Entre o ajuste técnico e o calendário eleitoral: o que explica os reajustes contínuos do Minha Casa, Minha Vida

O Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço aprovou no fim de março mais uma rodada de ampliação do Minha Casa, Minha Vida. As faixas de renda subiram, os tetos de financiamento avançaram, e o governo estimou que mais de 120 mil famílias serão diretamente beneficiadas. A notícia foi recebida com entusiasmo no setor imobiliário, e há razões concretas para isso. Mas há também uma pergunta que raramente aparece nas coberturas: por que esses reajustes acontecem de forma tão recorrente, e qual é a lógica que os governa?

A resposta honesta é que as duas coisas coexistem. Há uma necessidade técnica legítima, e há uma conveniência política que ninguém no setor ignora.

A lógica dos números e o ritmo da construção

O argumento técnico para os reajustes não é fraco. O custo da construção cresceu de forma acelerada nos últimos anos, impulsionado pela inflação de insumos, pela escassez de mão de obra e pelo encarecimento do crédito de produção. Quando os tetos de financiamento ficam congelados por muito tempo, o programa perde aderência ao mercado: os imóveis elegíveis somem do portfólio, os incorporadores deixam de lançar produtos para as faixas menores e as famílias que deveriam ser beneficiadas simplesmente não encontram o que comprar.

Esse descolamento foi real. Em cidades como Brasília, Curitiba e Florianópolis, o antigo teto de R$ 350 mil para a Faixa 3 havia se tornado incompatível com os lançamentos disponíveis. O ajuste para R$ 400 mil não é ampliação de luxo: é correção de distorção. O mesmo raciocínio vale para as faixas inferiores, onde a nova taxa de 4,5% ao ano para parte da Faixa 1 representa uma redução concreta na prestação de quem financia por 30 anos.

O déficit habitacional brasileiro estava em 5,97 milhões de domicílios em 2023, com 74,5% concentrado em famílias de até dois salários mínimos. Qualquer política que mova esse grupo na direção do acesso tem fundamento técnico sólido por si só.

O calendário eleitoral e o peso da pauta social

Dito isso, seria ingênuo ignorar que estamos em ano eleitoral. Em 2026, o Brasil vai às urnas para presidência, governos estaduais e parlamento. O Minha Casa, Minha Vida é, historicamente, um dos programas com maior visibilidade política do país, justamente porque conecta a ação de governo a um bem concreto e simbólico: a casa própria.

Reajustes em ano eleitoral não são, por si só, prova de oportunismo. Mas o timing integra a análise. A decisão desta semana amplia o alcance do programa para famílias com renda de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil, consolidando o Minha Casa, Minha Vida também como instrumento para a classe média urbana. Isso é, simultaneamente, uma resposta técnica ao ambiente de Selic a 14,75% ao ano (que tornou o crédito privado significativamente mais caro para esse público) e um gesto político na direção de um eleitorado de renda intermediária com peso crescente nas disputas nacionais. As duas leituras são válidas. Elas não se excluem.

O Conselho Curador entre a governança e a pressão

O Conselho Curador do FGTS é formalmente um órgão tripartite, composto por representantes do governo, dos trabalhadores e dos empregadores. Tem atribuição técnica e regulatória sobre o fundo. Na prática, o governo federal detém a presidência do conselho e influência significativa sobre a pauta.

Isso não invalida as decisões técnicas ali tomadas. Invalida, sim, a narrativa de que as mudanças no programa são respostas puras a indicadores, sem nenhuma consideração sobre o momento político. A pergunta mais útil para quem analisa o setor não é se houve intenção eleitoral, mas se a medida é tecnicamente defensável independentemente dela.

Neste ciclo, minha avaliação é que sim: os ajustes têm fundamento. O problema crônico do programa não é o reajuste em si, mas o ritmo irregular com que ele ocorre. Esse padrão cria descontinuidade para incorporadores, dificulta o planejamento de lançamentos e gera ciclos de escassez entre uma atualização e a seguinte.

O que fica entre a medida e a narrativa

A distância entre uma boa política pública e um instrumento eleitoral eficaz pode ser muito pequena. O Minha Casa, Minha Vida vive nessa fronteira há anos. O programa beneficia famílias reais, corrige distorções reais e responde a um déficit habitacional real. Também serve, em momentos específicos, como plataforma de visibilidade para quem governa.

Para o mercado imobiliário, a pergunta prática é outra: em que medida a credibilidade de longo prazo do programa depende de ele ser percebido como política de Estado estável, e não como agenda de ciclo eleitoral? Incorporadores que planejam empreendimentos com horizonte de dois a três anos precisam de previsibilidade de regras, não de boas surpresas em ano de eleição.

Melhorar o acesso ao crédito habitacional é a parte mais visível da equação. A parte mais silenciosa, e igualmente necessária, é construir um programa que sobreviva ao ciclo político sem precisar ser reinventado a cada reajuste.