Tem imóveis atrasados com a Cury? Saiba o que especialistas recomendam

A Cury Construtora tem cinco empreendimentos com entrega atrasada há mais de 180 dias e outros quatro estão fora do cronograma e também correm risco de atraso. Isso significa que todos aqueles que compraram os imóveis podem escolher entre manter o contrato e cobrar indenizações ou encerrar o negócio por culpa da construtora, segundo especialistas.

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Os dados dos atrasos foram divulgados no dia 11 deste mês, durante teleconferência em que executivos da Cury comentaram os resultados das contas da empresa relativos ao segundo trimestre deste ano. Apesar dos atrasos, que levaram a empresa a reservar R$ 22,1 milhões apenas para indenizações e despesas associadas a isso, as contas fecharam no azul, com lucro líquido de R$ 270,5 milhões somente no trimestre, num avanço de 14,3% na comparação com o mesmo período de 2025.

Paulo Curi, copresidente de engenharia da empresa, afirmou se tratar de “pequenos atrasos” frente ao cerca de 90 obras tocadas pela companhia (o número exato é 87). “O que impactou realmente foi mão de obra e um pouco de equipamento também”, disse o executivo durante a teleconferência. 

Curi explicou que a empresa enfrentou um cenário setorial complexo: “A gente pegou um momento de crescimento do mercado com um problema de demanda de material, mão de obra, e a gente não conseguiu recuperar essas obras a tempo, que elas tinham um prazo também muito apertado”, disse durante a apresentação das contas.

Segundo João Mazuco, CFO da companhia, ao identificar esses casos, a empresa adota uma postura proativa: “A gente tem sempre como prática aqui, antecipadamente, procurar esses clientes, notificá-los de uma forma ampla, propondo os acertos devidos por conta dessas entregas atrasadas”, disse. 

Procurada nesta segunda-feira para comentar o assunto, a Cury informou que “eventuais atrasos na entrega dos empreendimentos são tratados de forma individualizada e em conformidade com a legislação vigente e com as previsões dos contratos firmados com seus clientes, que contemplam regras especificas para essas situações.”

“Comprometida com a transparência, a empresa mantém os clientes atualizados sobre a evolução das obras e, sempre que identificada a possibilidade de alteração no cronograma originalmente previsto, realiza comunicação prévia sobre o status do empreendimento e a nova expectativa de conclusão”, informa.

Numa pesquisa livre feita no site Reclame Aqui, são cerca de 60 as reclamações por atraso de entrega de obras e das chaves aos moradores. Oficialmente a Cury não comenta, porém, um cálculo feito pelo jornal O Estado de S.Paulo indica que os cinco empreendimentos atrasados reúnem aproximadamente 2 mil apartamentos e R$ 600 milhões em vendas.

Direitos do consumidor em caso de atraso na obra

O atraso na entrega de um imóvel comprado na planta pode dar ao consumidor direito à indenização, à restituição dos valores pagos e até à rescisão do contrato, segundo especialistas ouvidos pela reportagem. As recomendações, segundo dizem, não valem apenas em relação ao caso da Cury, mas todos os atrasos de entrega de obras de construtoras. 

Entretanto, o que o comprador pode exigir depende, entre outros fatores, do prazo previsto no contrato, do período de tolerância e de quem provocou o fim do negócio. Segundo Daniela Poli Vlavianos, sócia do Poli, Porto & Andreghetto Advogados, a legislação admite prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega, desde que a possibilidade esteja prevista de forma clara e destacada no contrato. 

Depois desse período, se o imóvel não for entregue, a construtora entra em mora, ou seja, passa a responder pelo atraso. A partir daí, o comprador pode escolher entre manter o contrato e cobrar indenizações ou encerrar o negócio por culpa da construtora. 

Lucros cessantes e multa contratual

Segundo o advogado Jefferson Leão Pires, do Poliszezuk Advogados, há ainda a possibilidade de cobrança de lucros cessantes, que correspondem ao que o comprador deixou de obter porque não pôde usar o imóvel. 

