Investimento em imóvel continua atraente mesmo com rentabilidade comprimida

Em uma conversa informal durante um café, surgiu o tema típico dos pós-feriados. Ao comentar sobre o Carnaval, a pessoa me disse que precisou cancelar a viagem à praia e, além disso, perdeu a chance de alugar sua casa no litoral. No decorrer da conversa, apontou sua preocupação com a aposentadoria e disse que os aluguéis que recebe dessa propriedade e de outras casas construídas em seu quintal são uma forma de conseguir renda complementar.

Meu diálogo ilustra um cenário mais amplo. O que se vem observando no Brasil é o imóvel residencial ganhando espaço como investimento. A parcela de moradores em domicílios alugados aumentou de 18,4% em 2016 para 23% em 2025, segundo a PNAD Contínua. Em termos absolutos, isso significa mais de 46 milhões de pessoas vivendo em 17,8 milhões de domicílios alugados.

Esse avanço ocorre em paralelo à valorização dos preços e à aceleração dos aluguéis. Entre 2016 e 2025, o Índice FipeZap de venda residencial para o Brasil cresceu quase 39%. Já o índice de aluguel residencial apresentou ajuste mais pronunciado, com alta acumulada de aproximadamente 288%, representando um crescimento médio anual de 16% quando descontado a inflação, 5,8% ao ano.

Rental yield permanece comprimido mesmo com alta dos aluguéis

O que chama atenção, no entanto, é que mesmo com aluguéis crescendo mais rapidamente do que os preços de venda, o rental yield (rentabilidade do aluguel) permaneceu comprimido. No período, o yield médio calculado pela Fipe foi de 5,3% com mínimo de 4,4% e máximo de 6,2%. Por que a rentabilidade corrente não sobe de forma mais expressiva, mesmo quando o aluguel acelera? Apesar disso, o número de imóveis alugados subiu. Estariam os investidores agindo de forma economicamente irracional?

Aparentemente, não. O ponto-chave da resposta está no fato de que o imóvel não é precificado apenas pelo fluxo de aluguel presente, como se fosse um título de renda fixa. O investidor incorpora também o prêmio patrimonial esperado, ou seja, a valorização do ativo ao longo do tempo. Dessa forma, aceita-se um yield menor porque parte do retorno total vem do ganho de capital. Considerando o índice FipeZap no ano de 2025, o retorno médio agregado do investimento residencial no Brasil em 2025 foi de aproximadamente 12,3%, com prêmio de 6,52% e o yield de 5,8%.

Fatores estruturais sustentam o mercado de aluguéis

Os investidores consideram que aluguel e preço respondem a forças distintas e, historicamente, dependem da estrutura econômica do país, que reforça positivamente o mercado de aluguéis. A alta demanda por moradia convive com preços de venda de imóveis elevados para o padrão de renda do brasileiro médio, taxa de juros sobrevalorizada e baixa velocidade de produção de novas unidades face a necessidade das famílias, sobretudo nos grandes centros urbanos. O resultado é produção respondendo à demanda efetiva e não à demanda potencial.

No Brasil, o investimento imobiliário também funciona como um hedge natural contra a inflação e choques financeiros. A indexação dos contratos protege o poder de compra dos aluguéis e sustenta o valor real do ativo. Em períodos de maior incerteza, os imóveis se consolidam como alternativa de proteção. Esse movimento ficou evidente durante a pandemia da Covid-19.

Imóvel como estratégia de longo prazo

A expansão do mercado de aluguéis, portanto, não aparenta irracionalidade econômica. Pelo contrário, reflete que o investidor vem considerando os retornos do real estate como estratégia de longo prazo. O foco não está apenas no fluxo de recebimento de aluguéis, mas na valorização do ativo e na absorção das oportunidades decorrentes da dificuldade de transformar demanda potencial em compras e das preferências por locação. Além disso, para muitos, como para a minha companhia durante o café, fora do circuito sofisticado do mercado financeiro, o imóvel é um instrumento simples para complementar a aposentadoria ou à renda corrente.