Greve da Caixa: saiba qual pode ser o impacto no seu financiamento imobiliário

A greve dos empregados da CEF (Caixa Econômica Federal), iniciada nesta quinta-feira (10) em todo o país, pode atrasar etapas de financiamentos imobiliários que dependem da atuação de funcionários do banco, como análise de documentos, aprovação de crédito, assinatura de contratos e liberação de recursos ao vendedor. 

O impacto, porém, varia de acordo com a fase em que cada operação está. A paralisação também não suspende automaticamente os prazos previstos nos contratos de compra e venda. 

A análise é de três advogados especializados em direito imobiliário e contratos ouvidos pelo Portas para para entender melhor os possíveis desdobramentos da paralisação dos servidores para quem está num processo de análise de crédito junto à instituição financeira.

O banco é o principal agente financiador de crédito habitacional no país. Dados de julho da Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança) indica que a Caixa foi responsável por R$ 55,90 bilhões em financiamentos, o equivalente a 208.152 mil moradias. O número equivale a 48,39% dos R$ 115,52 bilhões financiados no mês retrasado. Se o cálculo for feito por unidades financiadas, essa fatia cresce para 61,61% do total.

Segundo os especialistas ouvidos para essa reportagem, para quem está perto de concluir a aquisição de um imóvel, a paralisação cria um problema prático, já que o financiamento pode depender de uma etapa da Caixa que não avance no ritmo previsto, enquanto o prazo para pagar o vendedor continua correndo. 

Nesse caso, os advogados recomendam que o comprador registre todas as providências tomadas e comunique formalmente às demais partes do negócio. 

O que pode parar no financiamento 

Nem todas as etapas do financiamento dependem diretamente de funcionários da Caixa. Segundo Daniela Poli Vlavianos, sócia do escritório Poli, Porto & Andreghetto Advogados, nas etapas automatizadas, o acompanhamento da proposta e determinadas operações podem ser acompanhadas pelos canais digitais, que podem continuar funcionando durante a greve. 

Já os procedimentos que exigem análise interna do banco podem sofrer atrasos. Entre eles estão a conferência de documentos, a avaliação jurídica, a análise de engenharia, a validação do FGTS, a aprovação interna e a assinatura presencial do contrato. 

Para Taunai Moreira, sócio do escritório Bruno Boris Advogados, o risco de paralisação é concreto justamente nas fases que ainda dependem da atuação humana. “Sim, há risco concreto de paralisação, ainda que parcial”, diz.

Segundo Daniel Vicentini, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório que leva seu nome, outro efeito é que mesmo os processos que continuarem funcionando podem enfrentar uma fila maior de solicitações.

A fase do financiamento também faz diferença. Para Daniela, quem já assinou o contrato está em situação mais protegida do que quem recebeu apenas uma simulação ou uma aprovação preliminar de crédito. “A aprovação de crédito, isoladamente, não equivale à celebração definitiva do financiamento”, diz a advogada.

Aplicativo e correspondente não substituem todas as etapas 

Os canais digitais podem continuar recebendo solicitações e permitindo o acompanhamento dos processos, mas isso não significa que o financiamento será concluído normalmente. 

Segundo Taunai, a Caixa orienta os clientes a utilizar o App Habitação Caixa, App Caixa, Internet Banking, WhatsApp, Caixa Tem e outros aplicativos da instituição, além do Alô Caixa. Ele também cita o atendimento em unidades lotéricas e nos Correspondentes Caixa Aqui, que podem encaminhar propostas de financiamento. 

Segundo Daniela, quem está entregando documentos por canais digitais deve ficar atento, já que o protocolo de uma solicitação não significa que o crédito esteja definitivamente aprovado. Segundo ela, a Caixa ainda precisa validar a capacidade de pagamento, o imóvel, a documentação das partes e a regularidade jurídica da operação. 

Por isso, a orientação é protocolar os documentos disponíveis, guardar os comprovantes de envio e registrar as tentativas de atendimento. A documentação ajuda a demonstrar quais providências foram tomadas pelo comprador e quais etapas ficaram pendentes por dependerem da instituição financeira.

Assinatura presencial pode ser reagendada 

Quem já tem uma assinatura de contrato marcada em uma agência não deve considerar o agendamento garantido durante a greve. A realização do ato depende do funcionamento da unidade e da existência de equipe suficiente, além de o contrato estar integralmente aprovado e disponível. 

Segundo Daniela, se o atendimento presencial for suspenso ou reduzido, a assinatura poderá ser cancelada e remarcada. O comprador, porém, não deve presumir que o agendamento foi cancelado. A orientação é confirmar a situação pelos canais disponíveis. 

Se a assinatura não acontecer, Daniela recomenda pedir um protocolo ou documento que registre que o comprador estava disponível para assinar e que o ato não foi realizado por motivo relacionado à greve. O registro pode ajudar a demonstrar que o atraso não ocorreu por responsabilidade do comprador. 

Para Taunai, a assinatura presencial depende diretamente da presença de funcionários nas agências. “Procedimentos, devem ser reagendados ou adiados. A Caixa tem orientado o uso dos canais digitais e dos Correspondentes Caixa Aqui como medidas paliativas. A realidade prática é que a assinatura presencial de contrato depende da presença de funcionários nas agências”, explica.

O prazo do contrato continua valendo 

O fato de a Caixa estar em greve não significa que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda seja automaticamente prorrogado. Segundo Daniela, se o compromisso estabelecer uma data para pagamento, assinatura do financiamento ou liberação dos recursos, o vencimento permanece válido até que as partes formalizem uma prorrogação ou obtenham uma decisão judicial. 