Quando o atraso começa a gerar direito à indenização O primeiro passo é verificar a data de entrega prevista no contrato e se existe cláusula de tolerância. 

“Encerrado o prazo contratual somado à tolerância, a construtora entra em mora”, diz Daniela. 

Segundo ela, o consumidor pode optar pela rescisão ou pela manutenção da compra. Se decidir continuar com o negócio, o comprador terá direito, segundo a advogada, a uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à construtora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias de mora. Esse percentual pode mudar se o contrato estabelecer penalidade mais favorável. 

Em relação aos lucros cessantes, Pires diz que ele já consta em jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça). “Consolidou-se o entendimento de que o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo em favor do comprador”, afirma. 

No caso de um apartamento comprado para locação, por exemplo, lucros cessantes são, por exemplo, o aluguel que deixou de ser obtido. Para um imóvel destinado à moradia, o prejuízo pode estar relacionado à impossibilidade de utilizar a unidade.

A multa prevista no contrato não necessariamente encerra a discussão sobre os prejuízos, segundo Pires,. “Mais recentemente, ao julgar o Tema 970, a Terceira Turma do STJ definiu que a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes é possível sempre que a multa contratual for insuficiente para reparar o prejuízo real”, diz.

Outros gastos e danos morais

O atraso também pode gerar despesas que não estavam previstas pelo comprador. “Além dessa indenização, podem ser cobrados prejuízos materiais concretamente demonstrados, como aluguel de outro imóvel, despesas adicionais de moradia, armazenamento de móveis e mudanças frustradas”, afirma Daniela. 

A exigência, nesse caso, é demonstrar o prejuízo. Comprovantes de aluguel, gastos extras de moradia, notas fiscais e documentos relacionados à mudança podem ajudar a comprovar as despesas. 

Já o dano moral segue outra lógica, uma vez que ele não é automático devido ao atraso, segundo a advogada. Esse tipo de reparação pode ser reconhecido quando a demora é significativa ou vem acompanhada de situações que ultrapassam o simples descumprimento contratual, como adiamentos sucessivos, ausência de informação e comprometimento do planejamento familiar. 

Pires segue linha semelhante ao citar situações em que o atraso provoca transtornos que vão além do inadimplemento contratual. Entre os exemplos mencionados estão casos em que a família precisa arcar simultaneamente com aluguel e parcelas do financiamento por período desproporcional ou enfrenta sucessivas promessas de entrega não cumpridas. 

Cancelamento da compra e juros de obra

O atraso da construtora muda a situação em relação ao chamado distrato por iniciativa do comprador. A Lei dos Distratos estabelece limites para a retenção dos valores pagos quando o comprador desiste da aquisição. 

Segundo Daniela, nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, a retenção é, em regra, de até 25% dos valores pagos. Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, pode chegar a 50%, desde que observadas as condições legais, sendo uma delas se o consumidor desistir sem motivo.  Patrimônio de afetação é um regime que separa o terreno, a construção, os direitos e os recursos de um empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. 

Esses percentuais, porém, não se aplicam da mesma forma quando o comprador encerra o contrato porque a própria construtora atrasou a obra. 

“Nesse cenário, não existe simples desistência do consumidor, mas resolução por culpa da fornecedora”, diz Daniela. 

Segundo a advogada, nessa situação o comprador pode exigir a restituição integral dos valores pagos, com atualização monetária e aplicação da penalidade contratual ou legal cabível. 

“Quando é a obra que está atrasada além do prazo de tolerância e o consumidor resolve o contrato por culpa da incorporadora, não se aplica a lógica do distrato voluntário”, diz Pires.

Segundo ele, nesse caso o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, sem as retenções previstas para a desistência do comprador. 

A diferença é importante porque o consumidor que desiste de uma compra sem culpa da construtora está em situação jurídica diferente daquele que rompe o contrato porque a empresa não cumpriu o prazo de entrega. 

