Regulação de Airbnb no Brasil muda cenário da locação

O avanço de regras sobre locação por temporada no Brasil ganhou novos capítulos em 2026, com foco em São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador, e pode alterar custos, operação e uso de imóveis nesse mercado. O tema afeta investidores, incorporadores, condomínios e plataformas em um segmento já presente em 58,5% dos municípios brasileiros.

Crédito imobiliário e regulação urbana

Em São Paulo, a Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) que apura fraudes em Habitações de Interesse Social (HIS) e Habitações de Mercado Popular (HMP) colocou a locação curta no centro do debate. A Secretaria Municipal de Habitação (Sehab) informou que esse uso é vedado para HIS e HMP e disse ter 812 processos em andamento, dos quais 107 investigam eventual locação de curta permanência. O AirBnb disse que vai retirar anúncios de unidades dessas categorias quando a Prefeitura passar uma lista dos imóveis.

“São Paulo é o caso mais emblemático do País. A prefeitura e a plataforma falham no controle, transparência e cruzamento de dados para impedir esse uso”, afirma aoEstadão Bianca Tavolari, professora de Direito da Fundação Getulio Vargas de São Paulo (FGV SP) e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap). “É a produção de renda de imóveis por meio da captura de dinheiro público que era endereçada por uma política pública para os mais vulneráveis”.

A Câmara Municipal do Rio de Janeiro discute a criação de um cadastro que os proprietários devem preencher sobre as unidades e os hóspedes. Projetos semelhantes estão sendo debatidos em cidades como Florianópolis, Fortaleza e outros destinos turísticos.

Locação por temporada e pressão tributária

Em Salvador, a Secretaria da Fazenda identificou 9.379 imóveis em plataformas digitais e passou a cobrar Imposto Sobre Serviços (ISS) sobre locações temporárias. “A iniciativa pretende assegurar concorrência leal com os meios de hospedagem tradicionais, como hotéis e pousadas, que sempre cumpriram suas obrigações tributárias”, explica a Secretaria da Fazenda de Salvador, em nota ao jornal.

No plano federal, a Reforma Tributária equipara locações de até 90 dias a serviços de hotelaria para fins de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), para quem tem mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil.

“Pela atual Lei do Inquilinato, a locação de curta temporada é qualquer relação locatícia de até 90 dias. Também é considerada atividade econômica sujeita ao ISS. Passando desse prazo, será considerada uma locação padrão”, diz Juliana Bueno, sócia do HRSA Sociedade de Advogados.

Outra mudança em relação ao aluguel por temporada foi a possibilidade de os condomínios restringirem a atividade. Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a convenção pode prever destinação exclusivamente residencial. Quando a atividade é permitida, grande parte desses empreendimentos exige registro de dados dos hóspedes, com cumprimento de normas de segurança.

Especialistas também alertam que a conversão de moradias residenciais em alojamento turístico de tempo integral pode afetar a dinâmica de preços, inflacionando os aluguéis. Em contraponto, a atividade amplia a capilaridade dos gastos dos turistas na economia local e impulsiona a atividade de construtoras, que passam a entender o interesse dos investidores.

Soluções e resposta das plataformas

Diante da complexidade do tema, a saída pode ser avaliar regulações caso a caso. “A resposta não é proibição nem regulamentação geral, mas calibração por zona urbana”, diz Fernando Calvetti, professor do departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade do Estado de Santa Catarina (Udesc), à reportagem do Estadão. “O instrumento mais eficiente é o cadastro obrigatório com georreferenciamento, que permite ao poder público monitorar concentração por setor censitário e intervir de forma cirúrgica onde um eventual limiar crítico for atingido.”

O Airbnb afirmou ao Estadão que a atividade já é prevista na Lei do Inquilinato e protegida pelo direito de propriedade. A empresa também informou que, no quarto trimestre de 2025, registrou alta de mais de 20% nas noites reservadas e de 17% no número de usuários estreantes ante igual período de 2024. O Booking.com disse operar de acordo com as legislações locais.

*Com informações do Estadão