Centro de São Paulo e o Edifício Copan
Cidade de São Paulo, com Edifício Copan em destaque - Jean Suplicy / iStock
Dados & Inteligência

O ITBI é um dos custos mais subestimados na compra de um imóvel — e um dos que menos aparecem na planilha de quem está simulando o financiamento. Esta página explica como funciona o imposto em São Paulo, como calcular e quanto, na prática, foi pago em cada bairro da cidade.

Esta é uma das calculadoras e ferramentas do Portas para quem está comprando, alugando ou declarando um imóvel.

Dados de transação: Loft/Portas — ITBI Prefeitura SP · out/2025 – mar/2026

O que é o ITBI?

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é um imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por meio de compra e venda, dação em pagamento ou outros atos onerosos entre pessoas vivas. É diferente do ITCMD, que incide sobre heranças e doações.

Em São Paulo, o ITBI é regulado pela Lei Municipal nº 11.154/1991 e pelo Decreto nº 55.196/2014. É de competência exclusiva do município — cada cidade define sua alíquota e suas regras.

Quem paga
O comprador do imóvel, salvo acordo em contrário entre as partes — o que é incomum na prática.
Quando pagar
Antes do registro do imóvel em cartório. Sem o comprovante de pagamento do ITBI, o cartório não lavra a escritura.
Base de cálculo
Tema em disputa jurídica — veja a seção abaixo.
Incide sobre
Compra e venda, permuta, dação em pagamento, arrematação judicial e outros atos onerosos de transmissão de imóveis.

Alíquotas do ITBI em São Paulo

A alíquota varia conforme o tipo de operação e o valor do imóvel — fonte: Secretaria Municipal da Fazenda de SP (atualizado em jan/2026)

Tipo de operação Condição Alíquota
Compra e venda sem financiamento Qualquer valor 3%
Financiamento SFH/PAR/HIS + consórcio Imóveis até R$ 725.808 — sobre a parcela financiada até R$ 120.968 0,5%
Financiamento SFH/PAR/HIS + consórcio Sobre o valor que excede R$ 120.968, financiado ou não 3%
Financiamento SFI / Carteira Hipotecária Qualquer valor de imóvel 3%
⚠️ Atenção: valor venal de referência
A base de cálculo é sempre o maior valor entre o declarado na transação e o valor venal de referência da Prefeitura. Se o venal de referência for maior que o preço pago, o ITBI será calculado sobre o venal — mesmo que você tenha pago menos. Consulte o valor venal do imóvel no portal SP156.

Estimativa do ITBI para o seu imóvel

Informe o valor do imóvel e o tipo de operação para obter uma estimativa. O resultado é uma referência — o valor final depende do valor venal de referência da Prefeitura, que pode ser maior.

⚠️ Atenção: esta é uma estimativa baseada no valor declarado informado. O ITBI real será calculado sobre o maior valor entre o declarado e o valor venal de referência da Prefeitura de SP. Consulte o valor venal no portal SP156 antes de fechar o negócio. Fonte das alíquotas: Secretaria Municipal da Fazenda de SP (jan/2026).

Base de cálculo: uma disputa jurídica em aberto

Este é o ponto mais controvertido do ITBI em São Paulo — e tem impacto direto no bolso do comprador

A base de cálculo do ITBI — ou seja, sobre qual valor o imposto é cobrado — está no centro de uma disputa jurídica entre contribuintes, prefeituras e os tribunais superiores. Entender esse cenário é importante para quem está comprando um imóvel agora.

O que diz o STJ — Tema 1.113 (2022)
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor efetivamente declarado na transação entre comprador e vendedor. O valor declarado tem presunção de boa-fé e só pode ser questionado pelo fisco mediante processo administrativo específico. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com valor de referência unilateral — a tese tem efeito vinculante para todo o país.
A LC 227/2026 e a posição da Prefeitura de SP (jan/2026)
A Lei Complementar 227/2026, que regulamentou a Reforma Tributária, alterou o art. 38 do CTN e definiu que o valor venal será estimado por critérios técnicos — análise de preços de mercado, informações de cartórios, características do imóvel e outros parâmetros. A lei não diz expressamente que o valor venal de referência pode substituir o valor declarado pelo contribuinte. A Prefeitura de SP interpreta que a nova redação valida sua prática de usar esse valor como base de cálculo — mas essa é a posição do fisco, não um entendimento jurídico pacificado. Tributaristas divergem: parte deles entende que a LC 227 não revogou o Tema 1.113 e que o arbitramento prévio permanece ilegal; outra parte considera que a lei só poderia valer a partir de 2027, por respeito à anterioridade tributária.
O que ainda está pendente
O STF ainda não se pronunciou definitivamente sobre o Tema 1.113 — há recurso extraordinário pendente de julgamento. A decisão do STF pode alterar significativamente o panorama. Enquanto isso, na prática, a Prefeitura de SP continua usando o valor venal de referência como parâmetro, e contribuintes que discordarem podem contestar via processo administrativo ou judicial.
O que isso significa na prática para você
Se a Prefeitura calcular seu ITBI sobre o valor venal de referência — maior que o preço que você pagou — e você discordar, pode contestar apresentando avaliação contraditória em procedimento administrativo. Contribuintes que pagaram ITBI a maior em relação ao valor real da transação podem ter direito à restituição, dentro do prazo de 5 anos. Consulte um advogado tributarista antes de tomar qualquer decisão.

