Terreno
Área de solo urbano ou rural sem edificação, cujo valor e potencial de uso dependem de fatores como localização, topografia e regras de zoneamento.
Comprar um terreno parece simples: o que se vê é um pedaço de chão. O difícil é descobrir o que a lei permite construir nele.
O que define o valor e o uso de um terreno?
Localização, topografia, dimensões e formato pesam no preço, mas o uso possível depende sobretudo das regras da cidade. O plano diretor, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes segundo a Constituição, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. Em conjunto com as regras de zoneamento, a legislação municipal define o que pode ser construído e quanto, por meio de parâmetros como o coeficiente de aproveitamento. Dois terrenos vizinhos, com a mesma metragem, podem ter possibilidades bem diferentes.
Como analisar um terreno antes de comprar?
- Peça a matrícula atualizada e confira quem é o dono e se há penhora, hipoteca ou outro gravame.
- Consulte a prefeitura sobre zoneamento, altura máxima e coeficiente de aproveitamento. O nome do documento ou da consulta varia por município.
- Verifique restrições ambientais, como área de preservação permanente, presença de córregos e declividade acentuada.
- Levante dívidas do imóvel, como IPTU em atraso, e as certidões do vendedor.
- Contrate levantamento topográfico e avalie a viabilidade do projeto que você pretende construir, que dependerá do alvará de construção.
Esse roteiro funciona como uma versão resumida da due-diligence de terreno, que investidores e incorporadoras costumam fazer de forma mais completa. A ordem pode mudar, mas pular etapas é arriscado, porque um terreno barato pode virar caro se não puder receber o projeto planejado.
O que é um terreno permutado?
Na permuta, o proprietário entrega o terreno a uma incorporadora e, em vez de dinheiro, recebe unidades do futuro empreendimento. É um modelo comum em lançamentos, e o contrato precisa dizer com clareza quantas unidades serão entregues, em que prazo e o que acontece se a obra atrasar ou não sair do papel.
E o terreno em loteamento?
Quem compra um lote em loteamento precisa conferir se o parcelamento foi aprovado pela prefeitura e registrado, além de verificar a infraestrutura prevista, como ruas, água e esgoto. Um lote em loteamento irregular pode dificultar a escrituração.