Isso pode deixar o comprador diante de duas situações ao mesmo tempo. A primeira é a dele ter cumprido as providências necessárias para obter o financiamento, mas ainda depender de uma etapa da Caixa para concluir a operação. A outra é que o vendedor pode tentar cobrar a multa prevista no contrato, mas a cobrança pode ser contestada dependendo das circunstâncias. 

O comprador então precisa demonstrar que tomou as providências que estavam sob sua responsabilidade e que o atraso ocorreu exclusivamente por causa da paralisação da Caixa. 

Para os especialistas, há fundamento para questionar eventuais penalidades desde que o comprador tenha entregue a documentação, solicitado o financiamento dentro do prazo e tomado as providências necessárias, e comprove que a contratação não foi concluída por um atraso exclusivamente relacionado à própria instituição financeira. 

A perda da proposta ou do negócio também não ocorre automaticamente, segundo Vicentini. É necessário analisar as condições previstas no contrato e as circunstâncias do atraso. 

Segundo Taunai, esse risco existe, mas é juridicamente questionável. “Não há regra que suspenda automaticamente os prazos contratuais por causa de uma greve. É preciso verificar o contrato e identificar quem foi responsável pelo atraso”, diz o advogado. 

Daniela também aponta que, em determinadas situações, pode ser discutida a responsabilidade da Caixa por eventuais prejuízos. Segundo ela, se houver falha na prestação do serviço bancário e prejuízo efetivamente comprovado, a questão pode ser analisada com base nos artigos 6º e 14 do CDC (Código de Defesa do Consumidor), que tratam de direitos do consumidor e da responsabilidade pela prestação de serviços. 

A advogada acrescenta ainda que também pode ser discutida a manutenção das condições de crédito anteriormente aprovadas quando o prazo expirar exclusivamente por atraso atribuível ao banco. Segundo ela, essa possibilidade ganha força quando existe proposta formal, prazo de validade definido e documentação que demonstre que não havia pendências do comprador.

FGTS pode ser solicitado, mas a liberação pode atrasar 

O comprador que pretende utilizar o saldo do FGTS na aquisição, amortização ou liquidação do financiamento pode continuar realizando algumas operações pelos canais digitais. O aplicativo FGTS permite consultar o saldo, emitir extratos e fazer as operações disponíveis. Mas o saldo existente na conta não significa que o dinheiro será liberado automaticamente para a operação imobiliária. 

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A utilização do FGTS exige análise e validação da Caixa, e essas etapas podem ser afetadas pela greve. “A liberação efetiva do FGTS — para abatimento, amortização ou liquidação do saldo devedor — depende de processamento interno pela Caixa, o que pode estar sujeito aos efeitos da greve”, afirma Taunai.

Daniela explica que, antes da liberação, a instituição precisa verificar requisitos relacionados à utilização do fundo. Entre eles estão o tempo de trabalho sob o regime do FGTS, a titularidade de outro imóvel, a localização do bem, a destinação residencial e o enquadramento da operação. 

Por isso, quem pretende usar o FGTS deve formalizar o pedido antes do vencimento do prazo contratual e guardar os protocolos e documentos que comprovem a solicitação. 

O mesmo cuidado vale para quem está dependendo de outras etapas do financiamento: quanto mais completa for a documentação que demonstra as providências tomadas pelo comprador, mais claro fica o histórico do processo caso o prazo do contrato de compra e venda termine antes da conclusão da operação.

O que fazer se o prazo estiver perto do vencimento 

Para quem está com o prazo de pagamento ao vendedor próximo do vencimento, a primeira providência é comunicar a situação por escrito. O comprador deve informar ao vendedor ou à incorporadora que o financiamento está em andamento, indicar em que etapa ele se encontra e registrar as providências já tomadas junto à Caixa. 

A recomendação de Daniela é pedir formalmente a prorrogação do prazo, de preferência por meio de um aditivo contratual, documento que altera as condições previstas no contrato original. 

O pedido deve deixar registrado que a extensão ocorre em razão do atraso na conclusão do financiamento e, segundo a advogada, deve ser feita sem multa, perda do sinal ou alteração do preço. Também é importante continuar tentando avançar o financiamento pelos canais disponíveis. 

O comprador deve procurar o App Habitação Caixa, o Correspondente Caixa Aqui, a central de atendimento, o SAC e a ouvidoria da instituição. Mais do que tentar obter uma resposta, o comprador deve guardar os registros dessas tentativas, dizem os advogados. 

Protocolos, mensagens, e-mails, comprovantes de entrega de documentos, aprovações de crédito e agendamentos cancelados ajudam a reconstruir o histórico da operação. Se houver risco de rescisão do contrato, perda do imóvel, retenção do sinal ou cobrança de multa elevada, Daniela recomenda o envio de uma notificação extrajudicial ao vendedor e à Caixa. 

Se o problema persistir, o comprador poderá buscar na Justiça uma tutela de urgência, medida usada para pedir uma decisão rápida antes do julgamento definitivo do caso. Para Vicentini, o mais importante é não deixar o prazo simplesmente vencer sem tomar providências. 

“O comprador não deve simplesmente deixar o prazo vencer”, diz. 

Segundo o advogado, reunir os comprovantes das providências tomadas pode ser importante caso o vendedor cobre posteriormente multa, juros ou outros encargos. “Essa documentação pode ser fundamental para discutir posteriormente a cobrança de multa, juros ou outros encargos”, diz. 

O objetivo, portanto, não é apenas esperar a retomada do atendimento da Caixa. É deixar registrado, antes do vencimento, que o comprador tomou as medidas que estavam ao seu alcance e que a conclusão do negócio dependia de uma etapa sob responsabilidade da instituição financeira.

Perguntas e respostas sobre impacto da greve da Caixa