O que a due diligence de terreno investiga?

Descobrir só depois da compra que o terreno não comporta o prédio planejado é um problema que nenhuma incorporadora quer ter. A due diligence de terreno existe para evitar isso: é uma investigação feita antes da aquisição, que cruza quatro frentes. A jurídica olha a situação do imóvel e do vendedor, a urbanística verifica o que a lei permite construir, a ambiental procura restrições e passivos, e a técnica confirma se o solo e a topografia servem ao projeto. Ela é a versão voltada a terrenos da due diligence imobiliária.

Como a análise é feita, etapa por etapa?

1. Analisar a matrícula atualizada e a certidão de ônus reais, para confirmar quem é o dono e se há penhoras, hipotecas ou outros gravames.
2. Levantar certidões do vendedor, como ações judiciais e protestos, para medir o risco de disputas que atinjam o terreno.
3. Consultar na prefeitura as regras de zoneamento, o coeficiente de aproveitamento e o gabarito, que definem o que pode ser construído e em que altura.
4. Verificar restrições ambientais, como áreas de preservação permanente, e investigar o histórico de uso do terreno, que pesa muito em áreas brownfield.
5. Fazer o levantamento topográfico e, quando necessário, a sondagem do solo, para saber se o terreno aguenta o projeto e quanto custa prepará-lo.
6. Reunir tudo num relatório de riscos, com recomendações para a negociação do preço e do contrato.

A ordem pode variar, e nem todo terreno exige todas as etapas. Uma checagem inicial mais simples, de matrícula e zoneamento, costuma vir antes dos estudos mais caros, como sondagem e investigação ambiental, para barrar cedo um terreno que não serve. Essas análises também antecipam se o projeto terá chance de obter o alvará de construção da forma como foi desenhado.

O que acontece se essa etapa for pulada?

Os riscos aparecem depois do pagamento: restrições de uso que reduzem o que pode ser construído, passivos ambientais que encarecem a obra, disputas de propriedade que travam o registro ou atrasam o lançamento. O custo de corrigir um problema desses costuma ser bem maior que o da investigação.

O que fazer quando a análise aponta um problema?

Nem todo achado inviabiliza a compra. Dependendo do caso, o comprador pode negociar o preço, exigir que o vendedor resolva a pendência antes do fechamento ou condicionar o pagamento ao cumprimento de certas etapas no contrato. Quanto mais cedo o risco for identificado, mais opções existem. Por isso, o trabalho costuma envolver advogados, engenheiros, topógrafos e consultores ambientais, cada um na sua frente.