Recorde no crédito este ano exige cautela para 2027

O mercado imobiliário brasileiro foi surpreendido recentemente com projeções altamente otimistas sobre o volume de financiamentos para este ano.

A matéria “Por que o crédito imobiliário ruma para recorde de R$ 411 bilhões mesmo com Selic a 14%?”, publicada pelo Portas em 28 de agosto de 2026, aponta que as concessões devem atingir a marca histórica de R$ 411 bilhões, representando um avanço de 25% em relação ao ano anterior.

À primeira vista, esses números grandiosos nos sugerem um cenário de bonança generalizada para todos os players do setor. No entanto, por trás desse recorde bilionário, enxergamos uma realidade profundamente fragmentada que exige dos gestores imobiliários uma postura de extrema cautela, planejamento rigoroso e pés no chão.

É fundamental compreendermos que essa expansão expressiva não está distribuída de forma homogênea pelos diferentes segmentos de renda. O crescimento atual é sustentado quase que inteiramente pelas linhas subsidiadas voltadas à baixa renda, impulsionadas pelo programa Minha Casa, Minha Vida e pelos robustos recursos do FGTS, que projeta uma alta de 38%.

Em contrapartida, vemos que as famílias de classe média continuam extremamente pressionadas pela Selic a 14% ao ano, o que resultou na queda de 3,2% nas vendas de unidades de médio e alto padrão no último trimestre. Enquanto isso, os compradores de altíssimo padrão, menos dependentes de financiamento habitacional, mantêm sua liquidez e garantem um fluxo contínuo de negócios.

Nesse cenário de juros de 14% e forte instabilidade fiscal, o prognóstico para o próximo ano desenha-se desafiador. Parte significativa do crédito emitido recentemente foi direcionada ao financiamento da produção de novos empreendimentos pelas incorporadoras, que cresceu 107% no primeiro semestre com base em apostas frustradas de uma queda rápida da Selic, hoje travada pela complexa situação fiscal do país.

Além disso, a poupança, tradicional esteio do financiamento imobiliário via SBPE, vem sofrendo saídas expressivas, registrando captação líquida negativa de R$ 6,95 bilhões em julho. Se as taxas de juros não recuarem, alertamos que a combinação de alta produção com a escassez de compradores qualificados para obter crédito criará um severo risco de sobreoferta no ano que vem.

Diante dessa iminente maré de estoques acumulados e consequente pressão de queda nos preços de venda, nossa recomendação de ouro para as imobiliárias é agir com prudência e pragmatismo.

É hora de adotar a velha máxima de manter “um olho no gato e outro no peixe”, aproveitando ao máximo a liquidez momentânea enquanto observamos o mercado, o rumo das eleições, e o que vem por aí em termos de macroeconomia.

Aquelas imobiliárias que estiverem excessivamente concentradas no médio padrão, sem uma atuação forte no segmento de baixa renda ou sem diferenciais competitivos claros para atrair o comprador de alto padrão, enfrentarão dificuldades no financiamento no ano que vem. O momento nos exige inteligência analítica, controle rígido de fluxo de caixa e readequação de portfólio – considerando mais, quando possível, encaixar soluções de aluguel para este público sem acesso a crédito adequado – para navegar com segurança nas águas desafiadoras de 2027.