MLS 2.0: o sistema americano precisa evoluir, e o cliente é o ponto de partida

Apresentei em Tampa (Flórida, Estados Unidos), no Tampa Bay Global Real Estate Summit & Exchange, uma palestra sobre o Multiple Listing Service, o MLS — tema que já explorei antes aqui no Portas. O evento é promovido pela Suncoast Tampa Association of REALTORS® (STAR), que reúne mais de 25 mil associados.

O MLS é um sistema em que corretores cadastram os imóveis que representam e todos os participantes passam a enxergá-los, com regras de cooperação e de divisão da comissão. O registro mais antigo que se conhece é de 1885, em San Diego, segundo a biblioteca da National Association of REALTORS® (NAR).

No Brasil, é comum imaginar que o MLS tem participação do Estado ou que é uma empresa única. Não é. São mais de 480 MLSs independentes, nos EUA e no Canadá, que funcionam como células autônomas e cooperam entre si. Ninguém manda no conjunto: o que une essas células são regras de cooperação, não uma dona central.

Três outros caminhos, três limites

O Japão tem o REINS (Real Estate Information Network System, a rede nacional de informação imobiliária). Ele nasceu de uma lei que obrigou o compartilhamento de listagens, mas obrigar a publicar não garantiu cooperação real. Resumo a lição assim: a lei obrigou o compartilhamento, mas não conseguiu obrigar a honestidade.

Na China, o ACN (Agent Cooperation Network) é operado pela Beike, que administra a rede e também compete dentro dela. Quando quem opera a infraestrutura é também jogador, a neutralidade do sistema passa a ser um ponto de atenção.

Na Austrália, o portal REA Group concentrou o mercado. Segundo números do setor, o preço do anúncio de topo subiu cerca de 50 vezes desde 2009. Minha leitura é que audiência concentrada se converte em poder de preço sobre o corretor, mas é uma leitura, não uma sentença.

Convém registrar a ressalva: são países com estruturas legais e culturas de corretagem muito diferentes. A comparação ilumina riscos, não prova que um modelo seja superior a outro.

O ponto cego é quem compra e vende

O MLS é pouco conhecido justamente por quem mais deveria se beneficiar dele. Em pesquisa do CMLS de 2019, com consumidores americanos de 30 a 55 anos, 76% disseram não saber o que é o MLS, e a sigla era mais associada à Major League Soccer do que ao sistema imobiliário. Trata-se de um levantamento de 2019, então vale conferir se o quadro se mantém.

Um sistema que não se explica ao consumidor deixa espaço aberto. Portais como Zillow ou Compass podem ocupá-lo, repetindo o que o REA Group fez na Austrália. A pergunta não é se o MLS vai responder, mas quem vai responder primeiro?

A proposta e as perguntas que ficam

Não defendo trocar o MLS. Defendo evoluí-lo: um MLS 2.0 que preserve a cooperação entre corretores e passe a atender também o consumidor. Ou, nas palavras que uso na palestra, não estou propondo substituir o MLS, estou propondo que a gente o evolua.

Admito que tenho mais perguntas do que respostas. Pretendo aprofundar o tema com entidades e empresas brasileiras, como a ABMI, justamente porque o debate sobre cooperação entre corretores e transparência para o cliente também é nosso.

Se o consumidor pudesse ver uma única coisa dentro de um MLS para confiar nele, o que ela deveria ser?