De fábricas a condomínios de luxo: a corrida pelos últimos grandes terrenos de São Paulo

As grandes construtoras estão com um desafio em São Paulo, maior mercado imobiliário do país: a ausência de grandes terrenos.

Uma exceção foi um terreno de 50 mil metros quadrados na zona sul de São Paulo que vai receber, nos próximos anos, um empreendimento da construtora Lavvi. No lançamento recente, mais de mil pessoas visitaram o local.

A área, sem edificações há décadas, abrigou no século passado uma fábrica da Squibb e chegou a ser um dos principais polos de produção de penicilina no Brasil. Por isso, o terreno precisou passar por um rigoroso processo de descontaminação.

A escassez de terrenos e o desafio das grandes incorporadoras (Cyrela, Eztec e Trisul)

“Esses projetos em terrenos muito grandes tendem a ser mais raros em São Paulo. Isso deve afetar cerca de 10% dos incorporadores, basicamente os maiores, de capital aberto”, afirma Rodolfo Del Valle, sócio da Toca55. Entram nesse grupo empresas como Cyrela, Eztec e Trisul.

“São companhias que optam por terrenos grandes porque o esforço de incorporar em uma área de 2 mil metros é semelhante ao de uma de 5 mil ou 6 mil metros. Elas têm uma estrutura grande, um corpo de corretores robusto e precisam desses projetos maiores para fazer a roda girar”, diz o executivo.

Sobre o Jardim da Hípica — empreendimento na zona sul, ao lado da avenida João Dias, próximo ao centro de Santo Amaro e em frente à Hípica de Santo Amaro — Del Valle é direto: “Foi um achado, em uma área menos tradicional, com pouca oferta.”

“A oferta de terrenos é sempre uma questão para os incorporadores. Locais urbanisticamente estruturados não costumam dispor de áreas sem construção. A estratégia, nesses casos, é a aquisição de pequenos lotes. Já áreas mais dispersas ou que abrigaram fábricas e galpões no ciclo industrial da cidade tendem a oferecer terrenos maiores”, afirma o economista urbano Rodger Campos, professor e pesquisador do Insper. Ele é diretor da RBA Consultoria Econômica e colunista do Portas.

“A cidade é um organismo dinâmico, e a economia molda as localidades. A história da economia urbana traz exemplos claros de nascimento e deterioração de territórios, como o movimento dos empregos migrando do centro antigo até alcançar a região do shopping Morumbi [eixo Berrini–Chucri Zaidan].”

Segundo Campos, áreas hoje ocupadas por grandes equipamentos urbanos podem passar por reconversão no futuro. “Terrenos de hipermercados [como ocorreu com o Carrefour da Marginal Pinheiros durante a pandemia] ou até do Jockey Club podem, eventualmente, mudar de uso. Ainda não sabemos quando ou como isso vai acontecer, mas há espaço para mudanças na LPUOS (Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo), conforme evoluem os desejos das famílias e a oferta das incorporadoras.”

Incorporação de nicho: por que o altíssimo padrão foge dos condomínios-clube

Todo esse movimento em torno de grandes terrenos, avalia Del Valle, não afeta a maioria das incorporadoras. “A própria Toca55 não atua com esse tipo de escala. Somos uma incorporadora média. Para fazer projetos de 40 mil, 50 mil metros, a gente nem acredita nisso — ainda mais quando falamos de altíssimo padrão, como nos Jardins, com apartamentos de R$ 25 a R$ 35 milhões”, afirma. “Esse cliente não quer morar em condomínio. Ele já é sócio do Paulistano, do Pinheiros, do Harmonia ou do Paineiras.”

Nesse nicho, localização pesa mais do que tamanho. “Costumo olhar terrenos de 1.000, 1.200, 1.400 metros nos Jardins. Não preciso fazer um condomínio-clube em áreas de 3 mil ou 4 mil metros. E nem quero entrar nessa disputa com incorporadoras maiores”, diz.

Alguns empreendimentos da empresa em áreas nobres da cidade têm cerca de 15 apartamentos e, muitas vezes, são lançados a poucos metros de projetos maiores, com 50 unidades ou mais — sem concorrência direta entre eles.

Glebas e contrapartidas urbanísticas: o modelo de ‘minicidades’ em SP

Recentemente, em São Paulo, grandes empreendimentos — classificados como glebas pela LPUOS de 2016 — passaram a exigir contrapartidas urbanísticas por parte das incorporadoras. É o caso do Parque Global, na Marginal Pinheiros, e do Sete Sóis Pirituba, da MRV.

Voltados, respectivamente, ao alto padrão e ao programa Minha Casa Minha Vida, os dois projetos devem se transformar, quando 100% concluídos, em verdadeiras “minicidades”, com desenvolvimento por fases.

“A oferta de empreendimentos como Jardim da Hípica, Parque Global ou Sete Sóis responde principalmente à regulação. Claro que há também componentes econômico-financeiros. O faseamento é comum em áreas ainda pouco estruturadas, pois permite testar a demanda, formar mercado e ajustar preços. À medida que a região se consolida, os valores tendem a subir”, explica Campos.

Na prática, o crescimento recente de São Paulo segue condicionado ao equilíbrio entre planejamento urbano e a capacidade de investimento público e privado. Em cidades mais resilientes ao redor do mundo, o desafio é evitar a expansão de áreas sem infraestrutura adequada — especialmente transporte público e oferta de energia —, um dos principais gargalos ainda presentes na capital paulista.