Por que um apartamento com grife de luxo pode valer 22% a mais? E quando isso não se sustenta

Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro aderiu aos chamados imóveis de grife. Esses empreendimentos estão associados a arquitetos renomados, escritórios premiados e marcas de luxo e podem custar até 22% mais por essa assinatura. Entretanto, os imóveis de grife não se resumem a estampar uma marca reconhecida mundialmente. Eles misturam design e sinalização, dando origem ao que chamo de arquitetura posicional. Enquanto o design está associado à qualidade arquitetônica, funcionalidade, estética e experiência, a sinalização é medida pelos prêmios, reputação e reconhecimento tanto do arquiteto quanto do projeto.

O setor percebeu o valor econômico da arquitetura posicional como estratégia de negócio capaz de ampliar demanda e sustentar preços mais elevados. No Brasil, esse movimento aparece em empreendimentos associados a branding de luxo como Faena, Four Seasons, Porsche, Armani e Fasano, além de projetos assinados por escritórios internacionalmente reconhecidos. Um exemplo é o Faena São Paulo, projetado pelo escritório Foster + Partners, vencedor do Pritzker Prize.

Estudos econômicos mostram que edifícios com assinatura ou premiados tendem a apresentar preços mais elevados, maiores aluguéis e menores taxas de vacância quando comparados a imóveis semelhantes, mas fora do mercado de arquitetura posicional. O prêmio no aluguel varia entre 5% e 7%, enquanto, nos preços de venda, pode alcançar 22%.

Por que um apartamento com grife vale mais do que um apartamento comum

O motivo desse prêmio não é tão óbvio. A arquitetura ocupa uma posição intermediária entre arte e funcionalidade, agregando simultaneamente valor de uso, valor financeiro e valor simbólico. O imóvel deixa de ser percebido apenas como metragem, localização e padrão construtivo. Passa também a carregar atributos ligados à exclusividade, reputação e identidade, associando parte de seu valor à experiência e ao significado que ele transmite ao proprietário. O comprador, por sua vez, não adquire apenas um espaço físico, passa a consumir imagem, distinção e pertencimento.

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Essas sinalizações apontam os imóveis de grife como bens posicionais, nos quais exclusividade e diferenciação influenciam diretamente a disposição a pagar, estruturando o mercado da arquitetura posicional.

O risco que o mercado de imóveis de luxo ainda não aprendeu a calcular

Entretanto, a capacidade de pagamento das classes de alta renda não é suficiente para garantir o sucesso dos imóveis de luxo. O próprio desenho arquitetônico pode comprometer a liquidez do produto e reduzir o prêmio associado à arquitetura posicional. Um estudo recente, publicado pela Berlin School of Economics, solicitou que arquitetos atribuíssem notas a empreendimentos com arquitetura posicional e a edifícios “comuns”. Embora os imóveis de grife tenham obtido notas médias mais altas, os resultados vieram acompanhados de elevada variância, com desvios entre 19 e 25 pontos.

O que esses números revelam é que as preferências não são consensuais. Quanto mais heterogêneas forem as percepções dos consumidores, mais rapidamente o prêmio diminui à medida que a oferta de imóveis de luxo se torna mais comum. No mercado de arquitetura posicional, o prêmio sobre os preços depende justamente do grau de consenso entre os consumidores. Fora do mercado de luxo, porém, as preferências tendem a ser mais homogêneas, e a mecânica dos preços atua de maneira mais próxima de um produto convencional, onde pequenos descontos costumam ampliar a demanda.

Assim, a produção de imóveis de grife exige um entendimento mais profundo de sua demanda potencial, dada a alta variância das preferências. Em contrapartida, no mercado de arquitetura modular, os imóveis se aproximam de um “ativo defensivo”. Para classes de renda com preferências mais homogêneas e maior restrição orçamentária, a estratégia comercial tende a ser menos arriscada, pois a compreensão dos elementos que determinam a disposição a pagar é mais previsível do que no mercado de arquitetura posicional.