Para o consumidor, o primeiro passo é reunir os documentos do negócio e conferir o prazo de entrega e a cláusula de tolerância. Também é importante guardar comprovantes de pagamento, comunicações da construtora, protocolos de atendimento, documentos do financiamento e comprovantes de despesas provocadas pelo atraso. 

Se houver problema no repasse bancário, o comprador deve pedir ao banco uma justificativa por escrito. Se houver defeitos no imóvel, deve registrar o problema por fotos, vídeos e, quando necessário, laudo técnico. A cobrança administrativa também é uma possibilidade. 

O consumidor pode apresentar a documentação à construtora e procurar os órgãos de proteção ao consumidor. Se a empresa não reconhecer o direito, a discussão pode ser levada à Justiça. A diferença entre desistência e atraso da construtora é o ponto central. Quando o comprador simplesmente desiste, aplicam-se as regras de distrato previstas para essa situação. Quando o contrato é encerrado porque a obra não foi entregue dentro do prazo devido à empresa, a discussão passa a ser de responsabilidade da construtora. 

“Essas regras não se aplicam quando a rescisão é provocada por atraso da obra além do prazo de tolerância ou por outro inadimplemento relevante da construtora.Nesse cenário, não existe simples desistência do consumidor, mas resolução por culpa da fornecedora”, diz Daniela.

Juros de obra e financiamento

Outro ponto que pode gerar custo para o comprador durante o atraso são os juros de obra, também chamados de encargos de evolução de obra.

“É abusiva a cobrança de juros de obra, encargos de evolução de obra ou parcelas equivalentes depois de encerrado o prazo de entrega, incluindo o período de tolerância, quando o atraso for imputável à construtora”, diz Daniela. 

A situação também pode aparecer no momento do repasse do financiamento. Essa é a etapa em que o financiamento passa a ser contratado individualmente pelo comprador. 

Se a documentação do consumidor estiver correta e o financiamento não for liberado por problemas relacionados à construtora ou ao empreendimento, os custos gerados pela demora não devem ser automaticamente transferidos ao comprador. 

“Se o comprador apresentou a documentação exigida, possui condições de crédito e o financiamento deixou de ser liberado por irregularidade da construtora, falta de documentos da obra, pendências registrais, restrições financeiras da incorporadora ou recusa do banco em razão do risco relacionado ao empreendimento, os encargos do atraso não podem ser transferidos ao consumidor”, explica a advogada. 

A responsabilidade pode ser diferente quando o problema decorre do próprio comprador, como redução de renda, restrição cadastral, falta de documentos ou perda das condições necessárias para o financiamento. Por isso, a orientação da advogada é documentar a causa da demora. “O consumidor deve solicitar ao banco declaração ou comunicação escrita informando o motivo da recusa ou da suspensão do repasse”, orienta a advogada.

Provisão no balanço e proteção do comprador

Segundo os dados da Cury, os R$ 22,1 milhões do último trimestre reservados a indenizações representaram avanço de 57% em relação ao segundo trimestre de 2025, quando foram empregados R$ 14 milhões para essa finalidade. Em relação ao primeiro semestre deste ano de 2026, o volume representa quase o dobro dos R$ 11 milhões (alta de 93%).

Especialistas dizem que embora essas provisões relacionadas a multas por atraso de obras, processos e outras obrigações constem nos balanços, elas não estão automaticamente disponíveis para os compradores que sofreram os atrasos. 

Segundo Daniela, trata-se de uma estimativa registrada no balanço para refletir perdas prováveis ou possíveis decorrentes de atrasos, indenizações, processos e obrigações contratuais. 

Uma das alternativas aos compradores é fazer uma cobrança administrativa. Para isso, deve reunir contrato, data prevista para entrega, encerramento do prazo de tolerância, valores pagos e período de atraso. “A empresa pode reconhecer o direito e efetuar o pagamento administrativamente”, diz a advogada. 

