Da Encol à Patriani: o que mudou em 25 anos de proteção ao comprador de imóvel na planta

O caso da Patriani voltou a colocar uma pergunta antiga no centro da conversa do mercado imobiliário: o que acontece com quem comprou um imóvel na planta quando a construtora enfrenta uma crise grave? A resposta, hoje, é muito mais complexa do que foi em 1999, quando a Encol decretou falência e deixou mais de 40 mil famílias sem o imóvel pelo qual haviam pago. Entender essa diferença é, talvez, o exercício mais útil que este momento oferece.

A memória da Encol e o fio que se rompeu

A Encol foi, por muito tempo, a maior construtora do Brasil. Fundada em Goiânia em 1961, chegou a operar em mais de 70 cidades e a construir mais de 100 mil apartamentos. O modelo que a sustentava tinha um nome preciso no setor: “bicicleta”. Os recursos de um empreendimento financiavam o lançamento do seguinte. Enquanto as vendas cresciam, a roda girava.

Quando pararam, o sistema colapsou inteiro.

A falência, decretada em março de 1999, deixou 710 obras inacabadas em 23 estados e no Distrito Federal, 23 mil trabalhadores sem emprego e 42 mil compradores sem imóvel e sem devolução dos valores pagos. Os processos judiciais se arrastaram por mais de duas décadas. Parte das famílias afetadas nunca recebeu indenização integral.

A tragédia da Encol não foi apenas financeira. Ela expôs a ausência de um mecanismo legal que impedisse a mistura entre o patrimônio da incorporadora e os recursos que os compradores haviam entregue para construir os seus apartamentos. Era um fio desencapado de alta tensão no centro do mercado, e demorou uma crise de escala nacional para que se tornasse visível.

O que mudou: proteção e incentivo na mesma lei

A resposta institucional veio em 2004, com a Lei 10.931, que criou o patrimônio de afetação. O mecanismo isola o terreno e todos os recursos vinculados a uma obra do patrimônio geral da incorporadora. O dinheiro captado com as vendas fica numa conta segregada, destinada exclusivamente àquela incorporação. Em caso de falência, esses recursos não integram a massa falida.

O que pouco se discute é que a lei não criou apenas proteção para o comprador. Criou também um incentivo tributário expressivo para a incorporadora que adota o regime. Por meio do Regime Especial de Tributação (RET), a empresa passa a recolher IRPJ, CSLL, PIS e Cofins de forma unificada, à alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida, conforme a Instrução Normativa RFB 2.179/2024 e o portal gov.br.

Em empreendimentos enquadrados no Minha Casa Minha Vida, a alíquota cai para 1%. A economia, frente à tributação pelo Lucro Real, pode chegar a aproximadamente 76%. Os dois interesses se alinham: a incorporadora que protege o comprador também reduz sua carga tributária.

Vale registrar: o patrimônio de afetação é facultativo. A lei não obriga. Cabe ao comprador verificar, antes de assinar qualquer contrato, se o empreendimento está registrado sob esse regime no Cartório de Registro de Imóveis, com CNPJ próprio vinculado ao evento 109 da Receita Federal.

O que a Patriani não é

A crise que o mercado discute agora tem história mais longa do que os títulos recentes sugerem. Em janeiro, a jornalista Marcela Guimarães, do próprio Portas, já havia mapeado os contornos da reestruturação: as negociações com credores como BTG Pactual e Kinea, a retomada parcial das obras e os cortes no quadro de pessoal.

O fato de a Tarjab ter assumido formalmente oito empreendimentos só se tornou notícia nos últimos dias, mas o processo que levou a esse desfecho já estava em curso há meses.

A crise da Patriani tem causas identificáveis: juros elevados, aceleração excessiva de lançamentos e um portfólio concentrado em médio e alto padrão, o segmento mais dependente de crédito e mais sensível ao ciclo de alta da Selic. O fundador da empresa admitiu publicamente que a situação é a pior da história da companhia. O prejuízo de R$ 323,9 milhões registrado em 2025 fala por si.

Mas a Patriani não é a Encol. A própria Tarjab, que assumiu oito obras da construtora, tem histórico de ter concluído quase 20 empreendimentos da Encol após a falência de 1999. A existência desse mecanismo de sucessão ordenada, com bancos credores convertendo dívidas em participações e construtoras assumindo canteiros, é exatamente o que o arcabouço legal e financeiro construído nas últimas décadas tornou possível.

Aqui vale uma analogia. Quando um avião cai, o evento domina o noticiário durante dias, justamente porque é raro. O mercado imobiliário funciona de forma semelhante. Em 2025, segundo a CBIC, o Brasil registrou 453.005 unidades lançadas, com valor geral de lançamento de R$ 292,3 bilhões, ambos recordes históricos. Quando um problema ocorre em meio a esse volume, ele aparece amplificado, o que é saudável: a visibilidade é parte do funcionamento do mercado. Mas não deve ser confundida com frequência.

O que o comprador pode e deve verificar

A legislação brasileira reduziu estruturalmente o risco de comprar na planta. Além do patrimônio de afetação, a alienação fiduciária, introduzida pela Lei 9.514/1997, criou um sistema de garantias que diferencia o modelo brasileiro do americano baseado em hipotecas, cujas fragilidades ficaram expostas na crise de 2008. São avanços reais, não retórica setorial.

Mesmo assim, alguns cuidados permanecem essenciais:

O mercado imobiliário brasileiro tem razões concretas para a confiança que acumulou. As leis que o regulam hoje são produto direto das crises que ele atravessou. A Patriani é um alerta legítimo, não apenas sobre o setor como um todo, mas sobre o que pode acontecer quando crescimento acelerado encontra juros altos sem o cuidado que a escala exige. A pergunta relevante, para quem compra ou considera comprar na planta, não é se o mercado é seguro. É saber, com precisão, se o empreendimento específico tem os mecanismos certos no lugar.

Entrevista concedida por Valter Patriani a jornal DGABC

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