Veja o resumo da notícia
- Crescente investimento em bairros planejados privados no Brasil, suprindo funções tradicionalmente municipais e intensificado após 2010.
- Modelo de negócio baseado em associações de moradores e taxas mensais obrigatórias, com retorno financeiro a longo prazo.
- MRV investe no segmento econômico com o Cidade Sete Sóis Pirituba, visando famílias de baixa renda e oferecendo moradia planejada.
- Projetos exigem contrapartidas urbanísticas, ambientais e legais, como destinação de áreas para espaços públicos e áreas verdes.
- Críticas sobre a segregação urbana causada pelos bairros planejados, que podem se isolar da malha urbana existente.
- Riviera de São Lourenço, um exemplo histórico de bairro planejado, demonstra o modelo de longo prazo e gestão por associação.
Empresas do setor imobiliário estão investindo bilhões de reais para desenvolver bairros planejados privados no Brasil. Os projetos assumem funções tradicionalmente municipais como gestão de segurança, limpeza urbana e manutenção de infraestrutura. O movimento se intensificou na última década, com pelo menos 52 projetos lançados desde 2010, segundo estudo da Idealiza Cidades noticiado pelo Estadão.
A média anual de lançamentos saltou de um projeto por ano entre 2000 e 2009 para cinco empreendimentos anuais no período de 2020 a 2025. Foram 29 novos bairros planejados nos últimos cinco anos.
Modelo de negócio de retorno longo
“É um lugar onde a deficiência estatal é suprida pela associação de moradores. Tem jardinagem, zeladoria, conveniência e segurança numa dinâmica condominial”, explica Fabiano de Marco, sócio-fundador da Idealiza Cidades.
Diferentemente de condomínios fechados, os bairros planejados são abertos ao público, mas se mantêm por meio de associações de moradores que cobram taxa mensal obrigatória, averbada na matrícula do imóvel.
A Idealiza Cidades projeta Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 3 bilhões para o Parque Una Pelotas ao longo de 25 anos. Os próximos lançamentos devem acontecer em Uberlândia e São José dos Campos. Há planos também para João Pessoa e São Carlos. A empresa fechou 2025 com faturamento de R$ 436 milhões e lucro líquido de R$ 220 milhões.
“É um projeto de capital paciente, com um ciclo de retorno longo e a necessidade de investir muito antes de obter lucro”, afirma de Marco. “Só começa a trazer retorno a partir do nono ano, com exposição máxima de caixa por volta dos seis anos.”
Segmento econômico entra no mercado
A MRV desenvolveu o maior bairro planejado para o segmento econômico, o Cidade Sete Sóis Pirituba, em terreno de 1,7 milhão de metros quadrados. O VGV estimado é de R$ 4 bilhões. O projeto atende famílias das faixas 2 e 3 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), com renda de R$ 2,85 mil a R$ 8,6 mil.
“Queremos mostrar que, apesar da renda mais baixa, é possível sair do aluguel e morar em um ambiente urbanístico planejado”, diz Camila Fiuza, diretora de desenvolvimento imobiliário da MRV.
O empreendimento terá 11 mil apartamentos em mais de 65 condomínios, com capacidade para 30 mil pessoas. A primeira entrega está prevista para o primeiro semestre de 2026.
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Contrapartidas e regulamentação
Os projetos exigem cumprimento de requisitos urbanísticos, ambientais e legais nas três esferas governamentais. Em São Paulo, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) exige aprovação do parcelamento do solo, compatibilidade com o Plano Diretor Estratégico e termos de compromisso ambiental.
No Cidade Sete Sóis Pirituba, as contrapartidas incluem destinação de 65% do terreno para áreas públicas, como áreas verdes, equipamentos públicos, sistema viário e áreas de lazer.
Críticas sobre segregação urbana
“A grande maioria é de bairros exclusivamente residenciais, pouco inseridos na malha urbana de transporte público, com pouco comércio e serviços”, critica Danielle Santana, presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil – São Paulo (IABsp).
A urbanista argumenta que os bairros planejados tendem a se consolidar como organismos isolados da estrutura urbana. “São bairros fortificados e com muros, que podem ser físicos ou simbólicos, e ocupados por uma única parcela da sociedade”, afirma Santana.
Referência histórica no litoral paulista
O Riviera de São Lourenço, em Bertioga, fundado na década de 1970, exemplifica o modelo de longo prazo. Com quase 9 milhões de metros quadrados, o empreendimento tem cerca de 5 mil moradores fixos e 15 mil flutuantes.
“O retorno financeiro só começou a aparecer após 20 anos. Antes, as vendas financiavam as expansões, o tratamento de água, o saneamento e outras melhorias”, explica Luiz Augusto, diretor da Sobloco Construtora, responsável pelo empreendimento.
A associação de moradores local mantém 650 funcionários e cobra mensalidade média de R$ 700 dos cerca de 13 mil associados.
*Com informações do Estadão