Mas a simples existência da provisão no balanço não permite ao consumidor exigir diretamente uma parcela daquele montante. Se a empresa recusar ou contestar a cobrança, pode ser necessário entrar com uma ação na Justiça. 

Patrimônio de afetação e escritura

O patrimônio de afetação pode ser especialmente importante quando a incorporadora enfrenta problemas financeiros. O regime separa os recursos daquele empreendimento do patrimônio geral da incorporadora.

“Em princípio, esses bens não respondem pelas dívidas gerais da empresa, nem por obrigações relacionadas a outros empreendimentos”, diz Daniela.

A informação sobre a existência do regime pode ser conferida na matrícula do terreno do empreendimento.

O volume de processos contra uma incorporadora, por si só, não impede a transferência de um imóvel. O problema aparece quando uma execução judicial gera uma restrição sobre o terreno ou sobre a unidade. Entre essas restrições estão penhora, indisponibilidade, arresto e hipoteca. 

“O volume de demandas, por si só, não impede automaticamente a escritura. O risco surge quando uma execução produz penhora, indisponibilidade, arresto, hipoteca ou outra restrição sobre o terreno, sobre a matrícula do empreendimento ou sobre a unidade específica”, diz a advogada. 

Nesses casos, a matrícula do imóvel passa a ser um documento central para o comprador. Ela registra a situação jurídica da propriedade e permite verificar se existem restrições. Se o imóvel estiver quitado e a construtora não fizer a transferência, o comprador pode recorrer à Justiça para buscar a obrigação de fazer ou a adjudicação compulsória, que permite obter a transferência da propriedade quando os requisitos legais são atendidos. 

Problemas na entrega e o que foi prometido

O fim da obra não encerra necessariamente a responsabilidade da construtora. Para vícios aparentes ou de fácil constatação, Daniela afirma que o prazo para reclamar é de 90 dias contados da entrega efetiva do imóvel. 

Nos vícios ocultos (falhas construtivas que não são perceptíveis de imediato ou a olho nu), o prazo começa quando o problema se torna evidente. Depois da comunicação, a construtora tem, em regra, 30 dias para solucionar o problema. 

Para defeitos relacionados à solidez e à segurança da construção, a advogada aponta responsabilidade do construtor pelo prazo de cinco anos. Entre os exemplos estão problemas estruturais, infiltrações graves, falhas de fundação e defeitos que possam comprometer a estabilidade ou a segurança do imóvel. 

A documentação também é importante nessa etapa. “O consumidor deve documentar o problema por fotografias, vídeos, protocolos, laudos técnicos e notificações formais”, afirma Vlavianos. 

O memorial descritivo é outro documento que deve ser guardado pelo comprador. “Materiais, marcas, padrões de acabamento, equipamentos, áreas comuns, dimensões e características anunciadas não podem ser substituídos unilateralmente por opções de qualidade inferior”, diz Daniela.

O VGV, sigla para Valor Geral de Vendas, não determina sozinho o padrão jurídico de qualidade do imóvel. “O VGV não é, isoladamente, um padrão jurídico de qualidade da unidade. Ele representa o valor potencial de vendas do empreendimento”, explica a advogada. 

Ou seja, a obrigação da construtora está atrelada ao contrato, no memorial descritivo, na publicidade, plantas e das demais informações fornecidas na venda. Se o acabamento entregue for diferente ou inferior ao prometido, o comprador pode exigir o cumprimento da oferta, a substituição dos materiais, a correção dos defeitos, o abatimento proporcional do preço ou indenização pelos custos de adequação.

Em último caso, se a diferença for muito grande, a saída é a rescisão. “A rescisão com restituição integral dos valores é cabível quando o descumprimento for substancial, comprometer a essência do negócio e tornar a unidade significativamente diferente daquela adquirida”, diz Daniela.

Perguntas e respostas: atraso de obras da Cury e direitos do consumidor