SP julga revisão do zoneamento na quarta-feira (26); debate já levou à suspensão temporária de alvarás

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) vai julgar na próxima quarta-feira, 26, a ação que questiona a revisão da Lei de Zoneamento da capital paulista, aprovada em 2024. Em fevereiro, uma liminar suspendeu a emissão de novos alvarás de construção, efeito depois revertido, em abril, pelo Supremo Tribunal Federal (STF) até a conclusão do processo.

Associações de moradores afirmam que as alterações na Lei de Zoneamento foram marcadas por baixa participação popular e levaram a um intenso processo de verticalização dos bairros da cidade e sem planejamento. A Prefeitura de São Paulo contesta essa visão e diz que houve espaço para manifestação em 38 audiências públicas.

O julgamento será a partir das 13h30, na sessão do Órgão Especial do TJ-SP, e pode ser acompanhado pelo canal oficial do Tribunal no YouTube.

Na ocasião, será avaliada a Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) movida pelo Ministério Público de São Paulo (MP-SP), que pede a suspensão imediata “da eficácia de dispositivos legais que tratam da alteração da classificação de zoneamento, uso e ocupação do solo no município de São Paulo.”

Quais os caminhos possíveis a partir da decisão da Justiça de SP?

Se o pedido do MP-SP for acatado na íntegra, será retomada a restrição à emissão de novos alvarás de construção na capital paulista.

“A declaração de inconstitucionalidade da Lei nº 18.177/2024 restauraria o zoneamento anterior e paralisaria novamente o licenciamento urbanístico da maior cidade do país, afetando desde empreendimentos privados até a construção de creches, escolas e hospitais públicos”, afirma Nanci Regina Souza Lima, sócia especialista em direito imobiliário no NR Souza Lima Sociedade de Advogados.

A advogada considera, no entanto, que neste momento o resultado mais provável é que o TJ-SP mantenha a validade da Lei de Zoneamento. “O STF já demonstrou preocupação com a amplitude da liminar anterior, suspendendo-a em abril e reconhecendo que a lei foi precedida por processo legislativo com 38 audiências públicas”, afirma.

De todo modo, Nanci acrescenta que uma eventual restrição à emissão de alvarás, total ou parcial, não deve ser automática, pois dependerá do texto da decisão e pode vir acompanhada de uma modulação dos efeitos.

STF suspendeu paralisação na emissão de alvarás: entenda o caso

Em fevereiro, o TJ-SP suspendeu, por meio de liminar, “a concessão de novas autorizações voltadas à demolição de imóveis existentes ou supressão vegetal para a construção de novos empreendimentos”. A decisão foi do desembargador Luiz Fernando Nishi, do Órgão Especial da Corte.

À época, Nishi considerou que  “(…) as modificações realizadas pela nova legislação se deram após uma quantidade exígua de audiências para apresentação de mapas, com alterações do zoneamento municipal, não sendo possível o esclarecimento das dúvidas inerentes ao processo, o que ofende as diretrizes previstas no art. 180, II e 191, ambos da Constituição Estadual”.

O desembargador também apontou que “(…) o projeto de lei originário era sintético, com apenas quatro artigos, ao passo que os substitutivos apresentados ampliaram sobremaneira o seu objeto, agregando complexidade não prevista originalmente, sem a imprescindível participação comunitária”.

Posteriormente, em abril de 2026, o presidente do Supremo Tribunal Federal (STF), Edson Fachin, suspendeu os efeitos da liminar concedida pelo TJ-SP. Os pedidos foram levados à Corte Suprema pela Câmara Municipal e pela Prefeitura de São Paulo. 

Ao analisar o caso, Fachin afirmou que a realização de audiências públicas e a existência de planejamento técnico no processo de aprovação da lei afastavam a hipótese de ilegalidade que justificasse a paralisação integral do sistema de licenciamento. O ministro também destacou que a decisão do TJ-SP gerou instabilidade institucional e insegurança jurídica para a administração municipal. 

Decisões como a de Fachin em abril não examinam o mérito definitivo de uma questão, mas limitam-se à avaliação do risco institucional imediato até o julgamento final da ação de origem.

Em nota divulgada na época, a Prefeitura de São Paulo classificou a decisão de Fachin como “vitória” e sustentou que houve participação popular na discussão do tema.

“A liminar dada pelo TJ-SP atendeu a um pedido do Ministério Público de São Paulo, que questiona a revisão do Plano Diretor aprovada em 2024 sob o argumento de falhas no processo de participação popular. No entanto, foram realizadas 38 audiências públicas. Apesar de ter sido convidado para participar de todas elas, o Ministério Público não compareceu a nenhuma”, diz o texto.

A nota menciona o Plano Diretor, mas a ação do MP-SP é direcionada especificamente à revisão da Lei de Zoneamento, um instrumento complementar (entenda mais abaixo).

Para associações, Lei de Zoneamento descaracteriza bairros

Em parceria com outros movimentos sociais de São Paulo, a Associação de Moradores da Vila Mariana, parte interessada no processo, tem divulgado vídeos em suas redes sociais a respeito do tema. No dia 18, uma publicação acompanhada de vídeo explicava o posicionamento contra a atual Lei de Zoneamento.

“Aprovada em 2024 pela Câmara de Vereadores e sancionada pelo prefeito Ricardo Nunes, sem que houvesse participação ativa da população e sem estudos de impacto ambiental e de vizinhança, essa lei tem promovido a descaracterização dos bairros, dizimando o meio ambiente urbano e permitindo um violento processo de verticalização sem planejamento nos bairros da cidade”, diz o texto.

Lei de Zoneamento e Plano Diretor

A disputa jurídica que será julgada nesta quarta-feira trata da revisão da Lei de Zoneamento aprovada em 2024. A Lei de Zoneamento é um instrumento complementar ao Plano Diretor. Funciona assim:

• O Plano Diretor traça as diretrizes gerais de crescimento de São Paulo;
• A Lei de Zoneamento detalha o que pode ser construído em cada rua e lote, incluindo a altura máxima dos edifícios e o mix entre construções residenciais, comerciais e indústrias em cada área, entre outros quesitos