Quanto foi pago de ITBI por bairro em SP

Com base no ticket médio das transações reais de ITBI registradas na Prefeitura de SP (out/2025 – mar/2026), calculamos o imposto estimado pago em cada bairro. A estimativa usa a alíquota de 3%, aplicável à compra e venda sem financiamento — o cenário mais comum em transações de alto valor.

Digite o bairro para filtrar. Bairros com ↗ têm análise completa de mercado no Portas.

Bairro ↕ Ticket médio (ITBI) ↕ ITBI estimado (3%) ↕ Transações ↕

Mostrando 117 bairros

Perguntas frequentes sobre o ITBI

As dúvidas mais comuns de quem está comprando um imóvel em São Paulo

O ITBI é pago antes ou depois da escritura?
Antes. O pagamento do ITBI é condição para o registro do imóvel em cartório. Sem o comprovante de quitação, o tabelião não lavra a escritura. No caso de financiamento bancário, o banco geralmente organiza o pagamento junto ao processo de formalização do contrato.
O que é o valor venal de referência e como ele afeta o ITBI?
É um valor atribuído pela Prefeitura de SP a cada imóvel, baseado em parâmetros cadastrais e de mercado. Se esse valor for maior que o preço declarado na transação, o ITBI será calculado sobre o valor venal — não sobre o que você pagou. Isso ocorre com mais frequência em imóveis antigos em regiões valorizadas, onde o preço de mercado pode estar abaixo do venal atualizado. Consulte o valor venal no portal SP156.
Existe isenção de ITBI em São Paulo?
Sim, em dois casos principais para pessoas físicas:

1. Primeira aquisição residencial: imóveis de uso exclusivamente residencial adquiridos pela primeira vez, com valor até aproximadamente R$ 235 mil (valor atualizado anualmente pela Prefeitura de SP, com base em índice oficial — consulte o valor vigente no portal da Secretaria da Fazenda). O beneficiário deve apresentar a Declaração para Isenção do ITBI-IV ao cartório.

2. Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV): aquisições no âmbito do PMCMV também têm isenção ou redução do ITBI, conforme a legislação municipal.

Para imóveis residenciais comuns em mercado livre acima do limite de isenção, o imposto é devido normalmente. Consulte a página de imunidades e isenções da Secretaria da Fazenda para o valor exato vigente.
O ITBI é dedutível do Imposto de Renda?
Não diretamente, mas pode ser incorporado ao custo de aquisição do imóvel na declaração de Bens e Direitos do IR. Isso significa que o valor do ITBI pago aumenta o custo de aquisição declarado — o que reduz o eventual ganho de capital no futuro, caso o imóvel seja vendido com lucro.
O ITBI incide sobre imóveis recebidos por herança?
Não. O ITBI incide apenas sobre transmissões onerosas (compra e venda). Para heranças e doações, o imposto aplicável é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual — no caso de São Paulo, regulado pela Secretaria da Fazenda do Estado.
Como pagar o ITBI em São Paulo?
O ITBI é calculado e gerado pelo cartório ou pelo banco (no caso de financiamento) por meio do sistema da Prefeitura. O pagamento é feito via boleto bancário, com prazo definido no momento da emissão. É possível também calcular e emitir o ITBI pelo portal SP156.

Fique por dentro do mercado imobiliário

Dados semanais, análises e reportagens exclusivas no seu e-mail.

Assinar newsletter gratuita

Fontes: Regras de cálculo e alíquotas: Secretaria Municipal da Fazenda de SP (atualizado em jan/2026), com base na Lei Municipal nº 11.154/1991 e no Decreto nº 55.196/2014. Base de cálculo: STJ, Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821, acórdão publicado em mar/2022); Lei Complementar nº 227/2026, art. 165 (altera art. 38 do CTN). Isenções: Lei Municipal nº 13.402/2002 e Decreto nº 55.196/2014, art. 26. Dados de ticket médio por bairro: Loft/Portas, com base nos registros de ITBI da Prefeitura de São Paulo (outubro de 2025 a março de 2026), cobrindo 117 bairros. O ITBI estimado por bairro usa a alíquota de 3% sobre o ticket médio de transação — o cenário mais comum em compras sem financiamento SFH. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui assessoria jurídica ou tributária especializada. O Portas e a Loft não se responsabilizam por decisões financeiras baseadas neste conteúdo.

Time Portas

O time de redação do Portas é responsável por produzir conteúdos que explicam e analisam, com profundidade e objetividade, os principais movimentos do mercado imobiliário.

O time de redação do Portas é responsável por produzir conteúdos que explicam e analisam, com profundidade e objetividade, os principais movimentos do mercado imobiliário.

Assuntos